الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

با بررسی امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره همراهتان هستیم.

ثبت، تمامی معاملات و قراردادهای اجاره اموال غیرمنقول، طبق قانون الزامی است و باید ثبت رسمی شوند. بنابراین هر زمان که برای یک ملک قرارداد عادی اجاره تنظیم می‌شود، هر یک از طرفین معامله یعنی مالک و مستأجر قادر خواهند بود دعوای الزام به تنظیم سندرسمی اجاره را مطرح کنند.

ضمن تنظیم دادخواست در دادگاه، دادگاه بابررسی ادعای مالک و مستاجر در جلسات رسیدگی به پرونده، حکم الزام به تنظیم سندرسمی اجاره را صادر می‌کند.

با صادر شدن این حکم و تایید آن، خوانده باید برای تنظیم سندرسمی اجاره مقدمات لازم را انجام دهد و اقدام کند. درصورتی­که خوانده حکم و تعهد مورد نظر را اجرا نکند، نماینده دادگاه در دفتر ثبت اسناد رسمی به جای او امضا خواهد کرد. سند مورد نظر برای مدت باقی‌مانده از اجاره تنظیم خواهد شد.

اگر مالک اجاره‌نامه را امضا نکند، نماینده دادگاه این قرارداد را برای یک سال از طرف وی امضا خواهد کرد و درصورتی­که مستاجر تا ۱۵ روز پس از تاریخ مشخص شده امضا نکند و برای این کار دلیل موجهی نداشته باشد، دادگاه به درخواست مالک، حکم تخلیه ملک را صادر می‌کند و اجرای آن قطعی خواهد بود.

اشکال طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

در سه شکل ممکن است که طرفین عقد اجاره (موجر یا مستاجر) بتوانند، به طرفیت دیگری اقامه دعوا نموده و الزام طرف به تنظیم سندرسمی را بخواهند؛

• موردی که در قرارداد تعهد به تنظیم سند شده باشد و دیگری از این کار امتناع ورزد.
• موردی که قانون تنظیم سندرسمی را لازم دانسته باشد مثل موارد مذکور در مواد ۴۶ و ۴۷ ثبت که ثبت اجاره­نامه ضروری است.
• مورد مذکور در ماده ۹ قانون روابط موجر مستاجر مصوب ۱۳۵۶، در ادامه این مطلب نمونه یک پرونده الزام به تنظیم سندرسمی اجاره مورد مطالعه و بررسی قرا می­گیرد.

فرآیند رسیدگی قضایی الزام به تنظیم سندرسمی اجاره

از نظر قانونی در مواردی که بین مالک و ‌مستاجرش قرارداد اجاره‌ای تنظیم نشده باشد یا اگر تنظیم شده، ‌مدت آن منقضی شده باشد و در ضمن طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه با تعیین ‌اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هر یک از آن­ها می‌تواند برای ‌تعیین اجاره‌بها، در مواردی که اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد و تنظیم‌ اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره‌بها را از تاریخ ‌تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم ‌نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت ‌تاخیرتادیه آن نخواهد بود. بنابراین در وضعیت اخیر دعوایی تحت عنوان الزام خوانده اعم از مستاجر یا مالک به تنظیم اجاره‌نامه رسمی طرح می‌شود.

الزام به تنظیم سندرسمی مغازه

دعوای الزام به تنظیم سندرسمی مغازه، زمانی صورت می‌گیرد که خریدار مغازه را به صورت شفاهی (بدون ثبت) و یا با سند عادی خریداری کرده باشد و مدعی مالکیت مغازه است، اما فروشنده یا مالک پیشین در زمان مشخص شده به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمی‌کند تا سند را به نام خریدار انتقال دهد. در این صورت خریدار باید از طریق طرح دعوای الزام به تنظیم سندرسمی مغازه، سندرسمی را به نام خود انتقال دهد.

دعوای الزام به تنظیم سندرسمی اجاره برای دارندگان حق کسب و پیشه و سرقفلی

هرگاه بین موجر و کسی که ملک را بعنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره­نامه­ای تنظیم نشده باشد (منظور اجاره شفاهی) و یا اجاره­نامه­ای تنظیم شده باشد و مدت آن منقضی شده باشد و طرفین راجب به تنظیم اجاره­نامه یا تعیین اجاره­بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هریک می­توانند برای تعیین اجاره­بها در مواردی­که اجاره­نامه­ای در بین نباشد و تنظیم اجاره­نامه به دادگاه مراجعه کنند، دادگاه میزان اجاره­بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می­کند ولی این امر مانع از صدور حکم اجرت­المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تاخیرتادیه آن نخواهد شد.

نکاتی در باب الزام به تنظیم سندرسمی اجاره برای دارندگان حق کسب و پیشه و سرقفلی

اجاره­نامه های مشمول این قانون می­تواند شفاهی باشد، الزامی به وجود قرارداد کتبی مابین موجر و مستاجر وجود ندارد به عبارتی هر نوع تصرفی که دلالت بر وجود رابطه استیجاری نماید، نیز دارای اعتبار قانونی است.

 مستاجر می­بایست دادخواست الزام به تنظیم سندرسمی اجاره را به طرفیت مالک رسمی ملک و مستاجر کل ملک در دادگاه محل وقوع ملک تقدیم نماید. چرا که برابر رویه قضایی دادگاه­های کشور طرف دعوی قراردادن مستاجر کل، برای احراز رابطه استیجاری ضرورت دارد و همچنین طرف دعوی قرار دادن مستاجرین قبلی که از آن­ها خریداری شده ضرورت دارد. ولو تصرفات مستاجر ولو به مدت کوتاه ۶ ماهه یا یک­ساله باشد و اگر همزمان بین موجر و مستاجر دادخواست متقابل داده شود یعنی اینکه موجر دادخواست تخلیه بدهد و مستاجر دادخواست الزام به تنظیم سندرسمی اجاره، دادگاه بدوا به دادخواست تخلیه موجر رسیدگی می­نماید و سپس به دادخواست الزام به تنظیم سندرسمی مستاجر رسیدگی می­شود.

دادگاه اجاره­نامه جدید را (درصورتی­که اجاره­نامه­ای در سابق تنظیم شده باشد، برابر همان اجاره­نامه جدید تنظیم می­شود) و اگر اجاره­نامه­ای وجود نداشته باشد برابر شرایط مرسوم و متعارف در قراردادهای اجاره­های دیگر آن­را تنظیم می­نماید.

نکته: دادخواست الزام به تنظیم سند مختص مستاجر نیست و موجر نیز می تواند چنین دادخواستی را تنظیم نماید.

الزام به تنظیم سندرسمی صلح اجاره سرقفلی

ماهیت سرقفلی از نظر حقوقی، سرقفلی هنگامی به وجود می‌آید که مستاجر در حین امضای قرارداد، مبلغ مشخصی را برای اجاره به مالک پرداخت می‌کند و قرارداد اجاره بین طرفین تنظیم و ثبت می‌شود.

مبلغ اجاره بسیار کم است و به صورت ماهیانه به مالک پرداخت خواهد شد. مستاجر با خرید سرقفلی ملک از مالک می‌تواند تا زمانی که مایل باشد در آن باقی بماند؛ اما اگر بخواهد به خاطر تغییر شغل، حق آن را منتقل کند، باید با رضایت مالک این کار را انجام دهد.

نقل و انتقالات مرتبط با سرقفلی هم درست مثل اموال دیگر، باید به صورت کتبی بین مالک و مستاجر تنظیم شود. انتقال سرقفلی در اصطلاح عرفی، فروش نامیده می‌شود که البته از نظر ماهیت حقوقی صحیح نیست و باید اجاره خوانده شود.

درهنگام تنظیم قرارداد، تاریخ مشخصی هم برای تنظیم سندرسمی سرقفلی تعیین خواهد شد. در برخی از موارد دیده می‌شود که مالک به خاطر فشارهای مالی ناشی از ساخت ملک، سرقفلی چند واحد از مغازه‌ها را می‌فروشد؛ چرا که هنوز مالی ایجاد نشده که اصل ملک را به فروش برساند در نتیجه سرقفلی را با تنظیم سندرسمی به نام مستأجر انتقال می‌دهد.

اما تحت شرایطی دیگر، با تکمیل ملک و به دلیل وجود تخلفات ساخت و ساز، اداره ثبت و شهرداری پایانکار را برای ساختمان صادر نمی‌کنند و در نتیجه دفتر اسناد رسمی سند را تنظیم نخواهد کرد.

مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سندرسمی اجاره

برای انجام و اجرای الزام به تنظیم سندرسمی اجاره، درصورتی­که مستاجر فاقد قرارداد اجاره مکتوب باشد، بدوا می­بایست اظهارنامه­ای برای مالک و یا مستاجر سابق ارسال نماید.
مستاجر می­تواند علاوه­بر ارسال اظهارنامه در جهت اثبات ادعای خود مبنی بر وجود رابطه استیجاری بین او و موجر، به معاینه و تحقیق محلی نیز استناد کند.

ضمانت اجرای عدم اجرای حکم مبنی بر تنظیم سندرسمی

هریک از موجر و مستاجر بعد از صدور حکم دادگاه مبنی­بر تنظیم سندرسمی اجاره… موظف به اجرای حکم محکمه می­باشند و درصورت عدم اجرا به شرح ذیل عمل می­شود:

• اگر مالک در محضر جهت تنظیم سند حاضر نگردد.
  نماینده دادگاه جهت تنظیم سند به نفع مستاجر، سند اجاره نامه را امضا خواهد کرد.
• اگر مستاجر در محضر جهت تنظیم سند حاضر نگردد.
  در این خصوص قانونگذار فقط یک ضمانت اجرا پیش­بینی کرده و آن هم تخلیه ید مستاجر می­باشد.

نکات کلیدی طرح دعوای الزام به تنظیم سندرسمی اجاره

1. در رهن بودن ملک مورد اجاره، مانعی برای تنظیم سندرسمی اجاره نیست.
2. این امکان وجود دارد که در ضمن این دادخواست، دادخواست الزام به تنظیم سندرسمی صلح سرقفلی و یا حق کسب و پیشه نیز تقدیم شود.
3. دادخواست الزام به تنظیم سندرسمی اجاره باید علیه مالک رسمی و یا مستأجر رسمی ملک، طرح شود.

دادگاه رسیدگی به دعوای تنظیم سندرسمی اجاره

دادخواست رسیدگی به دعوای تنظیم سندرسمی اجاره، از طریق مدیریت مجتمع قضایی به دادگاه حقوقی ارجاع داده می‌شود و در تاریخ مشخص شده، جلسه رسیدگی در دادگاه تشکیل می‌شود. باید گفت که دادگاه در آغاز امر به قرارداد عادی که بین مالک و مستأجر تنظیم شده است اکتفا می‌کند و اگر چنین قراردادی وجود نداشته باشد، باید باتوجه به شرایط قانونی مرسوم، سند اجاره‌نامه را تنظیم کند.

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای تنظیم سندرسمی اجاره، دادگاهی است که ملک اجاره شده در حوزه قضایی آن قرار داشته باشد.

وکیل متخصص در دعوی

برای دریافت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری، همکار دفتر وکالت محمدرضا مهری وکیل دادگستری با سابقه قضایی، همه روزه از ساعت‌های ۱۹ الی۹ و پنجشنبه‌ها۱۵ الی۹ با شماره‌های زیر تماس حاصل فرمایید.