وکیل ابطال مزایده ملک از ثبت

آخرین به روز رسانی در ۲۱ آذر ۱۴۰۱

 هرگاه شخصی نسبت به عملیات مزایده ثبتی اعتراض داشته باشد، می‌تواند، اقامه دعوا نماید. در صورتی که اعتراض قبول شود به ابطال مزایده ثبتی منجر خواهد شد.

در گروه وکلای حقوقی مهرپارسیان، تیم پژوهشی به بررسی موضوع وکیل ابطال مزایده ملک از ثبت پرداخته و همچنین آماده ارائه خدمات در این زمینه به شما مخاطبان گرامی، می‌باشد.

سوالات مهمی که در  معرفی وکیل ابطال مزایده ملک از ثبت بررسی می‌شوند:

1. شرایط اجرای مزایده از طریق ادارات ثبت چیست؟
2. اعتراض به عملیات مزایده و ابطال مزایده ثبتی چگونه امکان‌پذیر است؟
3. موارد اعتراض به عملیات مزایده ثبتی و ابطال آن چیست؟
4. موارد توقف عملیات مزایده چیست؟
5. مرجع صلاحیت‌دار جهت رسیدگی به دعوای ابطال مزایده ثبتی کدام مرجع است؟
6. طریقه طرح دعوای ابطال مزایده به دلیل خارج از مهلت بودن کارشناسی چگونه است؟
7. بهترین وکیل در زمینه ابطال مزایده ملک از ثبت کیست و دارای چه ویژگی‌هایی می‌باشد؟

شرایط اجرای مزایده از طریق ادارات ثبت چیست؟

۱. آگهی مزایده اموال غیر منقول:

اموال غیرمنقول به اموالی گفته می‌شود که نمی‌توان آنها را جابجا نمود، مثل خانه و زمین، برای مزایده این نوع اموال از طریق اداره ثبت، باید شرایطی رعایت شود که در ادامه بیان خواهند شد:

• نام و نام‌خانوادگی مالک.
• محل، حدود ملک، مقدار و توصیف اجمالی (کوتاه) نوشته شود.
• در صورتی که منافع ملک واگذار شده باشد مثلا ملک در اجاره باشد، اگر مدت آن تمام شده باشد یا نشده باشد. بنابراین مراتب با بیان میزان مال‌الاجاره و آخر مدت اجاره در آگهی مزایده منتشر در روزنامه و آگهی‌های اضافه شده قید می‌شود.
• مورد مزایده مشترک است یا مفروز (جداگانه) باید تعیین شود.
• این‌که ملک ثبت شده است یا خیر باید تعیین شود.
• پرداخت بدهی‌های مربوط به آب، برق، گاز اعم از حق انشعاب یا حق اشتراک و مصرف اگر مورد مزایده دارای این موارد باشد به آن اشاره شود. نکته دیگر این‌که بدهی مالیاتی و عوارض شهرداری و…، تا تاریخ مزایده چه این‌که رقم قطعی آن مشخص شده است یا خیر بر عهده برنده مزایده می‌باشد.
• روز، محل، ساعت شروع و پایان مزایده به طور صریح و روشن مشخص شود.
• قیمتی که مزایده از آن شروع خواهد شد.

نکته حائز اهمیت این است که اموال غیرمنقول (مثل خانه و زمین) که به مزایده گذاشته می‌شوند، در صورتی به بانک یا طلبکار منتقل خواهد شد که ابتدا سند انتقال اجرایی تنظیم شود

۲. آگهی مزایده اموال منقول:

اموال منقول به اموالی گفته می‌شود که بتوان آن‌ها را جابجا و منتقل نمود مثل ماشین، که در ادامه مقاله وکیل ابطال مزایده ملک از ثبت، به مواردی که باید در آگهی مزایده درج شود اشاره خواهیم کرد.

• نوع اموال مورد مزایده و توصیف آن به صورت اجمالی (مختصر) نوشته شود.
• روز، محل، ساعت شروع و پایان مزایده به طور صریح و روشن مشخص شود.
• قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود.

نکته حائز اهمیت این است که آگهی مزایده در روزنامه کثیرالانتشار محل یک نوبت منتشر می‌شود. اگر در آن محل روزنامه کثیر الانتشار نباشد در روزنامه کثیرالانتشار نزدیک‌ترین محل ممکن منتشر ‌شود.

بهترین وکیل ملک در تهران

آگهی الصاقی به محل وقوع ملک، محل مزایده مراجع عمومی و ثبت اسناد محل چسباند. منظور از مراجع عمومی که شامل: شهرداری، بخشداری، فرمانداری، نیروی انتظامی و دادگستری است. فاصله انتشار آگهی تا روز مزایده نباید از پانزده روز کمتر باشد.

مطابق ماده ۱۲۶ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی:

«مزایده حضوری است و در یک جلسه از ساعت ۹ تا ۱۲ برگزار می‌شود در صورتی که مال بازداشتی یا مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند مال با دریافت حق‌الاجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود به طلبکار واگذار می‌شود و اگر بیش از طلب داشته باشد از طلبکار دریافت می‌گردد.

تبصره ـ درصورتی که بستانکار (دارنده وثیقه) قادر به بازگرداندن مبلغ بیش از طلب خود نباشد در صورت تقاضا به نسبت طلب از مال مورد مزایده به وی واگذار می شود.»

اعتراض به عملیات مزایده و ابطال مزایده ثبتی چگونه امکان‌پذیر است؟

مطابق ماده ۱۶۹ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی:

عملیات اجرایی بعد از صدور دستور اجرا (زمان که مهر اجرا شود) شروع می‌شود و هرکس اعم از متعهد سند و هر شخص ذینفع (شخصی که از این دعوا و شکایت نفعی می‌برد) که از عملیات اجرایی شکایت دارد، می‌تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم نماید و رئیس ثبت مکلف است فوراً رسیدگی کند و با ذکر دلیل رأی صادر نماید.

نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می‌شود و اشخاص ذینفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند، می‌توانند طی ده روز از تاریخ ابلاغ، شکایت خود را به ثبت محل و یا هیأت نظارت صلاحیت‌دار تسلیم نمایند تا قضیه برابر بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هیأت نظارت طرح و مورد رسیدگی قرار گیرد.

نکته مهم این است که شکایت و اعتراض نسبت به عملیات مزایده مانع از عملیات اجرایی نمی‌شود. مگر در صورتی که رأی نهایی بر ابطال مزایده صادر شود، در این حالت عملیات مزایده که ابطال است، مجددا برگزار می‌گردد.

موارد اعتراض به عملیات مزایده ثبتی و ابطال آن چیست؟                                       

• خارج از موعد (مدت تعیین شده) بودن کارشناسی
• در رهن بودن مال
• پرداخت مطالبات طلب کار
• عدم ابلاغ وقت مزایده به مدیون (بدهکار)
• تعلق مال به اشخاص ثالث
• ورشکستگی مدیون (بدهکار)
• جز مستثنیات دین بودن

از جمله مهم‌ترین موارد اعتراض به عملیات مزایده ثبتی، که ممکن است منجر به ابطال مزایده شود، دعوای ابطال مزایده به علت خارج از مدت بودن نظر کارشناسی، می‌باشد.

موارد توقف عملیات مزایده چیست؟

«مطابق ماده ۱۴۳ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی:

عملیات مزایده فقط در موارد زیر متوقف خواهد شد:

• وصول حکم یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرایی.
• اعتراض به نظریه رئیس ثبت تا صدور رأی هیأت نظارت.
• رأی هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت بر ابطال عملیات اجرایی.
• پرداخت کلیه مطالبات طلبکار و حقوق اجرایی.

نکته مهم این است که مهلت اعتراض به عملیات مزایده تا ده روز پس از پایان مزایده می‌باشد در غیر این صورت اگر شکایت خارج از مهلت باشد، قابل قبول نیست.

مرجع صلاحیت‌دار جهت رسیدگی به دعوای ابطال مزایده ثبتی کدام مرجع است؟

مطابق ماده ۱۷۲ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی:

پس از تنظیم و امضاء صورت‌مجلس مزایده، شکایت از عملیات اجراء از کسی پذیرفته نیست. این امر مانع از آن نمی‌شود که هرگاه قبل از تنظیم و امضاء سند انتقال یا تحویل مال، رئیس ثبت محل عمل اجراء را مخالف قانون تشخیص دهد رأی بر تجدید عمل اجرائی داده و رأی صادره برابر ماده ۱۶۹ این آیین‌نامه به اشخاص ذینفع ابلاغ و قابل شکایت و رسیدگی در هیأت نظارت است.

نکته حائز اهمیت این است که بعد از تنظیم و امضا صورت مجلس مزایده، مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال مزایده، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است.

طریقه طرح دعوای ابطال مزایده به دلیل خارج از مهلت بودن کارشناسی چگونه است؟

از جمله مهم‌ترین دعاوی در خصوص ابطال مزایده، دعوای ابطال مزایده به دلیل خارج از مهلت بودن کارشناسی است.

کارشناس شخصی است که به دلیل خبره و حرفه‌ای بودن در فنی می‌تواند در مسائل مربوط به حرفه خود به عنوان صاحب نظر اظهارنظر نماید و از مراجع ذی‌صلاح پروانه برای این کار دارد. در این صورت پس از ارجاع امر به کارشناس، او باید قیمت واقعی و روز ملک را مشخص کند.

در حقیقت اصل بر این می‌باشد که قیمت تعیین شده همان قیمت واقعی ملک است. اما در برخی مواقع امکان دارد به عنوان مثال به علت این‌که مدت زمان زیادی از اعلام نظر کارشناس گذشته است، اینگونه نباشد.

مطابق ماده ۹۸ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی:

در هر مورد که مالی معرفی می‌شود (اعم از بازداشت برای اسناد یا معرفی مورد وثیقه توسط هر یک از طرفین معامله، جهت ارزیابی) هرگاه معرفی‌کننده مال به مبلغ ارزیابی معترض باشد فقط می‌تواند ضمن امضاء صورت مجلس، اعتراض خود را بیان نماید. هرگاه طرف دیگر هم حاضر و به ارزیابی معترض باشد، باید به همین نحو عمل نماید. در صورت حاضر نبودن اشخاص، مراتب ارزیابی حداکثر ظرف سه روز از طرف اجرای ثبت به آنان که حاضر نبودند، ابلاغ می‌شود.

البته لازم به توضیح است، هزینه ارزیابی بر عهده معترض می‌باشد، در صورتی که هر دو معترض باشند، هزینه بین دو نفر نصف خواهد شد.

 ماده ۱۰۱ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء و نحوه شکایت از عملیات اجرایی:

معترض که ضمن امضاء صورت‌مجلس به ارزیابی اعتراض کرده است باید حداکثر ظرف سه روز به اجراء مراجعه و با اطلاع از میزان دستمزد کارشناس، مجدد آن را پرداخت نماید و قبض مربوط را تسلیم اجراء کند و رسید دریافت نماید.

در موردی که طبق ماده ۹۸ این آیین‌نامه نتیجه ارزیابی ابلاغ می‌شود باید در آن میزان دستمزد کارشناس مجددا درج شود. هرگاه مخاطب به ارزیابی معترض باشد ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ باید کتباً اعتراض خود را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناس به اجراء تسلیم دارد. در صورتی که به ترتیب گفته شده، اعتراض صورت نگیرد، ارزیابی قطعی خواهد شد.

لازم به توضیح است این دعوی توسط هر یک از طرفین دعوا و یا شخص ثالث می‌تواند، مطرح شود. نکته مهم این است که این دعوا باید پیش از امضا و تنظیم صورت مجلس مزایده طرح گردد. اما این موضوع به این علت نیست که امکان طرح دعوا پس از تنظیم و انتقال سند ممکن نباشد.

در صورتی که شکایت پیش از امضا و تنظیم سند صورت گیرد، رییس اداره ثبت محل اجرا به آن رسیدگی می‌کند اما اگر بعد از امضا و تنظیم سند باشد، در صلاحیت هیات نظارت است.

بهترین راه کار در زمینه وکیل ابطال مزایده ملک از ثبت 

دریافت مشاوره از وکیل متخصص و مجرب دربار‌ه‌ی موضوع وکیل ابطال مزایده ملک از ثبت موجب کسب اطلاعات کامل و مستند می‌شود، همچنین با ارائه راهکارهای قانونی و اصولی، پرونده شما در زمینه موضوع وکیل ابطال مزایده ملک از ثبت با سرعت بالاتری به نتیجه می‌رسد.

چنانچه به دنبال دریافت مشاوره درباره موضوع وکیل ابطال مزایده ملک از ثبت هستید، ما موسسه حقوقی مهرپارسیان، با مدیریت دکتر محمدرضا مهری را به شما معرفی می کنیم که دارای وکلای متخصص و باتجربه در زمینه موضوع وکیل ابطال مزایده ملک از ثبت است.

جهت دریافت نوبت مشاوره و کسب اطلاعات بیشتر درباره موضوع وکیل ابطال مزایده ملک از ثبت، می‌توانید با شماره تماس‌های موسسه حقوقی مهر پارسیان نیز، تماس حاصل نمایید.