وکیل سند رهنی بانک

سند رهنی، سندی است که دفترخانه در عوض دریافت سند در رهن بانک در اختیار مشتری قرار می‌دهد و وکیل سند رهنی بانک به صورت تخصصی به دعاوی مرتبط به آن می‌پردازد.

دعاوی مرتبط با سند رهنی بانک مشمول مواردی همچون فک سند رهنی بانک، ابطال قرارداد بانکی و… می‌باشد.

نوعی سند رهنی بانک در هنگام خرید ملک است که برخی از خریداران ملک که دارای وام و در رهن بانک هستند، در زمان معامله مقداری از مبلغ ملک مورد معامله را می‎پردازند و سپس فروشنده و خریدار متعهد می‎شوند در دفتر خانه حضور یابند.

در دفترخانه خریدار بقیه مبلغ را پرداخت و فروشنده نیز سند رسمی ملک را به نام خریدار تنظیم می‎کند.

در این‎گونه مواقع اگر فروشنده به خریدار بگوید ملک در رهن بانک است و مبلغی از اقساط آن باقیست، در صورت توافق وام به خریدار منتقل می‎شود.

در این مورد لازم است دو طرف در بانک حاضر شوند و توافقات را نوشته و امضا کنند؛ خریدار در واقع به نوعی در بازپرداخت وام جایگزین فروشنده می‎شود.

در این صورت برای فک رهن ملک مورد نظر لازم نیست خریدار به مراجع قضایی مراجعه و دادخواست بدهد.

بلکه خودش به‎ جای فروشنده هر کاری که لازم باشد می‎تواند انجام دهد.

در برخی از موارد با وجود توافق باز هم دو طرف اختلاف پیدا می‎کنند؛ در این حالت باید خریدار، برای انجام امور مربوط به ملک از جمله فک رهن و تنظیم سند رسمی با مراجعه به محاکم دادگستری، برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی و فک رهن ملک دادخواست دهد.

قرارداد رهن در خرید و فروش املاک در واقع بین سه طرف فروشنده که وام گیرنده است، خریدار و بانک بسته می‎شود؛ توصیه می‌شود برای تنظیم این نوع قرارداد با وکیل سند رهنی بانک مشورت نمایید.

اگر در این بین توافقی شده باشد خریدار در پرداخت جایگزین فروشنده شده و مشکلی هم ایجاد نمی‎شود.

اگر به دنبال بهترین وکیل سند رهنی بانک هستید؛ ما به شما، دکتر محمدرضا مهری، وکیل پایه یک دادگستری با سابقه قضاوت و با سابقه همکاری در امور حقوقی بانک مرکزی را معرفی می‌نماییم.

در باب معاملات املاک مورد رهن و تصرفاتی که منافی با حق مرتهن (رهن گیرنده) به وسیله راهن (رهن گذار) به تفصیل میان فقها و حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد اما وکیل سند رهنی بانک در چنین موارد به نظر نزدیک به رویه قضایی دادگاه‌ها استناد می‌نماید.

سوالات مهمی که در این مقاله توسط وکیل سند رهنی بانک پاسخ داده خواهند شد

• سند رهنی چیست؟
• چجوری ملک در رهن بانک را بفروشیم؟
• برای شکایت از بانک های متخلف چه اقدامی لازم است؟
• قوانین مرتبط با سند رهنی بانک چه می‌باشند؟
• بهترین وکیل بانکی سند رهنی کیست؟

راهن و مرتهن یعنی چی

به شخصی که ملک خود را در گرو یا وثیقه بانک می‎گذارد راهن گویند، به بانک یا موسسه مالی اعتباری که ملک را گرو می‎گیرد مرتهن و ملکی که در گرو گرفته می‎شود عین مرهونه و به قراردادی که برای این منظور نوشته می‎شود رهن گفته می‎شود.

شخص راهن ممکن است همان وام گیرنده نباشد به عنوان مثال شخص ثالث می‎تواند ملک خود را به منظور تضمین بازپرداخت وام گیرنده در وثیقه بانک قرار دهد و تعهد کند که اگر وام گیرنده‎ در موعد مقرر مبلغ وام را تسویه نکرد، بانک، ملک وی را از طریق مزایده بفروشد و از این طریق طلب بانک پرداخت شود.

در سند رهن به‎ طور معمول میزان خسارت وارده که می‎توان از راهن دریافت کرد به صورت درصد سالانه قید و عنوان می‎شود که چنانچه بانک بخواهد برای دریافت طلب معوقه از سند رهنی استفاده کند؛ راهن نیز علاوه بر اصل مبلغی که تعهد کرده مکلف است درصدی را به عنوان خسارت به بانک بپردازد.

قانون مدنی:

مطابق ماده 793 قانون مدنی،راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن (اجازه) مرتهن، بنابراین فردی که ملک خود را در رهن بانک قرار می‌دهد؛ اگر ملک را بفروشد چنین خرید و فروشی غیرنافذ است یعنی اگر بانک تایید کند صحیح است و اگر تایید نکند؛ باطل خواهد بود.

رویه قضایی:

مستند به وحدت رویه شماره 620 فروش و انتقال سرقفلی به شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که منافی حقوق مرتهن است و نافذ (صحیح) نیست و مطابق رای اصراری ش 21 مورخ _76/12/12 انتقال مورد رهن با تصریح به حقوق مرتهن و پرداخت کلیه دیون (بدهی) مورد معامله موجب حفظ حقوق مرتهن بوده و صحیح است.

وکیل سند رهنی بانک

دکترین حقوقی: نظر اساتید برجسته حقوق

دکتر سید حسن امامی می‌فرمایند:

اگر راهن با حفظ حقوق مرتهن مورد رهن را انتقال دهد عقد نافذ است زیرا با حقوق او تعارضی ندارند، ولی هر گاه انتقال بدون این قید انجام پذیرد زیانبار و غیر نافذ است.

جناب دکتر کاتوزیان با نقد نظر استاد امامی می‌فرمایند، حتی اگر انتقال بدون قید و تصریح بر حفظ حقوق مرتهن انجام پذیرد، همچنان صحیح و نافذ است.

چرا که حق مرتهن بر عین مرهونه یک حق عینی است و بر مورد انتقال باقی است و حاکم بر حق مالکیت انتقال گیرنده است.

همچنین رهن دست هر کس و به هر عنوان که باشد حق مرتهن باقی است و می‌تواند استیفای (مطالبه) طلب خود را بنماید.

دکتر سید حسین صفایی نیز نظریه جواز انتقال مورد رهن با تصریح بر حفظ حقوق مرتهن را پذیرفته‌اند رویه قضایی نیز بدین نظر متمایل است…

اوراق ودیعه چیست

وکیل سند رهنی بانک با استناد به مواد قانون مدنی در توضیح اوراق ودیعه بیان داشتند: ودیعه در قانون مدنی، قراردادی است که به موجب آن یک نفر مال خود را به شخص دیگری می‌دهد تا به صورت رایگان از آن نگهداری کند.

ودیعه در عقود و قراردادهای بانکی بسیار مشابه عقد ودیعه در قانون مدنی می‌باشد.

اوراق ودیعه سندی است که نشان می‌دهد بانک مرکزی مبلغ معینی را از ودیعه‌گذار به عنوان ودیعه دریافت کرده و متعهد است آن مبلغ را تا سررسید نگهداری نموده و در سررسید، با رعایت حفظ قدرت خرید به دارنده سند مزبور عودت دهد (بازگرداند).

وکیل سند رهنی بانک روش کار در اوراق مذکور را به این صورت شرح دادند:

بانک مرکزی اوراق ودیعه را منتشر کرده و اوراق مزبور را از طریق بانک‌های عامل به متقاضیان عرضه می‌کند.

بانک‌ها با واگذاری اوراق ودیعه، وجوه متقاضیان را به عنوان ودیعه جمع‌آوری و به بانک مرکزی منتقل می‌کنند.

بانک مرکزی متعهد است آن وجوه را در چارچوب سیاست‌های پولی بلوکه کرده و در سررسید با رعایت حفظ قدرت خرید، به صاحبان اوراق برگرداند.

انتشار اوراق ودیعه توسط بانک مرکزی با هدف جذب وجوه از عموم در قالب ودیعه و باز پرداخت آن در سررسید با حفظ قدرت خرید، با نرخی حداکثر معادل نرخ تورم سالیانه را در اجرای سیاست‌های پولی و کنترل رشد نقدینگی مغایر با موازین شرع تشخیص نداد و در این خصوص این نگرش را مطرح نمود:

رابطه حقوقی دارندگان اوراق با بانک مرکزی، رابطه ودیعه است (نه قرض)

توجه داشته باشید که وجوه حاصله به ملکیت بانک مرکزی درنمی‌آید.

بنابراین، لازم است دستورالعمل‌ مربوطه به گونه‌ای طراحی شود که کل وجوه حاصل از واگذاری این اوراق نزد بانک مرکزی بلوکه شده و برای صاحبان آن نگهداری شوند و بانک مرکزی حق بکارگیری این وجوه را ندارد.

بانک مرکزی می‌تواند جهت تشویق مردم در همراهی با اهداف سیاستگذار پولی، اعلام نماید که آن بانک متعهد است در سررسیدهای مقرر وجوه ودیعه گذاشته شده مردم را با رعایت حفظ قدرت خرید به آنان برگرداند.

بانک مرکزی برای جبران کاهش ارزش وجوه ودیعه‌گذاری شده، می‌تواند درصد معینی را اعلام کند یا به صورت کلی اعلام کند که در سررسید با لحاظ نرخ تورم، وجوه ودیعه‌گذاری شده را بازپرداخت خواهد کرد.

در هر صورت نرخ جبران کاهش ارزش وجوه ودیعه‌گذاری شده، نباید از نرخ تورم سالیانه محاسبه شده توسط بانک مرکزی بیشتر باشد.

از آنجا که قرارداد بین بانک با صاحبان اوراق، ودیعه است (نه قرض) و وجوه حاصل از واگذاری اوراق به ملکیت بانک مرکزی در نمی‌آید، بحث ربا اعم از ربای قرضی یا معاوضی در این اوراق مطرح نیست و زیاده هم زیاده اسمی است که به منظور جبران کاهش ارزش پول به صاحبان اوراق پرداخت می‌شود.

قوانین مرتبط با سند رهنی بانک

وکیل سند رهنی بانک در این خصوص بیان داشتند: بخشی از قوانین و مصوبات هیات وزیران و بخشنامه‌های بانک مرکزی متروک، مغفول و مهجور در سیستم بانکی!!

قانون منطقی کردن نرخ تسهیلات بانکی با نرخ بازدهی در بخش‌های مختلف اقتصادی (تبصره 1 ماده واحده) مصوب 31/2/85 قانون تسهيل اعطای تسهيلات بانكی و كاهش هزينه‌های طرح و تسريع در اجراي طرح‌های توليدی و افزايش منابع مالی و كارآیی بانکها.

قانون عدم الزام سپردن وثيقه ملکى به بانک‌ها و دستگاه‌ها و ساير موسسات و شرکت‌هاى دولتى به منظور تسهيل امر سرمايه‌گذارى و ايجاد اشتغال بيشتر در طرح‌هاى توليدى و صادراتى.

قانون رفع برخی از موانع تولید و سرمایه گذاری صنعتی (بند « د » ماده 10) بند (ن) تبصره (٥)

قوانین بودجه کل کشور (تامین سرمایه در گردش واحدهای تولیدی از منابع صندوق توسعه ملی)

بند (ج) ماده 35 قانون پولی و بانکی کشور مصوب سال1351 (قبول مسولیت بانکها در قبال مشتریان)

بند (الف) و (ب) ماده 19 قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشور

آئین‌نامه نحوه واگذاری دارائی‌های غیر ضرور و اماکن رفاهی بانک‌ها موضوع بخشنامه شماره مب/5072 مورخ 6/12/86

آئین نامه اجرائی بندهای (ج) و (د) تبصره (11) قانون بودجه سال 1394 کل کشور (امهال سه ساله معوقات بخش کشاورزی)

بخشنامه شماره 958 مورخ 18/1/88 ( در خصوص نرخ جدید در صورت تغییر شکل قرارداد)

بخشنامه شماره 105972/88 مورخ 19/5/88 و بخشنامه شماره 90/56920 مورخ 11/3/90 (در خصوص تسهیم بالنسبه )

بخشنامه شماره 173772/89 مورخ 10/8/89 (تبصره 2 بند 5-3 ماده 3 آئین نامه تسهیلات و تعهدات اشخاص مرتبط) (در خصوص سود سالهای آتی)

بخشنامه شماره 93/343934 مورخ 20/12/93

(در خصوص اعلام لزوم تسهیل شرایط اعطای تسهیلات به واحدهای تولیدی توسط شبکه بانکی در راستای نیل به اهداف اقتصاد مقاومتی )

بخشنامه شماره 141011 /92 مورخ 13/5/92 (در خصوص تکالیف بودجه ای بانکها در سال 1392)

بخشنامه شماره 224306/93 مورخ 21/8/93 (در خصوص پرداخت سرمایه در گردش به واحدهای تولیدی – ارائه اطلاعات پرونده های اعتباری به مشتریان برای شفاف سازی)

بخشنامه شماره 289028/93 مورخ 29/10/93 (در خصوص عدم فروش مجدد کالا)

بخشنامه شماره 60351/94 مورخ 20/3/94 (در خصوص وظایف نظام بانکی در قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشور)

مصوبه شماره 58955/ت52080 هـ و شماره103551/ت 52437 هـ مورخ 6/8/94 هیات وزیران (در خصوص آئین نامه اجرائی ماده 20 قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشور و اصلاحیه بعدی آن)

بخشنامه شماره 184847/94 مورخ 7/7/94 (در خصوص حذف پلکانی سود جرائم تسهیلات معوق)

بخشنامه شماره 62668/91 مورخ 10/3/1391 (ممنوعیت بلوکه کردن بخشی از تسهیلات اعطائی به عنوان سپرده)

بخشنامه شماره 94518 مورخ 9/11/87 (در خصوص رعایت نرخ سود مورد انتظار دوره تمدید با نرخ سود مورد انتظار قرارداد اولیه مشارکت)

بخشنامه شماره 342473/94 مورخ 24/11/94 (در خصوص استرداد وجوه اضافه دریافتی از مشتری)

ودیعه چیست؟

قراردادی است که به موجب آن یک نفر مال خود را به فرد دیگری می‌دهد تا به صورت رایگان از آن نگهداری کند.

اوراق ودیعه چیست؟

اوراق ودیعه سندی است که نشان می‌دهد بانک مرکزی مبلغ معینی را از ودیعه‌گذار به عنوان ودیعه دریافت کرده و متعهد است آن مبلغ را تا سررسید نگهداری نموده و در سررسید، با رعایت حفظ قدرت خرید به دارنده سند مزبور باز گرداند.

وکیل سند رهنی بانک

دفتر وکالت وکیل آنلاین در تهران

دفتر وکالت و امور حقوقی بین المللی وکیل محمد رضا مهری بنا به مقتضیات روز جامعه تصمیم به اجرایی کردن سریعتر پروژه استارت آپ وکیل در ایران نموده است.

با توجه به ضرورت کم کردن حجم مراجعین به اماکن عمومی، کم کردن رفت و آمدهای غیر ضروری شهروندان در سطح شهر، کمک به متمرکز شدن امور اداری، حقوقی و مالیاتی شهروندان در سراسر ایران، سایت جدید دفتر حقوقی محمد رضا مهری با عنوان وکیل آنلاین آغاز به کار نموده است.

دفتر وکالت مجازی وکیل آنلاین در ایران خدمات زیر را ارائه خواهد نمود:

• ارائه منظم اطلاعات و مشاوره حقوقی رایگان صرفا از طریق درج مقالات علمی حقوقی.
• امکان مشاوره حقوقی آنلاین با وکلای پایه یک دادگستری در موضوعات تخصصی در همه ساعات شبانه روز.
• مشاوره حقوقی حضوری با وکیل تخصصی پس از تعیین وقت قبلی.
• عضویت شهروندان در بزرگترین جامعه حقوقی آنلاین کشور و برخورداری از تخفیف مشاوره و حق الوکاله.
• امکان عضویت وکلای دادگستری و کارشناسان رسمی جهت معرفی به جامعه پس از تایید هیات مدیره.
• قبول وکالت دادگستری بدون حضور موکل در دفتر وکیل.
• خدمات وکالت ایرانیان خارج از کشور در ایران.
• خدمات وکالت ایرانیان در سایر کشورها توسط وکیل رسمی.