وکیل تنظیم قراردادهای ملکی

با موضوع وکیل تنظیم قراردادهای ملکی همراهتان هستیم.

موضوع خرید و فروش ملک، در بسیاری از کشورهای پیشرفته، صرفا با دخالت وکیل دادگستری امکان‌پذیر است.

تنظیم قراردادهای ملکی، امری تخصصی است؛ در انگلستان، اگر امضای وکیل در قرارداد خرید و فروش ملک نباشد، آن قرارداد اعتبار ندارد.

دفتر مشاورین و دلال‌های خرید و فروش ملک، دارای جواز از صنف معاملات املاک هستند.

وجود یک مشاور حقوقی در دفاتر و بنگاه‌ها از نظر قانون ضروری است.

اما متاسفانه مشاهده می‌کنیم که جای امضای مشاور حقوقی، متصدی بنگاه با معرفی خود به عنوان مشاور حقوقی اقدام به امضای قرارداد می‌نماید.

ورود وکلای دادگستری به تنظیم قراردادهای ملکی در ایران، سابقه زیادی ندارد؛ اما لزوم مشاوره با وکیل تخصصی ملک هنگام تنظیم قرارداد، جایی آشکار می‌شود که مشکلی در اجرای قرارداد پیش آید.

در ادامه چالش‌های پیش روی قراردادهای ملکی را با مشورت وکیل تنظیم قراردادهای ملکی بررسی می‌کنیم.

سوالاتی که وکیل تنظیم قراردادهای ملکی در این نوشته مورد بررسی قرار می‌دهد:

• مشکلات احتمالی در اجرای قراردادهای ملکی چیست؟
• خرید و فروش آپارتمان بدون پایانکار چه خطراتی دارد؟
• دریافت گواهی عدم حضور فروشنده یا خریدار چه مقدماتی نیاز دارد؟
• آیا امکان پیش خرید ملک از سازنده وجود دارد؟
• بهترین وکیل تنظیم قراردادهای ملکی در تهران کیست؟

نحوه تنظیم قراردادهای ملکی در ایران

بسیاری از افراد بدون داشتن مجوز دخالت در خرید و فروش ملک، در این امر فعالیت دارند.

در شمال ایران و به ویژه استان مازندران، در هر قهوه خانه‌ای قرارداد خرید و فروش ملک امضا می‌شود.

در یکی از پرونده‌های مطرح در دادگستری شهرستان نوشهر، قرارداد در رستوران امضا شده بود.

خریدار اینگونه بیان داشت:

هنگام صرف ناهار در رستوران، یکی از گارسن‌ها وقتی متوجه شد برای خرید ملک به چالوس و نوشهر سفر کرده‌ایم، متصدی رستوران را به عنوان دلال ملک معرفی کرد؛ بعد از صرف غذا، صاحب رستوران برای بازدید از ملک ما را همراهی کرد.

بعد از انتخاب ملک در همان رستوران قراردادهای سه برگی ملکی را از کشوی دخل پیدا کرد و قرارداد جاری شد.

وقتی وجه را پرداخت کردیم ملک تحویل شد؛ بعد از مدتی که برای سرکشی از ملک رفتم مشاهده کردم شخص دیگری در ویلا ساکن است.

مشخص شد که ملک متعلق به ایشان است؛ برای اعتراض به صاحب رستوران مراجعه کردم؛ ایشان وکیلی از اقوام خود را معرفی کرد و متاسفانه پرونده را باختیم.

بعد مشخص شد که وکیل، مالک و صاحب رستوران همه با تبانی، این اقدامات را انجام می‌دهند.

کلاهبرداری ملکی به این شکل بسیار معمول است؛ دلیل این امر نیز عدم نظارت بر اصولی بودن معاملات ملکی در ایران است.

مشکلات احتمالی در اجرای قراردادهای ملکی

عدم پرداخت ثمن (مبلغ) معامله توسط خریدار

در این حالت باید شرایط لازم و الزامی توسط وکیل تخصصی قراردادهای ملکی درج شود.

چرا که اسقاط کافه خیارات (از بین بردن اختیار فسخ قرارداد) که در متن قراردادهای ملکی درج می‌شود، باعث عدم امکان اقدام برای فسخ قرارداد شود.

حال باید با دادخواست حقوقی، صرفا مطالبه باقیمانده ثمن (مبلغ) را در دستور کار قرار دهید.

عدم انتقال سند رسمی توسط مالک

ممکن است به هر دلیلی امکان انتقال سند وجود نداشته باشد.

فرض کنید شخصی با وکالت ملکی را به شما می‌فروشد و بین تاریخ مبایعه‌نامه تا انتقال سند، موکل وی را عزل (برکنار) می‌کند.

وکیل امکان انتقال سند رسمی را نخواهد داشت.

حال حتی ممکن است مالک، بعد از عزل (برکنار) وکیل، ملک را با سند رسمی شخصا به فرد دیگری بفروشد.

وکیل نیز مسئولیتی از این بابت ندارد؛ شما چگونه باید به حق خود برسید؟ سال‌های سال در راهروهای دادگستری باید پیگیر حق خود باشید.

پس قبل از تنظیم قرارداد ملکی مشاوره با وکیل تنظیم قراردادهای ملکی به صورت تخصصی را فراموش نکنید.

ملک متعلق به شخص دیگری باشد.

یکی دیگر از مشکلات در مسیر قرارداد ملکی این است که ملک مستحق حق دیگری باشد.

فروش و انتقال مال غیر در حکم کلاهبرداری است. اگر امکان پیدا کردن کلاهبردار را نداشته باشید، به یقین احقاق حق بسیار سخت خواهد بود.

اینها همه نمونه‌هایی از حفره‌های موجود در قراردادهای ملکی بدون حضور وکیل است.

خطرات خرید و فروش آپارتمان بدون پایانکار

قیمت پایین آپارتمان بدون پایانکار، وسوسه کننده برای خریدار است؛ معمولا اینگونه آپارتمانها تا سی درصد زیر قیمت به فروش می‌رسند.

اما ممکن است بعضی اوقات به قیمت همه سرمایه تمام شود؛ عدم اطلاع از بدهی ملک به شهرداری بابت پایانکار ضرر بزرگی در آینده خواهد بود.

چرا که ممکن است با قطع فضای سبز بدهی زیادی ایجاد شده باشد.

اضافه بنا، عدم رعایت نقشه، اضافه طبقات، وضعیت تامین پارکینگ و انباری، وضعیت ایمنی از نظر آتش نشانی، همه اینها در صدور گواهی پایانکار و عدم خلاف نقش دارد.

پس قبل از هر خریدی، مطمئن باشید ملک امکان دریافت پایانکار از شهرداری را دارد.

شرایط دریافت گواهی عدم حضور از دفترخانه

در همه قراردادهای ملکی، روزی برای انتقال سند رسمی مشخص می‌شود.

شماره و نشانی دفترخانه نیز در قرارداد درج می‌شود؛ اگر روز تعیین شده مصادف با تعطیلی باشد، روز بعد از آن زمان انجام تعهد است.

فروشنده باید قبل از آن تاریخ، مدارک را تسلیم دفترخانه نموده و استعلام‌های لازم را دریافت کند.

خریدار صرفا تکلیف دارد که با باقیمانده مبلغ خرید ملک در دفترخانه حاضر شود.

حال برای صدور گواهی عدم حضور، باید همه استعلام‌های فروشنده قبلا تهیه شده باشد؛ حضور فروشنده بدون تهیه مقدمات و استعلام‌ها در حکم عدم حضور است و عواقب بعدی را متوجه وی خواهد کرد.

اما حضور خریدار نیز صرفا با تامین باقیمانده مبلغ معامله، حضور موثر محسوب می‌شود.

چرا که هر کدام از طرفین بدون عمل به مقدمات نمی‌تواند مدعی حضور در دفتر برای انجام تعهد باشد.

پس شرط لازم و کافی برای دریافت گواهی عدم حضور موارد بالاست.

برای اطلاع از نحوه اخذ گواهی عدم حضور می‌توانید با تخصصی‌ترین تیم وکلای خبره و متخصص قراردادهای ملکی در مهر پارسیان مشاوره کنید.

پیش خرید ملک از سازنده

در قراردادهای مشارکت در ساخت، یکی از طرفین به عنوان مالک زمین، آورده خود یعنی زمین را به عنوان سرمایه ارائه می کند. شخص دوم هم با تامین سرمایه ساخت، اقدام به ساخت و ساز می نماید. در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت حق فروش برای سازنده تا اتمام پروژه وجود ندارد.

پس اگر خواهان پیش خرید از سهم سازنده هستید حتما قرارداد مشارکت در ساخت را مطالبه و مطالعه کنید.

چرا که عدم امضای مالک در قرارداد مشارکت در ساخت در اعطای حق فروش یا عدم امضای مبایعه‌نامه شما توسط وی، ممکن است به قیمت از دست رفتن سرمایه تمام شود.

قبل از پیش خرید از سازنده یا مالک حتما با وکیل تنظیم قراردادهای ملکی مشورت کنید.

برای انتخاب بهترین وکیل قراردادهای ملکی چه باید کرد؟

تحقیق از دوستان و آشنایانی که موارد مشابه داشته‌اند. تحقیق درباره سابقه و رزومه وکیل دادگستری و متخصص قراردادهای ملکی، جستجو در موتورهای جستجوگر از راه‌های پیدا کردن وکیل تنظیم قراردادهای ملکی است.

هزینه وکیل برای تنظیم قراردادهای ملکی چگونه تعیین می‌شود؟

سرمایه‌گذاری همیشه خرید طلا، ارز و ملک نیست، هزینه پرداختی به وکیل در زمان تنظیم قرارداد، قطعا کمتر از هزینه های دادرسی، حق الوکاله و معطلی چند ساله در دادگاه‌ است.