معامله با حق فسخ

با موضوع بررسی معامله با حق فسخ همراه شما هستیم.

فسخ به معنی برهم زدن قرارداد می‌باشد و معامله به معنی قرارداد می‌باشد، موارد فسخ و بر هم زدن قرارداد متعدد می‌باشند که در این مقاله به بررسی برخی از این موارد خواهیم پرداخت.

در اغلب معاملات (قراردادها) اصولا حق فسخ ِقرارداد (بر هم زدن قرارداد) برای فروشنده لحاظ می گردد حال اثر این حق در معاملات چگونه است؟

هنگام قرارداد خرید و فروش، دو طرف می‌توانند توافق کنند که اگر خریدار به تعهدات قراردادی خود عمل نکند، فروشنده می‌تواند قرارداد را برهم‌ بزند. در نظر گرفتن این حق برای فروشنده به این معنا نیست که خریدار نسبت به آن‌چه خریداری نموده ‌است، مالکیت پیدا نمی‌کند بلکه او از زمان تنظیم قرارداد، مالک مال می‌گردد.

تیم حقوقی دفتر وکالت دکتر محمدرضا مهری وکیل پایه یک دادگستری و متخصص در قراردادهای ملکی و بانکی، آماده ارائه خدمات حقوقی به هموطنان عزیز در سراسر دنیا می باشد.

نمونه پرونده معامله با حق فسخ (حق بر هم زدن قرارداد)

آقای ایزدی در سال ۸۷ یک قطعه زمین به مساحت ۲۵۰۰متر مربع از خانم بسطامی خریداری نمود. آن‌ها در مورد بهای (قیمت) زمین بر ۲۵ میلیون تومان توافق کردند.

در ابتدا آقای ایزدی مبلغ ۶ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان به صورت نقدی پرداخت نموده و یک چک ۲۲ میلیون تومانی هم صادر کرد. طرفین (خریدار و فروشنده) در قرارداد اینطور شرط کردند که اگر چک‌ آقای ایزدی در زمان مقرر پرداخت نشود، خانم بسطامی که فروشنده است می‌تواند این معامله را برهم بزند و زمین خود را از آقای ایزدی پس بگیرد.

آقای ایزدی یک سال بعد از خرید زمین و در مهر ماه سال ۱۳۸۸ آن را به آقای دیگری فروخت؛ در حالی که هنوز به صورت کامل بهای آن را پرداخت نکرده بود.

وکیل خانم تهران

پس از فروش زمین به آقای صالحی توسط آقای ایزدی، خانم بسطامی از آقای ایزدی مقداری از مبلغ مربوط به بهای زمین را دریافت نمود و اینگونه توافق کردند که آقای ایزدی مابقی مبلغ را هم تا دی ماه همان سال یعنی سال ۱۳۸۸ بپردازد اما آقای ایزدی به وعده خود عمل ننمود و خانم بسطامی هم طبق توافق اولیه‌شان، به دادگاه مراجعه کرد و درخواست نمود تا دادگاه حکمی صادر کند و اعلام نماید که خانم بسطامی به عنوان فروشنده، قرارداد را برهم زده‌است (فسخ نموده‌است).

در سال ۱۳۸۹ دادگاه حکم اعلام فسخ معامله‌ای (بر هم زدن قرارداد) را که خانم بسطامی با آقای ایزدی در سال ۸۷ بسته بود، صادر کرد که براساس آن آقای ایزدی موظف ‌شد زمین را به خانم بسطامی برگرداند و خانم بسطامی هم موظف شد مبلغی را که از او دریافت کرده بود، پس دهد.

در آبان سال ۱۳۹۰ زمین به خانم بسطامی تحویل داده شد و در بهمن ماه همان سال، آقای صالحی با مراجعه به دادسرا از آقای ایزدی به این علت شکایت کرد که آقای ایزدی زمین متعلق به فرد دیگر یعنی خانم بسطامی را به او فروخته‌است. آقای ایزدی در دفاع از خود چنین گفت که خانم بسطامی خودش به من اجازه فروش زمین به آقای صالحی را داده‌ است.

مجازات فروش مال غیر در قانون چیست؟

پس از انجام تحقیقات در مرحله دادسرا، پرونده به دادگاه کیفری ارجاع داده ‌شد.
پس از رسیدگی، دادگاه کیفری کرمان در سال ۱۳۹۱ آقای ایزدی را بخاطر ارتکاب جرم فروش مال غیر به تحمل یک سال حبس و پرداخت ۴۰ میلیون تومان جزای نقدی محکوم کرد. همچنین بخاطر اینکه بابت فروش این زمین به آقای صالحی از او ۴۰ میلیون تومان دریافت کرده بود، او را به پس دادن این مبلغ نیز محکوم نمود.

آقای ایزدی به رأی صادر شده در دادگاه تجدیدنظر، اعتراض نموده و اینگونه از خودش دفاع کرد که اولا آقای صالحی مبلغ ۸ میلیون تومان بابت زمین به او پرداخت کرده ‌است. ثانیا او در آبان ماه سال ۱۳۸۸ زمین را به آقای صالحی فروخته و خانم بسطامی پس از این تاریخ یعنی در سال ۸۹ قرارداد خود را با آقای ایزدی برهم زده‌ است.
ثالثا خانم بسطامی نسبت به فروش زمین به آقای صالحی رضایت داشته است.

معامله با حق فسخ

آثار تایید رای دادگاه بدوی در دادگاه تجدید نظر استان چیست؟

دادگاه تجدیدنظر رأی دادگاه بدوی (نخستین) را تأیید کرد.
وکیل آقای ایزدی تقاضای اعاده دادرسی (رسیدگی مجدد) را مطرح کرد.

این تقاضا مورد پذیرش قرار گرفت و پرونده در شعبه ۱۹ دیوان عالی کشور مطرح شد. این شعبه درخواست اعاده دادرسی وکیل آقای ایزدی را درست تشخیص داد.

اینگونه استدلال کرد که فروش مال غیر زمانی اتفاق می‌افتد که فروشنده بداند و آگاهی داشته باشد که مالی که دارد می‌فروشد برای فرد دیگر بوده و برای خودش نمی‌باشد. آقای ایزدی در سال ۸۷ این زمین را از خانم بسطامی خریداری نموده و مالک آن بوده ‌است.

وکیل مجرب خانم

این که در قرارداد شرط کرده‌اند اگر آقای ایزدی در موعد مقرر مبلغ چک‌های خود را پرداخت نکند، خانم بسطامی می‌تواند قرارداد را برهم بزند، به این معنا نیست که آقای ایزدی مالک زمین نشده‌است. از طرف دیگر زمانی که آقای ایزدی زمین خود را به آقای صالحی فروخته‌، خانم بسطامی از آن مطلع بوده و هیچ گونه اعتراضی هم به آن نداشته ‌است.

به همین جهت درخواست اعاده دادرسی آقای ایزدی که توسط وکیل او مطرح شده‌است.
مورد پذیرش می‌باشد و پرونده برای رسیدگی مجدد به شعبه دیگری از دادگاه تجدیدنظر فرستاده می‌شود.

قاعده این است که دیگر نمی‌توان به آرایی که قطعی شده‌اند اعتراض کرد.

اما در برخی از موارد که قانون‌گذار آنها را ذکر کرده ‌است، از این قاعده مستثنا هستند.
اعاده دادرسی که از روش‌های اعتراض به آراء قطعی می‌باشد، یکی از این موارد است.

در اعاده دادرسی کیفری می توانیم از دیوان عالی کشور درخواست کنیم مجددا به پرونده رسیدگی نموده و در صورت پذیرش، قرار قبولی اعاده دادرسی و تجویز (اجازه) ارجاع به شعبه هم عرض را صادر کند.

وکیل پایه یک دادگستری خانم

مرجعی که درخواست اعاده دادرسی را مورد بررسی قرار می‌دهد، دیوان عالی کشور است.
برای مثال یکی از مواردی که می‌توان درخواست اعاده دادرسی نمود، حالتی است که یک نفر به قتل فرد دیگر محکوم می‌شود و پس از قطعی شدن رأی کشف می‌شود که آن فرد زنده بوده‌ است.

در این حالت درخواست اعاده دادرسی در دیوان عالی کشور مطرح می‌شود و اگر دیوان، درخواست را براساس دلایل درست تشخیص دهد، پرونده را برای رسیدگی مجدد به همان دادگاهی می‌فرستد که رأی قطعی را صادر کرده ‌است.

پرسش درباره معاملات ملکی

آپارتمانی را خریداری نمودند و متوجه شدند سن ملک خریداری شده به مراتب بیشتراز سن اعلامی ملک توسط فروشنده است.
بنابراین اساسا مبنای محاسبه سن ساختمان به چه صورت است؟

پاسخ وکیل تخصصی معامله با حق فسخ

یکی از اختلافاتی که عموماً مابین خریدار و فروشنده اتفاق می‌افتد، مشکل بر سر محاسبه سن ساختمان است.

چراکه عمر مفید یک ساختمان در ایران حدود 30 سال است و محاسبه سن دقیق ساختمان در تصمیم‌گیری به خرید آن تأثیر زیادی دارد. به‌علاوه اینکه بانک‌ها و مؤسسات مالی برای پرداخت وام‌ها و تسهیلات بانکی در این زمینه محدودیت‌هایی را قرار داده‌اند و این نوع از تسهیلات به ساختمان‌هایی که دارای عمر بیش از 20 سال و در برخی از موارد 12 سال هستند تعلق می‌گیرند.

پذیرش تحصیلی کانادا

مبنای محاسبه سن ساختمان

سن ساختمان بر اساس چندراه موردمحاسبه قرار می‌گیرد، 1- سن واقعی ساختمان، 2- سن بهره‌برداری، 3- سن سندی

سن واقعی ساختمان

بیشتر کارشناسان این حوزه بر این نظرند که سن واقعی یک ساختمان از زمان پی‌ریزی اولیه آن و تشکیل فونداسیون باید موردمحاسبه قرار بگیرد. مبنای این نوع سن بر اساس تاریخ صدور جواز و یا پروانه ساختمانی است.

سن بهره‌برداری ساختمان

از زمانی که انشعابات و امکان سکونت برای یک ملک فراهم شود، سن بهره‌برداری آغاز خواهد شد؛ و عموماً مبنای چنین محاسبه‌ای بر اساس تاریخ نصب کنتور است.

سن سندی ساختمان

زمانی که اسناد پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و سند قطعی ملک صادر شود، از آن زمان سن سندی موردمحاسبه قرار می‌گیرد.

توجه داشته باشید:
سن واقعی ساختمان که همان تاریخ اخذ مجوز ساختمانی است عموماً برای بانک‌ها و مؤسسات بانکی موردتوجه است و برای آن‌ها مبنای محاسبه سن ساختمان بر این اساس است.

سن سندی و سن بهره‌برداری ساختمان نیز عموماً برای قیمت‌گذاری و اعلام مالکین به خریداران است و لازم است خریداران با درخواست کپی پروانه ساختمانی و یا تاریخ آن بررسی کنند تا فاصله زیادی با تاریخ نصب انشعابات و یا تاریخ سند قطعی وجود نداشته باشد.