تخلیه ملک

بهترین وکیل ملکی تهران در این مقاله به بررسی موضوع تخلیه ملک پرداخته است.

بررسی ماهیت، شرایط و مرجع صالح رسیدگی به دعوای تخلیه ملک مسکونی استیجاری در نظام حقوقی ایران

اجاره یکی از روابط اجتماعی است که امروزه نقش مهم و اساسی به خود گرفته است، به ­گونه ‌ایی که منشأ بسیاری از اختلاف ­ها و دعاوی‌ که در محاکم مطرح می‌ شود، را می‌ توان قرارداد اجاره دانست و طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 قرارداد اجاره در خصوص تمامی املاک مسکونی و تجاری با انقضاء مدت به پایان می­ رسد و مستأجر در صورت عدم تمدید، موظف است عین مستأجره را تخلیه و تحویل مالک نماید. در صورت عدم تحویل عین مستأجره بعد از انقضاء قرارداد اجاره، مالک می­ تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تخلیه فوری ملک را بخواهد.

بطور کلی اجاره کردن به این معناست که فردی (مستأجر) منافع یک موضوع خاصی را از فرد دیگر (موجر) تملک‌ و در ازای این تملک و بهره‌ برداری مبلغی را به عنوان اجاره‌ بها به موجر بپردازد. حال یکی از مهمترین مشکلاتی که ممکن است، در پایان قرارداد اجاره پیش آید، تخلیه نکردن ملک از سوی مستأجر است. قانون در این خصوص راه حل‌ هایی را برای موجر وضع کرده است، تا بتواند حق خود را از مستأجری که قانون را زیر پا می‌ گذارد، بگیرد.

لازم به ذکر است که، قرارداد اجاره از جمله عقود لازم است و موجر یا مستأجر نمی‌ توانند قبل از انقضاء مدت اجاره البته جدا از مواردی که در قانون پیش‌ بینی شده است، از قبیل؛ معیوب بودن ملک در حال اجاره یا در صورتی که طرفین در قرارداد در این زمینه توافق کرده باشند، تقاضای فسخ قرارداد را نمایند.

همچنین تعیین خسارت در قرارداد از نظر تأخیر مستأجر در تخلیه یا تأخیر موجر در بازپرداخت ودیعه نیز از مواردی است که در قالب شرط ضمن قرارداد پیش­ بینی می­ شود و بایستی به شروط قراردادی توجه لازم داشن و بطور کلی تا زمان اتمام قراداد نمی‌ توان مستأجر را اجبار به تخلیه کرد، مگر مطابق موارد مصرح در قانون یا اینکه در ضمن عقد اجاره در خصوص تخلیه زود‌تر از موعد توافق کرده باشند.

قرارداد اجاره

قرارداد اجاره ملک که به آن عقد اجاره یا اجاره ­نامه، که قراردادی است که از طریق امضاء آن، مستأجر برای مدت مشخصی، مالک منافع ملکی می‌ شود که به اجاره گرفته است و ارکان اصلی این قرارداد به شرح ذیل عبارتند از؛

الف) موضوع این قرارداد، منافع ملک است،

ب) این قرارداد برای مدت مشخصی تنظیم و امضاء می‌ شود،

پ) در طول مدت اجاره، مالک حقی نسبت به منافع ملک نخواهد داشت، چون در عمل ملک در مالکیت مستأجر است.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس های 88663925-88663926-88663927 با ما در ارتباط باشید.

انواع قرارداد اجاره یا اجاره ­نامه

نوع قرارداد اجاره یا اجاره نامه به 2 شکل ذیل قابل تقسیم است که عبارتند از؛

1. اجاره نامه عادی

به اجاره نامه ­ای که بین 2 شخص و در محل دفتر معاملات ملکی، تنظیم و به امضاء طرفین می‌ رسد و اینگونه اجاره نامه ­ها برای برخورداری از حمایت قانون و صدور دستور تخلیه فوری لازم باید ضمن اوصاف فوق به امضاء 2 شاهد هم برسد و از نظر شکلی، تمام شرایط را دارا باشد.

1. اجاره نامه رسمی

یک اجاره ­نامه زمانی رسمی است که در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.

دعوی تخلیه ملک استجاری

مالک ملک خود را طبق اجاره ‌نامه یا هر قرارداد دیگری در اختیار و تصرف فرد دیگری قرار داده باشد، با پایان یافتن زمان قرارداد اجاره، درخواست تخلیه ملک خود را با طرفیت مستأجر مطرح می‌ نماید و اگر در قرارداد اجاره، مدت اجاره قید نشده باشد، قرارداد باطل خواهد بود.

مدارک و ضمائم جهت طرح دعوای تخلیه ملک

مدارک الزامی و اجباری

• اصل و تصویر مصدق اجاره نامه،
• اصل و تصویر مصدق (شناسنامه و كارت ملی) جهت احراز هويت،
• كارت عابر بانک جهت پرداخت هزينه دادرسی.

مدرک اختیاری

• اصل و تصویر مصدق سند مالکیت،
• استماع شهادت شهود و مطلعين،
• درخواست جلب نظر کارشناس،
• درخواست استعلام،
• شماره پرونده استنادي،
• درخواست معاینه محلی،
• درخواست تحقیقات محلی،
• ساير دلايل و ضمائم.

شرایط طرح دعوای تخلیه ملک

طرح دعوی تخلیه ملک استیجاری مستلزم این است که خواهان مالک عین یا منافع محل مورد اجاره باشد و یا به وکالت یا نمایندگی از طرف مالک اقدام کند و صرف سبق تصرف یا تنظیم قرارداد اجاره در فرض احراز و اثبات مالکیت غیر بر مورد اجاره، حق مطالبه اجاره بهاء یا تخلیه برای وی ایجاد نمی­ کند و شرایط طرح دعوای تخلیه و صدور دستور تخلیه به شرح ذیل عبارتند از؛

1. بعد از خاتمه قرارداد اجاره مستأجر از تخلیه ملک خودداری کند،
2. مستأجر پیش از 3 ماه از پرداخت اجاره ­بهاء امتناع کند،
3. عدم انجام تعهدهای قراردادی،
4. اقدام مغایر با شروط قرارداد اجاره،
5. انتقال بدون مجوز عین مستأجره به شخص دیگر.

زمان صدور دستور تخلیه ملک

برای اخذ دستور تخلیه زمانی می­­ توان اقدام کرد که موعد اجاره ملک بر اساس آنچه که در قرارداد اجاره مابین موجر و مستأجر قید شده به پایان رسیده باشد و مستأجر از تخلیه ملک امتناع کند و در این مواقع موجر می­ تواند برای خارج کردن مستأجر از ملک و تصرف مجدد ملک خود از مرجع صالح قضائی دستور تخلیه را اخذ و مستأجر را طبق دستور از ملک خود خارج کند.

شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه ملک

شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه را می­ توان شامل مواردی از قبیل؛

• درج دقیق مدت اجاره در قرارداد،
• خاتمه مدت اجاره،
• وجود یک قرارداد اجاره به صورت مکتوب در 2 نسخه،
• رسمی بودن قرارداد،
• تنظیم قرارداد اجاره منعقد شده در 2 نسخه،
• امضاء 2 شاهد ذیل قرارداد اجاره،
• عدم تمدید قرارداد اجاره مابین موجر و مستأجر.

نکته: اگر یکی از موارد بالا موجود نباشد، دستور تخلیه یا همان تخلیه فوری صادر نمی­ گردد.

نکته: اگر قرارداد اجاره این وجود نداشته باشد و شفاهی باشد یا تمدید به ­صورت شفاهی صورت گرفته باشد، یا این­ که 2 نفر شهود ذیل قرارداد اجاره را امضاء ننموده باشند و یا مدت اجاره منقضی نشده باشد، امکان صدور دستور تخلیه یا تخلیه فوری وجود ندارد و چنانچه مالک به هر دلیلی تخلیه ملک را بخواهد باید تقاضای صدور حکم تخلیه را بخواهد و در این موارد حکم تخلیه صادر می­ گردد.

اصلی‌ ترین علت دعوای تخلیه

یکی از مهمترین علت طرح دعوای تخلیه، پایان یافتن مدت اجاره است. اگر به هر دلیلی که مالک یا مستأجر، مدعی خاتمه یافتن قرارداد اجاره باشد و طرف دیگر آن را نپذیرد ممکن است، دعوای تخلیه مجال طرح پیدا می‌ کند. برای مثال مالک هر زمانی که خواهان فروش ملک خود باشد، مستأجر موظف به تخلیه ملک مذکور نیست، یا بر عکس اگر مستأجر هر زمانی که ملکی با شرایط بهتر یافت، نمی‌ تواند اجاره را پایان ‌یافته تلقی کند، مگر اینکه مالک و مستأجر برای خود در طول مدت قرارداد، حق فسخ ایجاد کرده باشند.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس های 88663925-88663926-88663927 با ما در ارتباط باشید.

مرجع صالح رسیدگی به دعوا و درخواست صدور دستور تخلیه ملک

مرجع رسیدگی به دعوا و درخواست صدور دستور تخلیه ملک به فراخور نوع قرارداد «قرارداد عادی اجاره شوراهای حل اختلاف و قرارداد رسمی اجاره اداره اجرای ثبت»، محل وقوع ملک است و دستور تخلیه یا همان تخلیه فوری یک مرحله­ ای است و دستور صادره قطعی می­ باشد و مالک یا موجر برای طرح دعوی تخلیه ملک و دریافت دستور تخلیه می‌ توانند با توجه به نوع قرارداد ملک به یکی از مراجع ذیل مراجعه کند که عبارتند از؛

1. قرارداد عادی اجاره

شورای حل اختلاف

طبق مقررات قانون شورای حل اختلاف اگر ملک مورد نظر مسکونی بوده یا به موجب قرارداد عادی اجاره را داشته باشد، مالک برای مطرح نمودن دعوای تخلیه ملک باید به آن شورای مراجع کند.

نکته: منظور از قرارداد عادی اجاره، قرارداد مابین طرفین تنظیم شده و در 2 نسخه و امضاء 2 شاهد ذیل آن ‌باشد.

مراحل تقاضای دستور تخلیه با قرارداد عادی اجاره

• مراجعه به دفاتر خدمات قضایی و تقاضای صدور دستور تخلیه از شورای حل اختلاف،
• مراجعه حضوری به شورای حل اختلاف جهت تکمیل مدارک، ارائه اصول اسناد و پیگیری صدور دستور تخلیه،
• پیگیری ابلاغ دستور تخلیه به مستأجر،
• در صورت عدم تخلیه در مهلت مقرر پیگیری ارسال پرونده به اجرای احکام،
• پیگیری اجرای حکم و در صورت استمهال یا اعتراض ارائه پاسخ و دفاع،
• پرداخت مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه به حساب صندوق دادگستری،
• تقدیم دادخواست مطالبه اجور معوقه یا ضرر و زیان پس از صدور دستور تخلیه توسط مالک.

1. قرارداد رسمی اجاره

اجرای ثبت

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب در سال ۱۳۷۶ اگر اجاره­ نامه در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و نوشته شده و رسمی باشد، سردفتر موظف است بعد از انجام احراز هویت و صلاحیت ذی­ نفع، دستور اجراییه را در ۳ نسخه تهیه و برای اعمال آن را به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت ارسال کند و اجرای ثبت پس از دریافت دستور تخلیه ملک، مکلف است که تا حداکثر ظرف ۲۴ ساعت برای تشکیل پرونده اجرایی اقدام کند و دستور تخلیه را صادر و ابلاغ نماید. مستاجر نیز باید تا ۳ روز از تاریخ ابلاغیه منزل مسکونی را تخلیه نماید. مالک ملک موظف به پرداخت ودیعه یا قرض الحسنه است.

مراحل تقاضای دستور تخلیه با قرارداد رسمی اجاره

• مراجعه به دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی اجاره و درخواست صدور اجرائیه،
• پیگیری وصول پرونده و اجرائیه صادره از دفترخانه تنظیم کننده سند به اداره اجرای ثبت،
• پیگیری تشکیل پرونده اجرایی و صدور دستور ریاست اداره اجرای ثبت یا معاونت مربوطه جهت ابلاغ اجرائیه،
• در صورت ادعای حق یا شکایت نسبت به قانونی بودن دستور تخلیه از سوی مستأجر در دادگاه عمومی محل وقوع ملک، پاسخ به ادعاها و شکایات مطرح شده،
• پرداخت مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه مستاجر به حساب معرفی شده توسط اداره اجرای ثبت،
• در صورت ادعای مالک مبنی بر عدم دریافت قسمتی از اجاره ­های ماهیانه یا ورود خسارت به ملک یا بدهی مستأجر بابت شارژ و امثالهم مالک می­ تواند در مرجع صالح در این خصوص دادخواست بدهد.

نکته: دعوای تخلیه ملک از جمله دعاوی غیرمالی است.

ضمانت اجرا عدم پرداخت اجاره­ بهاء

طبق قانون موجر و مستأجر ضمانت اجرا عدم پرداخت اجاره‌ بهاء توسط مستأجر و اقدامات قانونی که وی برای تخلیه ملک در مواردی که موجر بتواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند و دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره‌ تخلیه مورد اجاره را صادر می‌ کند، قانون مذکور است.

به موجب آن قانون هرگاه مستأجر از پرداخت مال­ الاجاره یا اجرت‌ المثل خودداری کند و با ابلاغ اخطار دفترخانه‌‌ تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌ نامه عادی بوده یا اجاره‌ نامه ‌ای در بین نباشد، ظرف 10 روز قسط یا اقساط عقب ‌افتاده را نپردازد، چنانچه اجاره ‌نامه رسمی باشد) موجر می‌ تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بهاء را درخواست کند و هرگاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره ‌بهاء عقب ‌افتاده را تودیع کند، اجرای ثبت تخلیه متوقف می‌ شود، اما موجر می‌ تواند به استناد تخلف‌ از پرداخت اجاره ‌بهاء از دادگاه تخلیه عین‌ مستأجر را درخواست کند و چنانچه اجاره ‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد، موجر می‌ تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره ‌بهاء به دادگاه مراجعه کند.

نکته: مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره ‌بهاء معوقه 20% آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع کند‌، حکم به تخلیه صادر نمی‌ شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع ‌شده نیز به موجر پرداخت می‌ شود و مستأجر فقط‌ 1 بار می‌ تواند از این ارفاق استفاده کند.

نکته: اگر مستأجر دو دفعه ظرف 1 سال در اثر اخطار یا اظهارنامه اقدام به پرداخت اجاره ‌بهاء کرده باشد و ‌برای دفعه سوم اجاره ‌بهاء را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا در صندوق ثبت تودیع نکند، موجر می‌ تواند با تقدیم دادخواست بطور مستقیم از دادگاه‌ تخلیه عین مستأجر را کند، حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

نکته: موجر برای پرداخت اجاره‌ بهاء می‌ تواند شروطی را به نفع خود بگنجاند، برای مثال در قرارداد ذکر شود در صورت تأخیر در پرداخت اجاره بیش از 10 روز موجر می‌ تواند اجاره را فسخ کند، باید مستاجر به موقع اجاره ‌بهاء را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود.

عدول از دستور تخلیه ملک استیجاری

دستور تخلیه آثار احکام دادگاه ­ها را ندارد، لذا مشمول قاعده فراغ دادرس نیست و بطورکلی هر دستور قابل عدول می­باشد، مگر این که قانون استثناء کرده باشد و چون دستور تخلیه از جانب قانونگذار مستثنی نشده است، پس قابل عدول است و منظور از عدول از دستور تخلیه ملک استیجاری فراهم شدن شرایطی که مانع از تخلیه ملک توسط مسیتأجر می ­شود یا به ­تعبیر دیگر وجود شرایطی که سبب امتناع مستأجر از تخلیه ملک استیجاری یا توقف اجرای دستور تخلیه می­شود از قبیل؛

1. اثبات ادعای تمدید قرارداد اجاره توسط طرفین،
2. اثبات فقدان اصالت و اعتبار قانونی لازم دستور تخلیه،
3. طرح شکایت مستأجر از موجر در یکی از محاکم که به سبب طی شدن مراحل قانونی دادگاه اجرای دستور تخلیه متوقف می کند.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس های 88663925-88663926-88663927 با ما در ارتباط باشید.

تخلیه ملک توسط مستأجر

ممکن است در خصوص تخلیه ملک توسط مستأجر یا فسخ قرارداد توسط طرفین قبل از پایان موعد اجاره، شرط خاصی بین مالک و مستأجر پیش‌ بینی شود که در صورت عمل نکردن به آن شرط از سوی مالک تا تاریخ مورد توافق، مستأجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد. برای مثال: بین مستأجر و مالک شرط شود که تا تاریخ مورد توافق در ملک مربوط تعمیرات لازم اعمال می‌ شود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستأجر مستحق فسخ قرارداد و تخلیه ملک قبل از پایان موعد اجاره باشد یا اینکه در قرارداد اجاره شرط شود که در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره‌ بهاء موجر حق فسخ قرارداد و تخلیه مستاجر را خواهد داشت.

نکته: بطور معمول در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که موجر یا مستأجر اگر مایل به فسخ و برهم زدن اجاره باشند، 1 یا 2 ماه قبل از برهم زدن اجاره به طرف مقابل اعلام می­ کنند که در این صورت با تسویه ‌حساب موجر و مستأجر قرارداد اجاره به پایان می‌ رسد.

نکته: اگر برای طرفین قرارداد نسبت به این ­که آیا دارای حق فسخ هستند یا خیر؟ دچار تردید شوند، اصل بر آن است که حق فسخ حاصل نشده است.

مسئولیت مستأجر نسبت به کوتاهی در نگهداری ملک

طبق قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 اگر در مدت اجاره، در عین مستاجره تعمیراتی لازم باشد، که تأخیر در آن موجب ضرر موجر شود، مستأجر نمی‌ تواند مانع تعمیرات مزبور شود، اگر چه در مدت اتمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلی یا جزئی استفاده کند، هرگاه مستأجر مانع تعمیرات شود، در این صورت موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت و هرگاه تعمیرات ضروری شود، دادگاه می‌ تواند او را الزام و در صورتی ­که لازم باشد، حکم به تخلیه موقت بدهد و همچنین مستأجر مسئول پرداخت خسارت ناشی از ممانعت در تعمیرات ملک مذکور است.

با توجه به تعدد قوانین درحوزه روابط موجر ومستاجر، تشخیص قانون حاکم بر قرارداد اجاره بین طرفین و چگونگی طرح دعوی تخلیه ملک، از دعاوی تخصصی محسوب می‌ شود. بسیاری از موسسات حقوقی، مدعی داشتن ارتباطاتی در سطح دادگاه ها می‌ باشند و از این طریق بافریب افرادی که مشکل حقوقی دارند، مشکلی به مشکلات آنان اضافه می‌ نمایند. موسسه حقوقی معتبر، موسسه است که مدیران و گردانندگان آن، از وکلای دادگستری باشند و سواد حقوقی کافی جهت مشاوره حقوقی و تشخیص نوع دعوا داشته باشند. گروه وکلای مهر، وابسته به موسسه حقوقی و داوری بین‌ المللی طلیعه عدالت و مهر پارسیان، با همکاری عده زیادی از وکلای طراز اول ایران و سایر کشورها و با مشارکت گسترده وکلای دادگستری در ترکیب مدیران، با عنایات ویژه خدای مهربان، در طول فعالیت ده ساله خود و با به جای گذاشتن سابقه ای درخشان در انجام پرونده‌ های حقوقی، موجب جلب رضایت شما عزیزان شده است. موسسه حقوقی و داوری بین‌ المللی طلیعه عدالت و مهر پارسیان، از مشاوره مستقیم محمدرضا مهری متانکلائی، وکیل پایه یک دادگستری و موسس گروه وکلای مهر، بهره جسته و با تیم پژوهشی خود، جدیدترین تحولات قوانین و رویه های قضایی را رصد کرده و در اختیار موکلین عزیز قرار می‌ دهد. جهت مشاوره حضوری و مشاوره حقوقی آنلاین، با وکلای پایه یک دادگستری با شماره های موسسه حقوقی طلیعه عدالت و مهر پارسیان تماس بگیرید.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس های 88663925-88663926-88663927 با ما در ارتباط باشید.