مشاوره آنلاین با وکیل حقوقی ملک

22 فوریه 2020

بحث امروز نحوه مشاوره آنلاین با وکیل حقوقی ملک در تهران است.

بسیاری از ما در نحوه اعمال حق خود بر روی املاک و مستغلات با مشکل مواجه هستیم.

شاید هنوز نمی دانیم در صورتی که موجر پول پیش منزل رو به ما پس نداد چیکار کنیم.

یا اگه خونه رو به نام همسرمون زدیم و ما رو از خونه بیرون کرد چه اقدامی کنیم؟

ملک پدری رو همسرمون برای مهریه توقیف کرد حالا باید چیکار کنیم؟

اصلا بهترین مشاوره آنلاین با وکیل حقوقی ملک چه جوری انجام میشه؟

دفتر وکالت محمد رضا مهری راهنمای شما در مشکلات حقوقی املاک است.

در صورت نیاز به مشاوره آنلاین با وکیل حقوقی ملک با موسسه حقوقی مهر پارسیان تماس بگیرید.

هزینه‌های مشترک آپارتمان بر عهده مالک است یا مستاجر؟

🔹آپارتمان نشینی اصول و مقررات خود را دارد.

وقتی چندین واحد آپارتمان در یک مجتمع ساکن هستند، لاجرم می‌بایست برای جلوگیری از اعمال نظر‌های شخصی و تنش و درگیری از یک سری مقررات تبعیت بشود.

همانطور که در هر جایی که مجموعه‌ای از افراد به صورت مستمر با هم تعاملاتی دارند.

مانند اداره جات، دانشگاه‌ها، سازمان‌ها و حتی در بعد وسیع‌تر، جامعه؛

برای تنظیم روابط میان افراد مقرراتی تعریف می‌شود،

در یک مجتمع کوچک آپارتمانی هم لازم است قوانینی وجود داشته باشد تا در صورت بروز هرگونه اختلاف یا مشکل بتوان به راحتی و در کمترین زمان، آن را حل و فصل نمود. قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین نامه اجرایی آن این وظیفه را برعهده دارد.

🔹یکی از مواردی که این قانون بدان اشاره کرده است در بحث عدم پرداخت هزینه‌های مشترک از جانب یک از واحد هاست. در این خصوص توضیحاتی ارائه می‌شود.

🔹۱. بر اساس ماده ۲۵ آیین نامه، هزینه‌های مشترک عبارتست از:

🔸الف. ـ. هزینه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگاهداری عادی‌ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه.

🔸ب. ـ. هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران.

🔹در واقع هر آنچه که برای تداوم سکونت در ساختمان لازم است و هزینه‌هایی را بر عهده ساکنین یا مالک آن تحمیل می‌کند و جزو قسمت‌های اختصاصی هم محسوب نمی‌شود، را هزینه‌های مشترک می‌نامند. برخی از آن‌ها شامل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، باغبان، تزیینات قسمت‌های مشترک می‌شوند.

🔹۲. با توجه به آنکه تعداد بسیاری از ساکنین آپارتمان‌ها، مالک نبوده و اجاره نشین هستند.

این پرسش مطرح می‌شود که هزینه‌های جاری ساختمان را چه کسی می‌بایست پرداخت کند.

باید دانست که اولا هزیه‌های مربوط به اصل ساختمان و هزینه‌های اساسی همیشه با مالک است.

مثلا هزینه نقاشی کردن ساختمان، قیرگونی پشت بام، بازسازی ساختمان و مواردی از این دست.

اما هزینه‌های جاری مانند قبوض مختلف، باغچه و سرایدار با مستاجر می‌باشد.

چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی‌پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک آن را نپردازد، مستأجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های‌مزبور را پرداخت کند، یعنی به جای آنچه اجاره را به مالک بپردازد به مدیر ساختمان بدهد و بدهی واحد را تصفیه نماید.

همچنین در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری‌مشترک به عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت آن استنکاف کند، مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده، به مالک‌اصلی نیز مراجعه نمایند.

در این صورت اگر مالک هزینه‌ها را پرداخت نماید می‌تواند از محل ودیعه نسبت به مبالغی که پرداخته جهت تصفیه حساب با مستاجر، برداشت نماید.

🔹۳. راه حل اجبار مستنکف از پرداخت هزینه‌ها هم در قانون ذکر شده است.

هرگاه مالک یا استفاده کننده هزینه‌های مشترک را پرداخت نکند، مدیر ساختمان می‌تواند یک اظهار نامه برای مستنکف ارسال نماید.

اگر ظرف ده روز نسبت به پرداخت هزینه‌ها اقدامی صورت نگیرد،

مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل:

شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و … خودداری کنند.

درصورتیکه مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد. عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و درحال مدیر یا هیئت مدیران موظف میباشند که بمحض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.

🔹در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاه‌ها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموع ارائه می‌شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند. استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.

قولنامه‌های خرید و فروش ملک الزام‌آور هستند

🔸 از جمع مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مستفاد می‌شود که قولنامه به طور کامل در حقوق ثبت جایگاهی ندارد. مگر مواردی که استثنا شده‌اند. املاک در حقوق ثبت به دو دسته تقسیم شده‌اند؛

یک دسته املاکی که ثبت شده‌اند و دسته دوم املاکی که ثبت نشده‌اند.

آن دسته که به ثبت نرسیده‌اند، از آنجایی که ثبت املاک اجباری است،

برابر مقررات مربوط و طی عملیات مقدماتی باید به ثبت برسند و املاکی هم که به ثبت می‌رسند برابر مواد فوق‌الاشاره، جز با تشریفات و تنظیم سند رسمی، قابل انتقال نیستند.

بنابراین نمی‌توان گفت که حقوق و قوانین ثبتی در مورد قولنامه ساکت است.

بلکه بالعکس نص صریح در قوانین ثبتی، مؤید بطلان معاملات صورت‌گرفته به‌وسیله اسناد عادی جهت انتقال مالکیت است.

البته در موارد استثنایی ممکن است معاملاتی که با سند عادی صورت گرفته است، مورد قبول قانون قرار گیرد.

مواردی همچون اجاره محل‌های مسکونی، اداری و حق کسب پیشه و تجارت که برابر ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ با درج این جمله

«اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره، سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است»

سند عادی را موجه کرده است. یا در ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ که عیناً همان جمله را مورد لحاظ قرار داده است که با استناد به آن می‌توان گفت اسناد عادی مذکور در مواد فوق از شمول مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت‌ اسناد و املاک خارج است.

مورد دیگر مربوط به وصیت‌نامه است که چنانچه وفق مقررات قانون امور حسبی تنظیم شده باشد یا حتی شفاهی گفته شود، معتبر است.

مورد بعدی ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت است که در برگیرنده ابنیه‌ای است که بر روی زمین‌هایی احداث شده‌اند که به واسطه موانع قانونی، صدور سند مالکیت برای آنها میسر نیست.

در بررسی اجمالی این ماده مشخص می‌شود معاملاتی که تا تاریخ 21 تیر سال 1365 در مورد املاک مشروحه در این ماده با سند عادی صورت گرفته است، در صورت تأیید هیأتی که جهت اجرای مفاد این ماده تشکیل می‌شود و طی تشریفاتی، به اداره ثبت فرستاده شود تا سند مالکیت صادر شود.

غرض از ادای مراتب استثنا این بود که مشخص شود بعضی اسناد عادی ممکن است در ثبت بر اساس مقررات و وضعیت‌های استثنایی دارای جایگاه و مثمر ثمراتی شوند اما این قاعده شامل قولنامه نمی‌شود.

سه نوع مختلف قولنامه داریم:

الف) قولنامه‌ای که فقط به امضای یکی از طرفین رسیده و طرف مقابل امضا نکرده و تعهدی نداده باشد.

این قولنامه مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی نخواهد بود و تعهد لازم‌الوفا نیست.

ب) ممکن است در قولنامه فقط مسأله خرید و فروش یا معامله مال غیرمنقولی که قانوناً باید با سند رسمی واقع شود، درج شده باشد و حکایت از وقوع بیع یا صلح کند و دارای امضای طرفین باشد. چنین سند عادی یا قولنامه‌ای، مصداق بارز اسناد مشمول ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاه‌ها و مراجع رسمی نمی‌توانند به آن اعتبار و ترتیب اثر دهند.

ج) ممکن است قولنامه فقط مشعر بر قراردادی بین دو طرف باشد که یک‌ طرف متعهد می‌شود مال غیرمنقول خود را به فلان مبلغ که قسمتی حین تنظیم قرارداد باید پرداخت شود، انتقال دهد و طرف دیگر هم می‌پذیرد و هر دو امضا می‌کنند.

چنین قولنامه‌ای چون دلالت بر وقوع معامله ندارد از شمول ماده ۴۸ قانون ثبت خارج و مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.

ذی‌نفع می‌تواند الزام طرف دیگر را به انجام معامله وفق قانون از دادگاه تقاضا کند.

چنانچه وجه التزامی تعیین شده باشد دادگاه فقط می‌تواند نسبت به عدم تعهد، حکم به انشای پرداخت وجه التزام مشخص‌شده و نه کمتر یا بیشتر کند.

آیا پاسیویی که فقط مورد استفاده یک واحد است، جزء مشاعات محسوب می‌شود؟

✅پاسخ:
در قانون از آپارتمان تعریفی به عمل نیامده است ولی در اصطلاح می توان گفت:

آپارتمان عبارت است از یک واحد مستقل در ساختمان چند طبقه که از آن برای سکونت یا جهت کسب و پیشه استفاده می شود.

✅مالکیت در آپارتمان‌ها شامل دو قسمت است:

1. مالکیت اختصاصی 2. مالکیت مشترک
قسمت اختصاصی:

به بخشی از ملک گفته می‌شود که فقط صاحب آپارتمان حق استفاده از آن را دارد مثل بالکن.

قسمت مشترک:

قسمت‌هایی از ساختمان است که کلیه مالکین حق استفاده از آن را دارند.

مانند: زمین زیر بنا،

تاسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب، پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، تابلوهای برق، کنترها، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع شده باشد، آسانسور، چاه فاضلاب، لوله‌ها از هر قبیل مانند لوله‌های فاضلاب، برق و تلفن، اسکلت ساختمان، تاسیسات مربوط به راه پله وسایل تامین کننده روشنایی تلفن، زنگ اخبار، شیرهای آتش نشانی، پشت بام و تاسیساتی که در پشت بام برای استفاده عمومی احداث گردیده است، نمای خارجی ساختمان، محوطه ساختمان، پله‌های ورود به پشت بام و پله‌های ایمنی، درها و پنجره‌ها، راهروها و پاگردها که در قسمت‌های غیر اختصاصی باشند.

✅ حال سئوال اینجاست که آیا پاسیو که جزء یک واحد است جز مشاعات محسوب می‌شود یا خیر.

در پاسخ باید گفت که چنانچه پاسیو در محدوده سند مالکیت اختصاصی واحد نبوده و در صورت مجلس تفکیکی جزو مشاعات قید شده باشد و در صورتی که امکان استفاده برای یک واحد داشته باشد جزو مشاعات محسوب می گردد.

النهایه و در صورت عدم امکان دسترسی سایر واحدها به آن هزینه نگهداری و تعمیرات طبق مقررات تبصره 3 ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها (اصلاحی 11/3/76) به عهده استفاده کننده است.

برادر من سه ماه فوت کرده ایشون منزلی را اجاره کرده بود.

متاسفانه فوت کرد الان میخواستم بدونم ما می تونیم اجاره را فسخ کنیم؟

✅پاسخ:
در موارد زیر مستأجر می‌تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند.

✅۱ – در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد. (‌با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی).

✅۲ – اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.

✅۳ – در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.

✅۴ – در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.

✅۵ – هر‌گاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.

در موارد مذکور در مواد ۱۰۰ و ۱۰۵ قانون مدنی، رفع خرابی برعهده مالک ملک است یا صاحب حق ارتفاق؟

✅ نظریه مشورتى شماره ۴۷۱۷/۷ – ۱۳۸۶/۷/۱۷

در فرض مواد ۱۰۰ و ۱۰۵ قانون مدنی، مالک بستر جوی آبی که همسایه حق ارتفاق در آن دارد، صاحب ملک است. بنابراین اگر در این مجری خرابی ایجاد شود، مالک ملک باید خرابی را رفع و ترمیم نماید، نه صاحب حق ارتفاق. لیکن چنانچه این خرابی باعث عدم استفاده از حق ارتفاق شود، رفع مشکل با صاحب حق ارتقاق است، نه صاحب ملک. در مورد سؤال چون مجری آب طبیعی نیست و موضوع (لوله فلزی) می‌باشد، چنانچه در اثر خرابی و پوسیدگی لوله، خسارتی به بنای صاحب ملک وارد شود با توجه به وحدت ملاک ماده ۱۳۲ قانون مدنی، صاحب حق ارتفاق مکلف است، خرابی‌های وارده به مالک ملک را ترمیم و جبران نماید.