وکیل ملکی در احتشامیه

11 نوامبر 2019

امروز با موضوع وکیل ملکی در احتشامیه با شما مخاطبان گرامی همراه هستیم.

قبل از هر چیز اگر درگیر پرونده و دعاوی حقوقی مانند دعاوی خانوادگی و یا دعوای کیفری مانند کلاهبرداری و غیره هستید جهت دسترسی به بهترین وکلای پایه یک دادگستری از طریق شماره تماس‌های درج شده در این مقاله با ما در تماس باشید.

وکیل ملکی در خصوص خرید و فروش آپارتمان و زمین در تهران فعالیت می‌کند.

با توجه به دعاوی ملک و زمین خواری، وکیل ملکی از حق و حقوق شما در برابر ادارات و اشخاص و شرکت‌ها دفاع می‌کند یا توسط وکالت‌نامه ای ملک شما را به فروش می‌رساند.

در این بخش قصد داریم تا انواع کلاهبرداری‌های ملکی را به شما یاد آور شویم چرا که با دانش ثبت و انتقال ملک می‌توانید با اطمینان معاملات خود را انجام دهید.

وکیل متخصص ملکی با توجه به سابقه خود در حوزه خرید و فروش، نقل و انتقال سهم، دعاوی ملکی با ادارات و شهرداری می‌تواند شمارا به بهترین روش ممکن راهنمایی و درصورت تمایل وکالت پرونده‌ی شما را به عهده بگیرد.

سوالات مهم در معرفی وکیل ملکی در احتشامیه

1) مهم‌ترین دعاوی ملکی کدام دعاوی هستند؟
2) یک وکیل ملکی خوب چه ویژگی‌هایی باید داشته باشد؟
3) بهترین وکیل ملکی تهران چه کسی است؟
4) دعاوی ملکی به کدام دادگاه ارجاع می‌شود؟
5) داشتن وکیل در حوزه‌ی املاک و دعاوی ملکی چه مزایایی دارد؟

دعاوى ملكی

دعاوی ملکی عنوانی است که به نوعی به موضوع املاک مربوط می‌شوند که در این مجموعه موضوعات بسیار متنوعی یافت می‌شود.

از موضوعاتی مثل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به ایفای تعهد، الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی، خلع ید و تقسیم و افراز املاک مشاع گرفته تا دعاوی کیفری مثل فروش مال غیر، کلاهبرداری، جعل سند، تصرف‌عدوانی و ممانعت از حق، همه این موضوعات در دایره دعاوی ملکی جای می‌گیرند.

اعتبار کلام وکیل ملکی، نقطه قوت شخصیت او و تعیین کننده جایگاه او در جامعه است.

بنابراین هر وکیل، زمانی که نظر کارشناسی خود را ابراز می‌کند، باید با اطمینان لب به سخن بگشاید.

اظهار نظرهای خام و بی‌مطالعه می‌تواند به مرور، اعتبار کلام وکیل را کاهش دهد.

امروزه حاشیه‌ها و مشکلات ملکی یکی از بارزترین مشکلات جامعه و افراد محسوب می‌شود.

چرا که این کار نیازمند طی کردن مراحل بسیار زیادی می‌باشد؛

بنابرین اگر فردی به تنهایی درگیر چنین مشکلاتی شود به دلیل پیچیدگی‌ها و اهمیت موارد حقوقی آن ممکن است در طول مسیر دچار مشکلات زیادی شود و به دلیل آگاهی نداشتن از این موارد، روند پیگیری پرونده به طول انجامد‪.

انتخاب وكيل ملکی به صورت کاملا آزادانه از سوی هر شهروند از ميان وكلای دادگستري انجام می‌شود و رابطه ميان وكيل و موكل با تنظيم و امضاي وكالتنامه و تعيين حق الزحمه وكيل آغاز می‌شود.

حوزه تخصصی وکیل دعاوی املاک

الزام به تنظیم سند رسمی، تقسیم ملک مشاع، خلع ید، رفع مزاحمت از ملک، تصرف عدوانی، افراز ملک، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، تخلیه املاک استیجاری، تائید فسخ معامله، مطالبه وجه التزام قراردادی، ابطال قرارداد اجاره، تعدیل اجاره‌بها، الزام به تحویل مبیع، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، الزام به اخذ پایان کار و سایر دعاوی در حوزه وکیل دعاوی املاک.

مهم‌ترین دعاوی ملکی

۱-الزام به تنظیم سند رسمی

به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.

بنابراین مطابق این ماده، انتقال گیرندگان اموال غیر منقول که قرارداد آنها بصورت عادی تنظیم می‌شود، از نظر حقوق ایران مالک شناخته نمی‌شوند و لازم است پس از تنظیم قرارداد عادی، نسبت به تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی اقدام گردد .

در صورتیکه طرفین معامله موضوع اموال غیر منقول (املاک)، جهت تنظیم سند رسمی دفترخانه حاضر گردیدند و نسبت به انتقال رسمی اقدام نمودند که در این صورت مشکلی وجود ندارد.

خلاصله معامله تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی به اداره ثبت مربوط ارسال و در دفتر املاک، نام مالک جدید وارد می‌گردد.

از این پس انتقال گیرنده جدید، مالک رسمی و قانونی شناخته می‌گردد.

اما در صورتیکه به هر دلیل مالک رسمی که همان انتقال دهنده ملک می‌باشد حاضر به امضاء معامله در دفترخانه نگردید و یا اینکه به دلیل گذشت مدت زمان زیادی مالک رسمی فوت کرده باشد لازم است انتقال دهنده نسبت به تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نماید تا به پس از اخذ حکم و قطعیت و اجرای آن ، نام او در دفتر املاک جایگزین نفر قبل گردد.

۲-دعوای خلع ید

اگر ملکی اعم از زمین،خانه،آپارتمان یا مغازه که دارای سند رسمی است بصورت غیرقانونی در تصرف شخصی غیر از مالک باشد،کسی که سند مالکیت به نام اوست می‌تواند برای تخلیه ملک دعوای خلع ید مطرح کند.

همچنین اگر ملک مشاعی در تصرف برخی از مالکین باشد سایر مالکین می‌توانند برای تخلیه ملک دادخواست خلع ید را علیه شرکائی که ملک در تصرف آنها است تقدیم کند.

دعوای خلع ید دارای ۴ رکن است که عبارتند از :

الف-مالکیت رسمی خواهان بر ملک

ب-غیر منقول بودن مال مورد تصرف

ج-احراز تصرف خوانده بر ملک

د-غیر قانونی بودن تصرف متصرف

دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است.

اولین شرط این دعوا این است که خواهان مالک رسمی ملک باشد.

بنابراین در املاکی که ثبت نشده است ضمن دادخواست خلع ید باید دادخواست اثبات مالکیت نیز طرح شود.

۳-تأیید و اثبات وقوع بیع

مطابق ماده ۳۳۹ قانون مدنی پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌گردد.

بنابراین برای ایجاد مالکیت در حقوق ایران نیاز به هیچ گونه تشریفات و یا حتی پرداخت ثمن نیز نمی‌باشد و به صِرف توافق ، مالکیت حاصل می‌گردد.

اما در خصوص اموال غیر منقول (املاک) به دلیل حاکمیت مواد قانون ثبت و ماده ۲۲ آن موضوع قدری متفاوت می‌باشد.

در صورتی که بین خریدار و فروشنده یک ملکی مبایعه نامه عادی تنظیم گردیده باشد، مطابق قانون ثبت خریدار مالک محسوب نمی‌گردد.

در این صورت خریدار می‌تواند با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و انتقال رسمی آن در دفترخانه ، مالکیت رسمی بر ملک را بر مبنای قانون ثبت برای خود ایجاد نماید.

حال اگر بیع شرعی در خصوص ملکی واقع گردید ولی مکتوب نگردید، با ادله اثبات دعوا، می‌توان نسبت به طرح دعوای تأیید و اثبات وقوع بیع اقدام و آنرا اثبات نمود.

در صورت اخذ حکم مبنی بر تأیید و اثبات وقوع بیع اموال غیر منقول این حکم مانند داشتن مبایعه نامه عادی است که باز هم مطابق قانون ثبت مالک محسوب نمی‌گردد.

بنابراین لازم است همزمان با طرح دعوای تأیید و اثبات وقوع بیع یا پس از آن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز طرح گردد.

پس از اخذ حکم مذکور و تنظیم سند رسمی که برای او مالکیت رسمی ایجاد می‌گردد.

از این به بعد می‌تواند کلیه حقوق خود را در مقام مالک اعمال نماید.

بعنوان مثال الزام فروشنده را به تحویل مبیع از دادگاه درخواست نماید، آنرا منتقل نماید، هبه یا صلح نماید.

۴- دعوای اثبات مالکیت

دعوی اثبات مالکیت شائبه ایجاد مالکیت موازی در قبال اسناد رسمی و ثبتی را تداعی می‌کند که با مقررات مربوطه در تعارض است‪.

مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده باشد.

انتقال مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی با انتقال رسمی ملک انجام می‌شود و صرف تأیید و تنفیذ قرارداد و اعلام صحت آن ایجاد مالکیت نمی‌کند؛

بنابراین دعوی اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی با توجه به مقررات مذکور قابلیت استماع ندارد.

رویه قضائی نیز بر این است که در خصوص املاکی که دارای سند رسمی هستند، دعوی اثبات مالکیت قابلیت طرح ندارد.

بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که تنها در خصوص املاکی که فاقد سند رسمی هستند و نسبت به آنها اختلاف در مالکیت وجود دارد می توان دعوی اثبات مالکیت طرح نمود و با ادله اثبات دعوا آنرا اثبات نمود.

پس از اثبات مالکیت نیز می‌توان نسبت به تقاضای ثبت ملک مذکور و تقدیم اظهارنامه ثبتی اقدام نمود و برای آن سند رسمی اخذ نمود.