وکیل فروش ملک ورثه ای

با معرفی وکیل فروش ملک ورثه ای همراهتان هستیم.

خرید و فروش ملک و  تنظیم قرارداد ملکی امری تخصصی و حقوقی است. بسیاری از مردم هنوز فکر می‌کنند کار خرید و فروش ملک را باید به مشاورین املاک سپرد.

هر چند این دیدگاه منطبق بر واقعیت است اما در تمامی کشورهای پیشرفته دنیا، تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک با وکلای پایه یک دادگستری و متخصص در امور ملکی است.

به لطف آگاهی مردم از خدمات حقوقی و وکالت با پیشرفت امکان اطلاع رسانی از طریق فضای مجازی، اکنون دیگر توده زیادی از مردم در هنگام تنظیم قرارداد ملکی با وکیل مشاوره می‌کنند؛ درخواست حضور وکیل در جلسه قرارداد هر روز بیشتر می‌شود.

تقسیم ارث

پاسخگویی به ابهامات و سوالات عزیزان به عهده وکلای ملکی است؛ گروه وکلای تخصصی ملکی مهر پارسیان در این راستا دپارتمان تخصصی حقوقی دارد.

خرید و فروش ملک ورثه‌ای به دلیل شرایط خاصی که دارد، کمی با معاملات املاک عادی متفاوت است.

در بعضی از قراردادهای فروش ملک موروثی مشکلات حقوقی پیچیده‌ای ایجاد می‌شود که به سادگی قابل حل نیست؛ بنابراین در هنگام خرید ملک ورثه ای باید نکات زیادی مد نظر قرار گیرد.

در این نوشته کوتاه وکیل فروش و خرید ملک ورثه ای به ذکر نکات حقوقی اینگونه قراردادهای خواهد پرداخت.

سوالات مهم در مشاوره حقوقی خرید و فروش ملک ورثه ای

• نحوه تنظیم قرارداد فروش ملک ورثه ای به چه صورت است؟
• مقدمات انتقال سند رسمی ملک به ارث رسیده چیست؟
• آیا امکان فروش قدرالسهم ملک ورثه ای به اشخاص ثالث وجود دارد؟
• شرایط عقد قرارداد با وکیل تخصصی ارث و فروش ملک ورثه ای چیست؟
• پرداخت مالیات بر ارث املاک و مستغلات ارث و میراث در چه مرحله ای انجام می‌شود؟
• نحوه توقیف ملک موروثی برای وصول مهریه عروس چگونه است؟

وضعیت حقوقی بیع توسط ورثه نسبت به ترکه قبل از تقسیم چیست؟

انجام بیع توسط ورثه نسبت به ترکه قبل از تقسیم با توجه به تعدد ورثه، معلوم نبودن حدود و مشخصات مورد معامله، مشخص نبودن سهم هر یک از ورثه و جهل در مبیع و معین نبودن موضوع مورد معامله صحیح نیست.
برای توضیح بیشتر نمونه دادنامه دادگاه تجدیدنظر تهران درباره فروش ملک موروثی را بررسی می کنیم.

شماره دادنامه قطعی: ۹۳۰۹۹۸۲۱۶۴۴۰۰۴۱۲
تاریخ دادنامه قطعی: ۱۳۹۴/۰۲/۰۹

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی آقای م. س. وکیل دادگستری به وکالت از آقای م. ز. به طرفیت آقایان ۱- ن. ۲ ع.الف. ۳- ح. و ۴- خانم پ. همگی الف. با وکالت آقای س. ن. وکیل دادگستری به خواسته الزام به انتقال رسمی یک قطعه زمین به مساحت تقریبی پانصد متر مربع از پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی واقع در … مقوم به ۵۱/۰۰۰/۰۰۰ ریال با احتساب خسارت دادرسی.

رد ترکه بعد از قبول

توضیح اینکه وکیل خواهان به شرح دادخواست اعلام کرد که موکل وی به موجب مبایعه‌نامه مورخ ۱۳۸۶/۱۲/۶ یک قطعه زمین به مساحت تقریبی ۵۰۰ مترمربع به پلاک ثبتی (مذکور) را از خواندگان که ورثه آقای ع.الف. الف. هستند خریداری نموده و مبلغ پانصدمیلیون ریال ثمن معامله پرداخت نمود ولی نسبت به تنظیم سند رسمی اقدامی ننمودند. اظهارنامه نیز به آنان ابلاغ گردید. نامبرده (وکیل خواهان) در اولین جلسه دادرسی خواسته را با مختصر تغییر، الزام به تنظیم سند رسمی مشاعی پلاک ثبتی موصوف به میزان سهم الارث آنان اعلام نمود و اظهار داشت که تعداد ورثه آقای ع.الف. الف. ۹ نفر هستند.

عدم جواز فروش ملک ورثه ای قبل از تقسیم ترکه

دادگاه با توجه به

۱- پاسخ موجه وکیل خواندگان در جلسه دادرسی مورخه ۱۳۹۳/۹/۱۶ و لایحه ثبت شده به شماره ۹۳۱۰۰۰۲۵۹۲ – ۱۳۹۳/۹/۱۶ مبنی بر معلوم نبودن حدود و مشخصات مورد معامله و ابهام و جهل در مبیع و ناصحیح بودن بیع انجام شده مستنداً به مواد ۳۴۲، ۳۵۱ و ۲۱۶ قانون مدنی

۲- مشخص نبودن سهم هر یک از ورثه قبل از تقسیم ترکه و اداء حقوق و دیونی که به ترکه میت تعلق گرفته (ماده ۸۶۸ قانون مدنی) لذا دعوی خواهان به دلیل معین نبودن موضوع مورد معامله (ماده ۱۹۰ از قانون مذکور) و در نتیجه، غیر صحیح بودن عقد بیع انجام شده وارد و ثابت نیست، حکم به بطلان آن صادر و اعلام می‌گردد.

این رأی ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه ۲۱۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران
رئیس و مستشار شعبه ۲۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

ماده ۳۴۲ قانون مدنی

مقدار و جنس و وصف و مبیع باید معلوم باشد و تعیین مقدار آن به وزن یا کیل یا عدد یا ذرع یا مساحت یا مشاهده تابع عرف بلد است.

ماده ۳۵۱ قانون مدنی

در صورتی که مبیع (مورد معامله) کلی یعنی صادق بر افراد عدیده باشد بیع وقتی صحیح است که مقدار و جنس و وصف مبیع ذکر بشود.

ماده ۲۱۶ قانون مدنی

مورد معامله باید مبهم نباشد مگر در موارد خاصه که علم اجمالی به آن کافی است.

مقدمات انتقال رسمی ملک ورثه ای چیست؟

وکیل خرید و فروش ملک ورثه ای تهران پاسخ می دهد:

اخذ گواهی انحصار وراثت از شورای حل اختلاف

طبق قانون شورای حل اختلاف صدور گواهی تصدیق وراثت در صلاحیت شورا قرار گرفته است. با توجه به نشانی آخرین اقامتگاه متوفی در ایران، شورای حل اختلاف صالح تعیین می‌شود.

هر کدام از ورثه یا اشخاص ذینفع می‌توانند از شورای حل اختلاف محل آخرین سکونت متوفی درخواست صدور گواهی انحصار وراثت نمایند.

شورای حل اختلاف نیز پس از احراز صحت موضوع با اصل گواهی فوت و استعلام از اداره ثبت احوال درباره هویت ورثه، و با ملاحظه استشهادیه محضری رسمی، نسبت به صدور گواهی تصدیق وراثت با تعیین سهم الارث هر یک از ورثه اقدام خواهد نمود.

مشاوره حقوقی افراز و فروش املاک مشاع

تقسیم ارث با توافق

بعد از صدور گواهی انحضار وراثت، اگر ورثه در نحوه تقسیم ارث توافق نظر داشته باشند با مشاوره وکیل پایه یک دادگستری و متخصص در تقسیم ارث، اقدام به تنظیم تقسیم نامه خواهند کرد. با توافق وراث هر مالی که مورد قبول قرار گیرد حتی بیشا ز سهم ورثه قابل تقسیم است.

به عنوان مثال ممکن است ورثه توافق کنند که به همسر متوفی هر چند به میزان یک باب خانه طبق قانون تعلق نمیگیرد اما با توافق خانه ای را در سهم وی قرار دهند.

یا هر نوع تقسیم دیگری که مد نظر باشد قابل انجام است. فروش خانه ورثه ای

تقسیم ارث از طریق دادگاه

اگر ورثه به نحوه تقسیم معترضند یا توافقی بر نحوه تقسیم ندارند، موضوع با درخواست تقسیم ترکه و ارث به دادگاه حقوقی ارجاع می شود. دادگاه حقوقی نیز با تعیین کارشناس، نحوه تقسیم را مشخص می کند. دقت داشته باشید در هنگام تنظیم دادخواست حتما قید شود که در صورت عدم امکان تقسیم تقاضای صدور دستور فروش هم دارید.

انحصار وراثت

در این صورت و در صورت عدم توافق و غیر قابل تقسیم بودن اموال موروثی، به دستور دادگاه اموال با کارشناسی به مزایده گذاشته و فروخته خواهد شد.
وجه حاصل شده بین ورثه به نسبت سهم توسط صندوق دادگستری و اجرای احکام تقسیم می شود.
پرداخت مالیات بر ارث در هنگام انتقال سند به نام ورثه الزامی است.

فروش قدرالسهم به یکی دیگر از ورثه یا شخص ثالث

مالی که به شما به ارث رسیده قهرا مالکیت آن نیز منتقل شده است. اما این مالکیت به صورت مشاعی استقرار یافته و قابل تفکیک از سایر شرکاء نیست. سایر شرکای شما در ملک بقیه ورثه هستند.

در این حالت در صورتی که مایلید سهم خود را پیش از تقسیم به فروش برسانید باید متوجه باشید که مانند نمونه پرونده عدم تنفیذ فروش ملک ورثه ای که در بالا ذکر شد، به مشکل حقوقی بر نخورید.

مشاوره حقوقی مطالبه مهریه از ورثه

قبل از تنظیم هر نوع قراردادی برای خرید یا فروش ملک ورثه ای با موسسه حقوقی بین المللی مهر پارسیان تماس بگیرید.
فروش قدرالسهم به دیگری تحت شرایطی با تنظیم قرارداد عادی قابل انجام است.
اما در فروش ملک به شخص ثالث یا شخصی که از موضوع مالکیت مشاعی شما و عدم امکان تحویل و تسلیم مبیع توسط شما مطلع نیست خودداری فرمائید.

اگر خریدار ملک ورثه ای هستید حتما از جزئیات معامله وکیل خود را باخبر نموده و آگاهی های لازم را از وکیل تخصصی خرید و فروش ملک ورثه ای دریافت کنید. فروش خانه ورثه ای

توقیف ملک ورثه ای به عنوان مهریه عروس

همانگونه که در بالا ذکر شد به محض فوت مورث، ورثه صاحب مال و اموال او به صورت قهری می شوند. در این حالت و در صورتی که قصد مطالبه مهریه را دارید باید فوری بشتابید.

اگر همسرتان گواهی انحصار وراثت را به شما نمی دهد باز هم راه چاره دارد. خود شما به عنوان ذینفع در وصول مهریه و مطالبات از یکی از ورثه امکان درخواست صدور گواهی تصدیق حصر وراثت را دارید.

گرفتن سهم ارث

پس با تقدیم دادخواست صدور گواهی انحصار وراثت، اسامی ورثه را مشخص نموده و سپس دادخواست تحریر ترکه به شورای حل اختلاف تقدیم نامئید. شورای حل اختلاف از مراجع سه گانه استعلام گرفته و در صورت وجود اموال امکان توقیف میراث به عنوان مهریه را قبل از تقسیم ترکه دارید.

بعد از تقسیم رسمی ترکه هم می توانید همان مال را از شوهرتان به عنوان مهریه توقیف و مطالبه کنید.

 

 

آیا امکان فروش ملک ورثه ای قبل از تقسیم وجود دارد؟

به واسطه معلوم نبودن مبیع و جهل به آن عقد بیع صحیح نیست.

آیا می توان ملک موروثی را به عنوان مهریه توقیف کرد؟

بله امکان مطالبه و وصول مهریه از ارث شوهر وجود دارد.

مالیات بر ارث در چه زمانی پرداخت می شود؟

هنگام انتقال رسمی سند ملک موروثی به نام ورثه پرداخت مالیات الزامی است.