ابطال مبایعه نامه

با بررسی موضوع ابطال مبایعه نامه همراهتان هستیم.

در این مقاله، تیم تحقیقاتی موسسه حقوقی مهرپارسیان به بررسی ابطال یا باطل کردن مبایعه نامه، شرایط ابطال (باطل کردن) و فسخ (از بین بردن) مبایعه نامه و وکیل ابطال و فسخ مبایعه نامه خواهد پرداخت.

متأسفانه برخی از افراد بدون اطلاع از شرایط ابطال و فسخ مبایعه‌نامه (قرارداد خرید و فروش) و محتوا و مفاد مبایعه‌نامه، اقدام به تنظیم قرارداد می‌کنند.

دعوای ابطال و فسخ مبایعه‌نامه، از دعواهای شایع در محاکم دادگستری می‌باشد.

تعریف مبایعه‌نامه

بیشتر مواقع افراد هنگام خرید و فروش ملک، قبل از این‎که سند رسمی تنظیم کنند، نوشته‌ای دستی، پیرامون شرایط قرارداد و آنچه را که توافق کرده‌اند یا به ‎صورت دست‌نویس یا با حضور در دفاتر املاک در فرم‎‌هایی می‎نویسند که مبایعه‌نامه نامیده می‌شود.

مبایعه‌نامه سندی عادی است که به وسیله‌ آن خریدار و فروشنده، در خصوص مال مورد معامله با یکدیگر توافق می‫‌کنند.

با این توضیح که در مورد زمان و مکان تحویل مال و متقابلاً نحوه‌ پرداخت وجه تعهداتی را قبول می‌‫کنند.

مبایعه‌نامه فقط مخصوص املاک نیست.

ابطال مبایعه نامه

در مبایعه‌نامه، مالکیت منتقل نمی‌شود، بلکه این انتقال مالکیت، با حضور طرفین قرارداد (فروشنده و خریدار) به جهت تنظیم سند رسمی حاصل می‌گردد.

لذا در تعارض با مبایعه‌نامه‌های دیگر در رابطه با همان موضوع، مبیع (مالی که خرید و فروش می‌شود) ساقط (از بین می‌روند) می‌گردند.

از دیگر موارد تعهد در سند عادی مبایعه‌نامه، حضور طرفین (خریدار و فروشنده) برای تنظیم سند رسمی و پرداخت باقی ثمن (مبلغ قرارداد) می‌باشد.

در صورت تخلف، با تعیین مبلغی به عنوان وجه التزام، جهت خسارت باید پرداخت کنند.

وجه التزام مبلغی است که در قرارداد برای تأخیر در انجام تعهد یا عدم انجام تعهد، پیش‌بینی می‌شود.

فسخ (از بین بردن) مبایعه‌نامه

سند رسمی انتقال مالکیت که اصطلاحاً به آن بنچاق و یا سند قطعی غیرمنقول (مالی که امکان جابجایی و نقل مکان ندارد مانند زمین و خانه) هم گفته می‌شود، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود و پس از آن که به امضای خریدار و فروشنده رسید، خلاصه‌ معامله به اداره‌ ثبت اسناد و املاک، ارسال می‌شود تا در دفتر املاک اداره‌ ثبت اسناد و املاک، انتقال مالکیت ثبت شود.

دعوی ابطال سند رسمی انتقال، به دلایل مختلفی قابل طرح است.

عدم تحقق شرایط صحت قرارداد، رایج‌ترین دلیل بی‌اعتباری معامله‌ موضوع سند است.

شمار قابل توجهی از دادگاه‌ها، ابطال سند رسمی انتقال اموال غیرمنقول را به استناد شرایط ابطال و فسخ مبایعه‌نامه یا اسناد عادی معارض مخالف با ماده (۲۲) قانون ثبت اسناد و املاک می‌دانند و به صرف استناد به سند عادی، حکم به ابطال سند صادر نمی‌کنند.

در صورتی که ملک به موجب دو قرارداد جدا از هم به دو نفر فروخته شده باشد سند دومی معارض می‌باشد.

ابطال سند مالکیت جعلی

موضوع اعتبار اسناد عادی انتقال در تعارض با سند رسمی از دیرباز مورد اختلاف محاکم بوده است.

اما نظریه‌ مورخ 1395/04/08 شورای نگهبان که بیان می‌دارد، اسناد عادی املاک در صورتی که قراین (نشانه) و ادله‌ (دلایل) قانونی یا شرعی بر صحت آن وجود داشته باشد، معتبر است، به این اختلافات پایان داده است.

با راه‌اندازی سامانه ثبت معاملات و املاک کشور، قراردادی معتبر شناخته می‌شود که توسط مشاور املاک، تمام اطلاعات ملک، اعم از کدپستی و آدرس کامل ملک و مشخصات کامل طرفین معامله در سامانه ثبت املاک کشور ثبت شود.

در صورت درست بودن معامله، یک کد یکتای سیزده ‌رقمی برای آن قرارداد، توسط سامانه ایجاد می‌شود که به آن کد رهگیری ملک گفته می‌شود.

شرایط ابطال و فسخ مبایعه‌نامه پیش فروش آپارتمان

تنظیم شرایط ابطال (باطل شدن) و فسخ مبایعه‌نامه پیش‌فروش آپارتمان، براساس متن صریح قانون در مشاور املاک معتبر و یا به صورت عادی ممنوع است.

همچنین در صورت مطابقت نداشتن ساختمان احداث شده با شرایط و اوصاف مورد طرفین که در قرارداد پیش فروش قید شده است، در قانون پیش فروش ساختمان با وجود شرایطی به پیش خریدار حق فسخ قرارداد اعطا شده است.

بطلان رای داوری در قراردادهای ملکی

طبق قانون پیش فروش ساختمان اگر مساحت ملک بر اساس صورت مجلس تفکیکی بیش از 5 درصد کمتر از مساحت توافق شده (کمتر از 95 درصد توافق شده) باشد.

در این صورت، قانون‌گذار به پیش خریدار حق فسخ قرارداد یا درخواست خسارت داده است.

مثلا اگر توافق شده باشد خانه 60 متری تحویل دهند اما خانه 52 تحویل داده شده باشد در اینجا خریدار حق برهم زدن قرارداد یا دریافت خسارت دارد.

همچنین در صورت اضافه شدن مساحت ملک مازاد (بیشتر از) بر آنچه در قرارداد پیش فروش پیش‌بینی شده است.

چنانچه این مقدار تا 5 درصد مازاد بر مساحت پیش بینی شده باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و باید قیمت مقدار اضافی را پرداخت کند.

ولی اگر مقدار مازاد بیش از 5 درصد مساحت یاد شده باشد، پیش خریدار حق فسخ (بر هم زدن قرارداد) را دارد.

موارد ابطال و فسخ مبایعه‌نامه‌

1 ـ شرایط ابطال در مفاد مبایعه‌نامه:

اگر دو طرف باهم توافق کرده باشند که برای انجام معامله تشریفاتی را انجام دهند، این تشریفات در قالب شروط و تعهدات از جانب هر دو طرف در مبایعه‌نامه نوشته می‌شود.

درصورتی که این شروط و تعهدات انجام نشوند، مالکیت ‎وجود نداشته و مبایعه‌نامه باطل و بی‌اثر می‌شود.

زیرا اگر در شرایط ابطال و فسخ مبایعه‌نامه برای مالکیت خریدار شرایطی نوشته شود، این مبایعه‌نامه برای خریدار ایجاد مالکیت نمی‌کند‌.

وکیل فسخ معامله ملک

تا زمانی که شروط رعایت و تعهدات انجام نشود مبایعه‌نامه‎ نوشته شده اثری ندارد، حتی در برخی موارد نیز شرایط ابطال و فسخ مبایعه‌نامه باطل است.

مثلاً اگر در مبایعه‌نامه شرط شده باشد که خریدار مبلغ معامله را به‎ صورت اقساط و در سر رسید‌های تعیین شده پرداخت کند و تا پرداخت آخرین قسط صاحب ملک نیست، چنانچه این شرط انجام نشود، خریدار، تا پایان پرداخت اقساط، مالک شناخته نمی‌شود.

حتی ممکن است، شرط شود در صورتی که خریدار یکی از اقساط را پرداخت نکرد، مبایعه‌نامه باطل شود، در این صورت عدم پرداخت هر یک از اقساط مبایعه‌نامه را باطل می‌کند.

2 ـ موارد ابطال خارج از قرارداد:

یعنی مواردی که در قرارداد برای از بین بردن قرارداد پیش‌بینی نشده‌اند اما در قانون پیش‌بینی شده‌اند.

اقاله

بر اساس اصول حقوقی مبایعه‌نامه را عقد (قرارداد) لازم می‌‎دانیم، یعنی قراردادی که نمی‌توان آن را یک طرفه و بدون رضایت طرف دیگر منحل کرد و از بین برد.

حال اگر هر یک از دو طرف معامله نتواند یا نخواهد تعهدات خود را انجام دهد و یا با توجه به شرایط اقتصادی خود از مبایعه‌نامه راضی نباشد، می‌توانند با جلب رضایت طرف مقابل (توافق دو طرف)، معامله را اقاله کرده و هر کدام هر چیزی که در ازای معامله پرداخته پس بگیرد که به این کار اقاله می‌گویند.

خیارات

خیار به معنی اختیار بر هم زدن قرارداد است.

این اختیارات را یا قانون به معامله کننده‌ها داده است یا خودشان در قرارداد تنظیمی بین خود پیش‌بینی کرده‌اند.

در صورتی که در موضوع قرارداد، حالتی اتفاق افتد که عقد به ضرر خریدار یا فروشنده باشد، در نتیجه طرف متضرر می‌تواند به استناد یکی از خیارات، اقدام به تقدیم دادخواست ابطال مبایعه‌نامه کند.

خیاراتی که مختص عقد بیع (خرید و فروش) و مبایعه‌نامه می‌باشد، خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تاخیرثمن (تأخیر در پرداخت قیمت معامله) است.

با این توضیح که خیار مجلس (منظور از مجلس، جلسه یا نشستی که در آن قرارداد تنظیم می‌شود) برای هر دو طرف قرارداد است، تا زمانی که از هم جدا نشده و در همان جلسه که شرایط ابطال و فسخ مبایعه‌نامه را نوشته‌اند، هر دو حضور دارند، می‌توانند پس از امضای آن در همان جلسه مبایعه‌نامه و توافقات آن را بر هم بزنند.

خیار تأخیرثمن در صورتی است که، مشتری و فروشنده در مبایعه‌نامه برای تسلیم ثمن مبیع (قیمت مال خریداری شده) مدتی را تعیین نکرده باشند.

حال اگر با گذشتن سه روز از تاریخ مبایعه‌نامه، ثمن (مبلغ قراردادی) به طور کامل پرداخت نگردد، حق فسخ و در نتیجه ابطال مبایعه‌نامه ممکن می‌باشد.

وکیل با تجربه اعتراض ثالث اجرایی

پرداخت بخشی یا قسمتی از ثمن هم باعث اسقاط خیار تاخیرثمن نمی‌شود.

در مورد سایر خیارات که مختص سایر عقود (قراردادها) می‌باشد، در صورتی که در مبیع (مال مورد معامله) عیبی، یا غبنی (تفاوت قیمت) فاحش (اختلاف قیمت بسیار زیاد) و یا فریبی در پوشاندن عیوب مورد معامله (تدلیس) و یا بطلان قسمتی از مبیع (خیار تبعض صفقه) و تخلفی در وصف و دیدن از مبیع و تخلف از شرطی در مبیع، رخ دهد، مشتری می‌تواند اقدام به فسخ و در نتیجه اقدام به ابطال شرایط ابطال و فسخ مبایعه‌نامه کند.

همچنین در صورتی که بعد از مبایعه‌ نامه، مشتری مفلس (ورشکسته) و یا معسر (ندار) شود، فروشنده می‌تواند عین مبیع (مورد معامله) را که تسلیم کرده است، پس بگیرد.

خیار حیوان هم همانطور که از نامش پیداست، مربوط به خرید و فروش حیوان است و ربطی به ملک ندارد.

اسقاط کافه خیارات

درج جمله «اسقاط کافه خیارات» در قرارداد یعنی فرد را از هرگونه حقی که برای فسخ قرارداد دارد، محروم نماییم.

به عبارتی دیگر اگر در مبایعه‌نامه طرفین حق فسخ قرارداد پیش‌بینی کرده باشند طبق قرارداد نسبت به فسخ معامله اقدام می‌شود.

نکته: اگر خریدار یک ملک، بعد از عقد قرارداد و پرداخت پول متوجه شود که آنچه خریده است، ایراداتی مانند کم بودن متراژ یا عقب‌نشینی دارد، می‌تواند به دلیل غبن (زیان) در معامله اقدام به فسخ قرارداد کند.

اما اگر تمامی پول را به ‌طور کامل پرداخته باشد و بعد متوجه چنین اشکالی در ملک خریداری‌ شده شود، می‌تواند این موضوع را به دادگاه برده و بعد از صدور حکم، مابه‌التفاوت قیمت را با وجود کم بودن متراژ یا اشکال در نقشه طبق نظر کارشناس از فروشنده درخواست کند.

انفساخ

یعنی برهم خوردن خود‌به‌خود مبایعه‌‎نامه و در صورتی است که مورد معامله قبل از این که تحویل و تسلیم خریدار شود، از بین برود.

مثلاً ملک مورد معامله در اثر وقوع زلزله ویران شود و دیگر قابلیت سکونت نداشته باشد.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی مربوط به املاک 

در صورتی که طرفین و یا یکی از طرفین، ادعای شرایط ابطال و فسخ مبایعه‌نامه را داشته باشد، باید با ارسال اظهارنامه، اراده خود را مبنی بر فسخ (به هم زدن قرارداد) قرارداد اعلام دارد.

با مراجعه به دادگاه، موجبات ابطال شرایط ابطال و فسخ مبایعه‌نامه را اثبات کند.

دعاوی مربوط به املاک و حقوق راجع به آن‌ها از جمله دعوای ابطال سند انتقال مالکیت ملک باید در دادگاه محل ملک طرح شود.

در مواردی ابطال سند رسمی انتقال، مستلزم ابطال مقدمات تنظیم سند انتقال است و رسیدگی به این مقدمات نیز ممکن است در صلاحیت دادگاه‌های عمومی نباشد.

در این موارد باید دادخواست در مرجعی که صالح به رسیدگی به مقدمات تنظیم سند رسمی انتقال است، مطرح شود و پس از اخذ تصمیم در مرجع مربوطه، دادخواست ابطال سند رسمی تقدیم شود.

سوالاتی که در مورد موضوع ابطال مبایعه نامه ممکن است به وجود بیاید

اگر فروشنده از انتقال سند خودداری کند، فسخ مبایعه‌نامه به چه صورتی می‌باشد؟

پاسخ ـ ابتدا باید اظهارنامه ارسال شود و سپس دادخواست الزام به ایفای (انجام) تعهد بر اساس مفاد قرارداد تنظیم نموده و در غیر این صورت مطالبه جبران خسارت و ضررو زیان نمود.

سوال ـ در صورتی که فروشنده ابتدا شرایط ابطال و فسخ مبایعه‌نامه را امضا ‌کند و در آن متعهد شود، اگر خریدار طبق زمان‌بندی مشخص، به تعهدات خود عمل کرد، در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی حاضر و سند انتقال را به نام خریدار امضا کند.

اما به جای انجام این تعهد، در تاریخ دیگری همان ملک را در دفتر اسناد رسمی سند به شخص دوم انتقال دهد و به نام خریدار دوم امضا می‌کند، تکلیف چیست؟

پاسخ توسط وکیل با تجربه ملک در تهران

چنانچه شرایط ابطال و فسخ مبایعه‌نامه ابتدا در فرض صحت انعقاد یافته باشد و خریدار در دادگاه دعوی (دادخواست) الزام به تنظیم سند مطرح کنند، مسلماً کسی رأی موافق می‌گیرد که تاریخ شرایط ابطال و فسخ مبایعه‌نامه مقدم بوده است.

دادگاه حکم به ابطال سند رسمی مالکیت به سند عادی بیع (قرارداد خرید و فروش) با تاریخ مقدم (اول) صادر خواهد نمود.

در صورتی که فروشنده پارکینگ، انباری و … را تحویل ندهد، فسخ مبایعه‌نامه آپارتمان چگونه است؟

پاسخ ـ ابتدا باید از طریق اظهارنامه از فروشنده تقاضای تحویل پارکینگ، انباری و … صورت گیرد و در صورتی که فروشنده تحویل ندهد، باید در دادگاه شکایت و درخواست فسخ قرارداد نمود.

سوال ـ آیا خریدار با عدم وصول چک مربوط به مبایعه‌نامه می‌تواند اقدام به فسخ مبایعه‌نامه نماید؟

پاسخ ـ در اکثر شرایط ابطال و فسخ مبایعه‌نامه معمولاً شرطی گنجانده می‌شود که در صورت عدم وصول چک مربوط به ثمن (مبلغ قرارداد) معامله، فروشنده حق فسخ خواهد داشت.

در صورت عدم ذکر شرط خیار به نفع فروشنده، نام برده تنها می‌تواند اجبار خریدار را به تأدیه ثمن (پرداخت مبلغ) نماید.