آثار حقوقی قولنامه

امروز با تشریح آثار حقوقی قولنامه با شما هستیم.

آثار حقوقی قولنامه و مبایعه نامه را باید در موارد عملی آن جستجو کرد. چه بسا، طرفین بدون توجه به آثار حقوقی قولنامه، اقدام به تنظیم قولنامه های متعدد درباره ملک واحدی می‌نمایند و با اتهام فروش مال غیر و معامله معارض مواجه می‌شوند.

وجود پرونده‌های زیادی درباره اختلاف ملکی املاک فروخته شده با قولنامه و بدون توجه به آثار حقوقی قولنامه در بدو امر، حکایت از عدم شناخت کافی درباره قولنامه و آثار حقوقی قولنامه دارد. تفاوت قولنامه و مبایعه نامه در حدی نیست که قولنامه را از ارزش و اعتبار بیاندازد.

قولنامه تنظیم شده در مشاورین املاک، قولنامه رسمی نیست بلکه قراردادی عادی است که به اشتباه از قولنامه ملک و یا قولنامه ماشین تنظیم شده در بنگاه، قولنامه رسمی یاد می‌شود. گاهی اوقات، ملکی که با قولنامه عادی فروخته شده است، با سند رسمی به شخص دیگری منتقل می‌شود و در این حالت معامله معارض با قولنامه انجام شده است که معامله دوم قابل ابطال است.

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی، در مواردی که فروشنده به تعهدات خود مبنی بر انتقال سند رسمی عمل نمی کند، می‌تواند با مراجعه به دادگاه حقوقی، الزام به تنظیم سند رسمی را از دادگاه بخواهد و قولنامه در ادارات ثبت اسناد فاقد اعتبار است.

جهت آگاهی از شرایط انعقاد قولنامه و رعایت آثار حقوقی قولنامه، وکیل دادگستری و استاد دانشگاه، همکار موسسه حقوقی محمدرضا مهری، اقدام به درج مطالبی درباره تفاوت قولنامه و مبایعه نامه و آثار حقوقی قولنامه نموده است که در ادامه خواهد آمد.

سوالات درباره آثار حقوقی قولنامه

• ماهیت قولنامه چیست و از جمله آثار حقوقی قولنامه چیست؟
• شرط اجرای آثار حقوقی قولنامه چیست؟
• چه زمانی می توان مدعی استفاده از آثار حقوقی قولنامه شد و آیا تعهد خریدار به پرداخت مابقی ثمن معامله، از آثار حقوقی قولنامه است؟
• وکیل دادگستری و استاد دانشگاه را چگونه شناسایی کنیم؟
• وکیل الزام به تنظیم سند رسمی و وکیل ملکی جهت مشاوره درباره آثار حقوقی قولنامه چه ویژگیهایی دارد؟

موسسه حقوقی طلیعه عدالت و مهر پارسیان، با همکاری وکلای دادگستری و قضات بازنشسته به سوالات حقوقی شمار درباره آثار حقوقی قولنامه پاسخ می‌دهد.

ماهیت حقوقی قولنامه

بر اساس تجویز ماده ۱۰ قانون قانون مدنی و اصل آزادی اراده، افراد می‌توانند هر گونه قراردادی که خلاف قانون و برخلاف نظم عمومی نباشد را با یکدیگر منعقد نمایند. در مواقعی که شرایط برای انعقاد عقد بیع فراهم نیست، طرفین، می‌توانند وعده فروش و یا قول به انجام بیع در آینده را به موجب قولنامه، بین یکدیگر تنظیم نمایند. در قولنامه، فروشنده، وعده فروش ملک و یا اتومبیل را در آینده می‌دهد و خریدار با پرداخت مبلغی به عنوان بیعانه، متعهد می‌شود که در زمان فروش قطعی، باقی ثمن معامله را پرداخت نماید.

شروطی در قولنامه قابل درج است که به طرفین، حق فسخ قولنامه و عدم انجام تعهدات مندرج در قولنامه را خواهد داد. از جمله آثار حقوقی قولنامه، ممنوعیت فروش موضوع قولنامه به افراد دیگر و با به اصطلاح معامله معارض موضوع قولنامه است. پس قولنامه هر چند دلیل انتقال مالکیت نیست ولی فروشنده را از انجام معامله دیگری بر روی مبیع باز می دارد.

در صورت انتقال رسمی سند ملکی که قبلا قولنامه شده است، به شخص ثالث، حتی در صورت انجام معاملات مکرر، تمامی معاملات قابل ابطال از طریق دادگاه صالح است.

تفاوت قولنامه با مبایعه نامه

مبایعه نامه حکایت از فروش قطعی و بی قید وشرط مال دارد. شرایط و آثار حقوقی مبایعه نامه تا حدی به آثار حقوقی قولنامه نزدیک است. در قولنامه و مبایعه نامه، فروشنده و خریدار به تعهدات خود ملزم هستند و در هر دو ممکن است شرط فسخ و خیار نیز قرار داده شود. مبایعه نامه انتقال قطعی و شرعی مالکیت است و قولنامه وعده انتقال مالکیت و وقوع بیع در آینده را می‌دهد.

اجرای آثار حقوقی قولنامه

در صورت عدم انجام تعهدات مندرج در قولنامه، هر یک از طرفین می‌توانند به آثار حقوقی قولنامه استناد نمایند. خریدار می‌تواند با انتخاب وکیل الزام به تنظیم سند رسمی، با تهیه باقی مبلغ ثمن معامله، الزام فروشنده به انتقال رسمی موضوع معامله را بخواهد و فروشنده نیز می‌تواند الزام خریدار به انجام تعهدات و مطالبه ثمن معامله را نماید.

اگر وجه التزامی نیز در قولنامه به دلیل عدم انجام تعهدات قرار داده شده باشد، طرفین می‌توانند با اثبات تقصیر یا قصور و از باب تسبیب، جبران خسارات وارده را نیز تقاضا نمایند. قولنامه کاملا در محاکم ایران پذیرفته شده است و در صورت اثبات صحت ان، قابل اعتبار در ایران است.

موارد ممنوعیت تنظیم قولنامه عادی

یکی از آثار حقوقی قولنامه این است که در بعضی از قوانین خاص، قولنامه عادی دارای اعتبار نیست. در قانون پیش فروش ساختمان، پیش فروش ساختمان و آپارتمان به صورت عادی و خارج از دفاتر اسناد رسمی ممنوع است.

حال، قانون معین ننموده است که تکلیف این گونه قولنامه ها چیست و آیا قولنامه عادی پیش فروش آپارتمان باطل است و یا اینکه فقط ضمانت اجرای کیفری دارد. از متن قانون یاد شده چنین بر می‌آید که ابطال قولنامه مطرح نیست و فقط فروشنده و مشاور املاک، مجازات خواهند شد.

الزام به تنظیم سند رسمی

از آثار حقوقی قولنامه، این است که فروشنده مستنکف از انتقال رسمی سند مبیع و یا متعهد به انجام معامله را می توان از طریق دادگاه صالح، ملزم به انجام تعهدات قراردادی نمود. مزیت قولنامه رسمی این است که مفاد و مندرجات ان قابل انکار نیست و نمی توان مدعی عدم قبول قولنامه رسمی شد.

قولنامه ملک تنظیم شده در دفتر مشاورین املام یا قولنامه ماشین تنظیم شده در بنگاه، قولنامه رسمی نیست بلکه سند عادی محسوب می‌شود.

تنها قرارداد رسمی یا قولنامه رسمی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم و امضا شده باشد، قولنامه رسمی محسوب می‌شود. بنابراین از طریق دادگاه، امکان الزام مستنکف از انجام تعهد مندرج در قولنامه را می توان تقاضا نمود.

وکیل دادگستری جهت تنظیم قولنامه و متون حقوقی

تشخیص طرح دعوی برای استفاده از آثار حقوقی قولنامه، در صلاحیت وکیل پایه یک دادگستری و آشنا به دعاوی ملکی می‌باشد.

جایی ممکن است برای دفاع از آثار حقوقی قولنامه به شکایت کیفری متوسل شویم و در جایی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی تقدیم گردد.

استفاده از مشاوره وکیل پایه یک دادگستری بهترین انتخاب جهت مشاوره حقوقی املاک و مستغلات است.

گروه وکلای مهر، با ساماندهی موسسه حقوقی و داوری بین‌المللی مهر پارسیان، و مشاوره مستقیم محمدرضا مهری، بهترین وکیل در زمینه جرم پولشویی و همچنین دعاوی املاک، آماده ارائه مشاوره حقوقی به هم وطنان عزیز می باشد.

جهت تعیین وقت مشاوره حضوری با وکیل پایه یک دادگستری، از طریق وب سایت، می توانید به بخش رزرو مشاوره آنلاین مراجعه فرموده و وقت مشاوره حقوقی خود را رزرو فرمایید.

ساکنین شهرهای دیگر غیر از تهران، جهت مشاوره با محمدرضا مهری، وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی، به صورت آنلاین و یا تماس تلفنی، با دفتر مرکزی موسسه حقوقی مهر پارسیان، تماس حاصل فرمایند. جهت یافتن وکیل پایه یک دادگستری، کانون وکلای دادگستری مرکز، مرجع مناسبی برای استعلام خواهد بود.

برای دریافت مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری و عضو گروه وکلای مهر، همه روزه از ساعت‌های ۱۹ الی۹ و پنجشنبه‌ها۱۵ الی۹ با شماره‌های زیر تماس حاصل فرمایید.

۰۲۱-۸۸۷۹۵۴۰۸

۰۲۱-۸۸۷۹۶۱۴۳

۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۵

تعیین وقت مشاوره حضوری با وکیل پایه یک دادگستری، درخواست مطالعه پرونده توسط وکیل پایه یک دادگستری، درخواست وقت مشاوره با محمدرضا مهری، مدیر موسسه حقوقی مهر پارسیان، از طریق مدیر داخلی دفتر گروه وکلای مهر امکان پذیر است.

۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۹

موسسه حقوقی مهر پارسیان