وکیل املاک

امروز با موضوع معرفی وکیل املاک و بررسی موارد امکان فسخ قرارداد ملکی با شما هستیم.

پرونده مهم سالهای اخیر که توسط بهترین وکیل املاک کشور و عضو گروه وکلای مهر انجام شده و به جنجالی ترین پرونده ملکی کشور مبدل شد، شکایت از بنگاههای مشاورین املاک بابت قرار دادن شرایطی در نسخه های چاپی قراردادها بود که بدون مطالعه و تفهیم آن توسط مشاورین، برای امضا به مشتریان داده می‌شد.

موسسه حقوقی مهر پارسیان، با همکاری وکیل املاک کشور، به بررسی موضوع اسقاط کافه خیارات در قراردادهای بیع و سایر قراردادهای املاک پرداخته و با رویکرد کاربردی معنی اسقاط کافه خیارات را توضیح خواهد داد.

نکات مهم در معرفی وکیل املاک در ایران

• برای جستجوی بهترین وکیل املاک در ایران چه باید کرد؟
• طرح دعوای حقوقی درباره املاک و مستغلات چگونه امکان پذیر است؟
• دفتر وکیل املاک در تهران و سایر شهرها چگونه قابل دسترسی است؟

اسقاط كافه خيارات
امکان ساقط کردن تمام خیارات در قرارداد وجود دارد؟

یکی از مشکلاتی که خریداران و فروشندگان مسکن با آن مواجه هستند، توجه ‌نکردن به بند‌های ‌‌مندرج در مبایعه ‌نامه‌های چاپی بنگاه‌های معاملاتی است، به ‌نحوی‌که همه‌ی برگه‌هایی را که مشاوران در برابر آن‌ها قرار می‌دهند امضاء می‌کنند، حال آن‌که این مبایعه ‌نامه‌ها بند‌هایی دارند که می‌توانند در صورت متضرر شدن خریدار یا فروشنده از انجام آن معامله، امکان اعتراض یا شکایت را از فرد سلب کنند.

یکی از بند‌های موجود در مبایعه ‌نامه‌ها که غالبا به آن توجه نمی‌شود، عبارت اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش است. در ادامه به بررسی معنی هر یک از

واژگان این عبارت به صورت جداگانه خواهیم پراخت:

اسقاط: اسقاط در معنی ساقط کردن و از بین بردن است. وقتی فردی حقی را از خود اسقاط می‌کند یعنی می‌پذیرد که آن حق خویش را اعمال نکند، کسی که ذیل این واژه را امضاء می‌کند، امکان برگشت از نظر خود را ندارد.

کافه: به معنای همه‌ی چیزهایی است که تحت این عبارت قرار می‌گیرند.

خیارات: یک اصطلاح حقوقی است. این اصطلاح برگرفته از فقه شیعه است که به معنای داشتن اختیار در بر هم زدن معامله است.

انواع اختیار فسخ در معاملات

خیار غبن: یکی از انواع خیارات، خیار غبن است به این معنا که اگر هر یک از طرفین معامله از انعقاد معامله‌ای متضرر شدند، (به این صورت که فروشنده کالایش را بسیار ارزان‌تر از بهای بازار بفروشد یا خریداری کالایی را بسیار گران‌تر از قیمت متعارف بخرد)، براساس قانون امکان فسخ آن قرارداد را دارند.

فاحش:به معنای قابل توجه است. این واژه در عبارت بالا به معنای ضرری است که عرفا قابل چشم‌پوشی نباشد.

در قانون مدنی ایران خیارات انواع متفاوتی دارند. در ادامه این خیارات را به همرا تعریفشان می‌آوریم:

خیار غبن را در بالا توضیح دادیم

سایر اختیارات موجب فسخ قراردادهای ملکی

خیار مجلس:

در این نوع از خیار، هر یک از طرفین معامله تا زمانی که در مجلس عقد حضور دارند و از هم جدا نشدند اختیار بر هم زدن معامله را دارند.

خیار حیوان:

این خیار مختص معامله حیوان زنده است که تا سه روز پس از انجام معامله، امکان فسخ قرارداد وجود دارد.

خیار شرط:

اختیار فسخ معامله تا یک مدت زمان معین به استناد شرطی است که دو طرف یا یکی از آنها در معامله قرار دادند.

خیار تاخیر ثمن:

اختیار بر هم زدن عقد به جهت تاخیری است که خریدار در پرداخت ثمن داشته از تاریخ سه روز از انعقاد عقد.

خیار رویت تخلف وصف:

خیاری است که اختیار برهم زدن قرارداد را فراهم می‌آورد از آن جهت که کسی بدون آن که مورد معامله را ببیند بر اساس یک سری اوصافی آن را می خرد اما پس از خریدن متوجه می‌شود کالای مورد بحث فاقد اوصاف مذکور در حین قرارداد بوده است.

خیار عیب:

خیاری است که به جهت عیبی که درکالای مورد معامله وجود دارد امکان اعمال می‌یابد.

خیار تدلیس:

اختیار فسخ معامله است برای طرفی که در قرارداد فریب خورده است.

خیار تبعض صفقه:

در برخی از قرارداد‌ها، ممکن است حالتی ایجاد شود که بخشی از قرارداد به دلیلی باطل شود(مثلا از آن جهت که بخشی از مورد معامله(میبع) از آنِ فروشنده نباشد).

در این وضعیت خریدار می‌تواند یا کل معامله را فسخ کند یا معامله را به همان نسبتی که صحیح است (با قیمتی معادل مقدار صحیح) بپذیرد. به این خیار، خیار تبعض صفقه[به معنای خیال جزء جزء شدن معامله] می‌گویند.

خیار تخلف شرط:

اگر هر یک از طرفین عقد شرطی را ضمن عقد تعیین کنند و بر آن شروط توافق شود، در صورت تخطی از آن شروط و عدم رعایت آن‌ها طرفی که شرط را تعیین نموده حق فسخ کل معامله را دارد. به این خیار تخلف شرط گفته می‌شود.

بنابراین عبارت اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش به این معنی است که معامله‌کنندگان از هر گونه اختیاری برای بر هم زدن معامله ممنوع هستند و اجازه ندارند قرارداد را فسخ کنند.

از آن‌جایی که گنجاندن این شرط عملا ممکن است در حالاتی ضرری را بر یکی از طرفین معامله با هر دو طرف تحمیل کند؛ بهتر است این بند را از مبایعه نامه‌ها حذف نمود.

درصورتی که طرفین معامله با هم توافق کنند امکان حذف این بندها از مبایعه نامه ها وجود دارد.

در این راستا بایستی توجه نمود از آن جایی که مبایعه نامه‌ها در سه نسخه تهیه می‌شوند(نسخه‌های مربوط به خریدار، فروشنده، مشاور املاک).

هرگونه تغییری که بخواهیم در بند‌ها ایجاد کنیم باید به صورت یکسان و در هرسه نسخه صورت گیرد.