الزام به تنظیم سند رسمی

امروز با بررسی شرایط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با شما هستیم.

الزام به تنظیم سند رسمی از دعاوی مهمی است که امروزه در دادگاهها پرونده‌های زیادی را به خود اختصاص داده است و بسیاری از دوستان در تماس با موسسه حقوقی طلیعه عدالت و مهر پارسیان خواستار اطلاعاتی در چگونگی تنظیم سند رسمی جهت املاک خود دارند.

نکات و سوالات مهم در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی

• در چه مواقعی تنظیم سند رسمی کاربرد دارد؟
• جهت تنظیم سند رسمی به چه مرجعی می‌بایست مراجعه نمود؟
• وکیل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه خصوصیاتی باید داشته باشد؟
• تنظیم سند رسمی در اموال غیر منقول است یا منقول؟
• مراحل تنظیم سند رسمی به چه صورت است؟

در مقاله زیر که توسط وکیل موسسه حقوقی طلیعه عدالت و مهر پارسیان  به مدیریت عاملی محمدرضا مهری نگاشته شده است سعی نموده ایم به تمامی سوالات شما عزیزان در باب تنظیم سند رسمی پاسخ دهیم.

تنظیم سند رسمی، نخستین اثر حقوقی است که یک قولنامه می‌تواند داشته باشد.

منظور از قولنامه  این است که فی مابین متعاملین ( خریدار و فروشنده ) در زمان معامله تعهد یا قولی وجود داشته باشد به این صورت که قراردادی منعقد نمایند و متعاملین شرایطی را جهت تعهدات در متن قرارداد وارد نمایند.

به عنوان مثال فروشنده تعهد می‌نماید تا ظرف 10 روز موضوع مورد معامله را به خریدار تحویل دهد و یا اینکه خریدار تعهد نماید ثمن معامله را به فروشنده پرداخت نماید.

چنین توافقی می‌تواند مشمول  قاعده آزادی قراردادها (ماده 10 قانون مدنی) باشد.

موضوعی که اهمیت دارد اینجاست که سند رسمی می‌تواند مالکیت و یا وقوع معامله را احراز نماید در صورتی که قولنامه اثر اثباتی را مطابق قوانین ندارد.

در واقع تا زمانی که فروشنده اقدام به انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی ننموده است نه خریدار  قادر خواهد بود مدعی وقوع معامله باشد و نه اشخاص ثالث قادر خواهند بود به انجام معامه فی مابین متعاملین استناد نمایند.

چگونگی وقوع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

جهت تنظیم سند رسمی، خریدار و فروشنده می‌بایست به دفتر اسناد رسمی مراجعه نموده و مطابق قوانین به انتقال مالکیت فروشنده به خریدار  اقدام نمایند که این موضوع می‌تواند از مهمترین اثرات حقوقی قولنامه باشد.

سوالی که پیش می‌آید این است که چنانچه یکی از متعاملین از اجرای تعهد خویش خودداری نماید چه اتفاقی رخ خواهد داد؟

در پاسخ این سوال یکی از مهمترین آثار قولنامه که همان انتقال مالکیت و تنظیم سند است نمایان می‌شود.

بنابراین متعهد له قادر به درخواست از متعهد جهت انجام تعهد خواهد بود.

دادگاه نیز با عنایت به متن قرارداد و شرایط ضمن عقد و اوضاع و احوال ان، رای را صادر خواهد کرد و تا لحظه ای که متعهد به تعهد خویش اقدام ننماید، تعهد به قوت خود باقی خواهد ماند.

فوت متعهد نیز نمی‌تواند تعهد را ساقط نماید چرا که با فوت متعهد، تعهد به وراث انتقال می یابد که در این حالت در صورت خودداری وراث یا متعهد از انجام تعهد، محکمه، حکم به الزام تنظیم سند خواهد داد.

شرایط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

1)جهت الزام به تنظیم سند رسمی، باید در متن قرارداد، انتقال مال غیر منقول که از تعهدات فروشنده است تصریح شود.
2)فروشنده تعهد کرده باشد که در تاریخ مشخصی برای امضای سند انتقال در دفاتر اسناد رسمی حاضر شود و این تعهد در مفاد قرارداد تصریح شود.

( چنانچه جهت عدم حضور فروشنده، جریمه موثر یا وجه التزام در متن قرارداد پیش‌بینی شده باشد مطلوب است)

3)خریدار تاییدیه عدم مراجعه فروشنده در تاریخ معین دز دفتر اسناد رسمی را داشته باشد.

4)پیوست نمودن تصویر برابر اصل اظهارنامه، چنانچه خریدار به فروشنده  جهت حضور فروشنده اظهارنامه ای داده است.

5)خریدار جهت اثبات تصرف خویش، اقدام به تامین دلیل نموده باشد و پیشینه تامین دلیل پیوست شود.

6)در مورد بنا اعم از ملک تجاری یا مسکونی یا اداری پیش از اقامه دعوا یقین حاصل شود که از شهرداری منطقه گواهی عدم خلاف و پایان کار اخذ شود چرا که طبق قانون در شهرها اصدار و انتقال اسناد وابسته به گواهی عدم خلاف و پایان کار است.
7)در خصوص املاکی که پیشینه ثبتی ندارند انتقال سند به صورت رسمی هیچ مفهومی ندارد و با رویه مغایر است این امر در خصوص املاکی که حتی در جریان ثبتی هم پیشینه ندارند صادق است.

8)چنانچه چند فرووشنده وجود داشته باشند به تعداد هر فروشنده باید یک دادخواست به علاوه یک دادخواست  تنظیم شود  و به دادگاه محل وقوع ملک تسلیم شود.

اقدامات دادگاه جهت الزام به تنظیم سند رسمی

1)اولین اقدامی که دادگاه در پرونده‌های الزام به تنظیم سند رسمی به ان می پردازد احراز مالکیت از طریق استعلام پستی است چنانچه در قولنامه شماره پلاک ملک اشتباه درج شده باشد  محکمه پس از ویرایش ان، حکم به انتقال خواهد داد.

2)دومین اقدام دادگاه این است که مالکیت خوانده برتبعات مبیع را اثبات نماید.

3)سومین اقدام دادگاه، اثبات پرداخت بخشی از ثمن توسط خریدار است، البته محکمه باقیمانده ثمن را نیز محاسبه خواهد کرد و در حکم قید می‌نماید و در مورد سند تجاری چک از بانک استعلام می‌شود.

به استدلال ماده 220 قانون مدنی خریدار و فروشنده به مجموع آثاری که به موجب قوانین و یا عرف و عادت مسلم از قرارداد حاصل می‌شود.

در برخی از قراردادها شاید  قید شود چنانچه فروشنده در دفتر اسناد رسمی جهت انتقال و تنظیم سند رسمی حاضر نشود و یا اساسا فروشنده انصراف خود را اعلام نماید می‌بایست مبلغی را به خریدار پرداخت نماید.

در این فرض فروشنده مخیر است که از پرداخت وجه التزام و یا تنظیم سند رسمی یکی را انتخاب نماید و خریدار هم یکی از این دو فرض یعنی دریافت وجه التزام یا تنظیم سند رسمی را مظالبه نماید.

مگر اینکه در مفاد قرارداد قید به الزام هر دو تعهد شرط شده باشدکه در این صورت با خودداری فروشنده از مراجعه به دفتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند رسمی، وی می‌بایست ضمن الزام به تنظیم سند رسمی، وجه التزام را نیز پرداخت نماید.

همانطور که در سطور بالا گذشت شرایطی  که خریدار می‌تواند الزام به تنظیم سند رسمی را از فروشنده بخواهد بسیار مسائل حقوقی و پیچیده ای دارد.

حتما توصیه می‌شود جهت احقاق حقوق خود در باب الزام به تنظیم سند رسمی با وکیل پایه یک دادگستری مشاوره نمایید.

دفتر وکالت تخصصی پرونده ملکی

جهت مشاوره تلفنی و حضوری با وکیل پایه یک دادگستری، مشاوره آنلاین با وکیل پایه یک دادگستری، مطالعه پرونده توسط وکیل پایه یک دادگستری به شرح زیر اقدام فرمایید.

از روزهای شنبه تا چهارشنبه از ساعت 9 الی 19 و روزهای پنجشنبه از ساعت 9 الی 15 با دفتر وکالت محمدرضا مهری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی تماس بگیرید.

021-88796143

021-88795408

در صورت ضرورت و فوریت موضوع و درخواست وکیل خارج از ساعات یاد شده با شماره همراه اعلامی تماس حاصل فرمایید.

09120067661

09120067662

09120067663

09120067664

09120067665

تماس آنلاین در تمامی ساعات شبانه روز با مدیر دفتر محمدرضا مهری با شماره همراه زیر امکان پذیر است.

09120067669

گروه وکلای رسمی مهر پارسیان