تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

با موضوع تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت همراهتان هستیم.

اینکه چه زمانی واحدها باید تقسیم شود بر کسی پوشیده نیست که مقارن با اخذ صورتمجلس تفکیکی، ثبت تقسیم واحد‌ها نیز رخ می‌دهد.

اما نکته طلایی دقیقا این است که آیا از پیش می‌توان برای تقسیم نقشه‌ و یا برنامه یا توافقی داشت؟

بسیاری از سازندگان با سیاست خاصی تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت را انجام می‌دهند.

مثلا به یک از واحدهای طبقه چهارم که در پشت قواره ساختمان قرار دارد و چشم انداز ندارد دو پارکینگ اختصاص می‌دهند. ولی به واحد‌های دیگر همان طبقه یک پارکینگ آنهم در نقطه‌ای معمولی از همکف می‌دهند.

مشاور حقوقی مشارکت در ساخت

با این سیاست مالک اگر بخواهد دارای آن واحد شود عملا دو پارکینگ از توافقات محدود وی کم می‌شود. و از دیگر سو اگر مالک نخواهد چنین تحمیلی را بپذیرد معامله‌ای دو سر برد برای سازنده به وجود آمده و سازنده می‌تواند به حد اعلای قیمت آن واحد را در قیاس با سایر واحدهای همان طبقه بفروشد.

در ساختمانی در یکی از محل‌های جنوبی نظام آباد، سازنده به پیرزن و پیرمرد مالک که فاقد خودرو بوده‌اند گفته است که پارکینگ شما را مقابل انباریتان تعبیه می‌نماییم.

پیرزن که دسترس ترین انباری را انتخاب نموده بود، واحد تحت تملک خود را از نعمت پارک آسان خودرو محروم ساخت.

به نحوی که برای پارک خودرو در آن محل شخص مایکل شوماخر نیز به نیم ساعت وقت برای پارک خودرو نیاز دارد. و در محله به آن شلوغی این تقسیم می‌تواند قیمت واحد را به شدت کاهش دهد. و عملا در تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت؛ اصطلاحا کلاه بر سر مالک ناآگاه می‌رود.

وکیل شمال تهران

نکات مهم تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

• در تقسیم نامه واحدها چه چیزی بنویسیم؟
• بهترین معیار برای تقسیم واحدها چیست؟
• آیا برای تقسیم واحدها نیاز به قرارداد مجزا است؟
• تصرف واحد قبل از تقسیم چه اثری دارد؟
• وضعیت ساختمان قبل از تقسیم واحدها چگونه است؟

نکات طلایی تقسیم نامه واحدها

یکی از نکات مهمی که در تقسیم نامه واحدها باید لحاظ شود متراژ تقریبی و نحو احتساب کم یا اضافه بودن آن است، لذا در منطقه‌ای مانند ولنجک 80 دسی متر به هیچ وجه قابل چشم پوشی و مسامحه نیست و ما به تفاوت آن رقم گزافی می‌شود.

نکته مهم دیگر این است که در تقسیم نامه باید از کارشناس متخصص نقشه کشی و راه ساختمان در خصوص نحوه تقسیم عادلانه دعوت به عمل آید.

مثلا اشخاصی که از واحدهای پشت قواره که نورگیر مناسبی ندارد استفاده می‌نمایند قطع به یقیین باید متراژ بیشتری مالک شوند و بالعکس واحدهای ویو ابدی متراژ کمتری داشته باشند، اینگونه نقایص در کیفیت هم پوشانی می‌شود.

بهترین معیار برای تقسیم واحدها

امروزه وجود امکانات در واحدها یک وجه تمایز محسوب می‌گردد و واحدهایی که اتاق خواب‌های آن دارای سرویس مجزا است به مراتب قیمت بالاتری از واحدهای عادی دارند.

خوش نقشه بودن واحدها نیز در تقسیم موثر است برای مثال واحدهایی که ستون‌های بیشتری دارد نباید سهم مالک شود و واحدهای خوش نقشه‌تر سهم سازنده گردد.

 داوری در مشارکت در ساخت

آیا برای تقسیم واحدها نیاز به قرارداد مجزا است؟

دقیقا توصیه اکید ما این است که به جزیی‌ترین خواص و ملاک در تقسیم در قرارداد خود تاکید نمایید.
هرگز به این بهانه که تا انتهای قرارداد مشخص نیست واحد‌ها به چه شکلی درآید از تنظیم توافقنامه تقسیم استنکاف ننماید.
عملا طفره رفتن از انتخاب دقیق و تعریف دقیق محل واحدها به نفع سازنده است.

تصرف واحد قبل از تقسیم

برخی از اشخاص به بهانه اینکه واحدی به اصطلاح درجه یک ترین واحد در میان واحدهاست با خرید قفل و یراق و یا تصرف زودتر از موعد سعی می‌نمایند تا سایرین را متقاعد سازند که مبارزه هزینه بر است و بهتر است با او کنار بیایند، اما جالب این است که این اشخاص از عواقب جزایی تصرف در حصه مشاع بی اطلاع هستند و در نهایت نیز نمی‌توانند دقیقا مالک همان واحد شوند.

پس از اقداماتی از این دست پرهیز نمایید و کار تقسیم را به قلم و خودکار و مذاکره بسپارید.

وکیل مشاوره حقوقی ملکی

وضعیت ساختمان قبل از تقسیم واحدها چگونه است؟

وضعیت ساختمانی که صورتمجلس تفکیکی ندارد دقیقا مانند یک زمین مشاع است که هیچ کدام از مالکین نمی‌توانند به تنهایی و بدون اجازه سایرین تصرف شخصی نمایند.

اینکه پیش از ساخت یکی از مالکین بهترین پارکینگ مجموعه را داشته است دلیل نمی‌شود تا پس از ساخت و قبل از تقسیم بهترین پارکینگ به وی اختصاص یابد.

در این صورت حتی وجود درب و دیوار میان واحدها آن را از حالت مشاعی خارج نمی‌کند، بلکه مالکان باید پیرامون تقسیم، توافق خود را به کارشناس ثبت اسناد ارایه دهند تا بر آن مبنا تقسیم رخ دهد.

نقش داوری در تقسیم واحدها

طرفین می‌توانند در خصوص اختلاف در تقسیم اختلاف خود را نزد داور ببرند. تا داور راسا یا با جلب نظر کارشناس دست به تقسیم مناسب بزند.

پیشنهاد می‌گردد بنگاهی را به عنوان داور تقسیم قرار ندهید. چرا که تجارتخانه او می‌تواند پس از این تقسیم پذیرای خرید و فروش و نفع مستقیم باشد.

تنظیم مشارکت در ساخت توسط وکیل

اگر پیش از ارجاع به داوری قرارداد صلحی وجود داشته باشد، داور ناگزیر به تبعیت از آن صلح است. چرا که ماده 10 قانون مدنی صلح را صحیح و لازم می‌داند، پس دقت کنید از عبارات به یک شاخه نبات به یکدیگر گذشت نمودند و … پرهیز نمایید، چرا که عباراتی از این دست گویای وجود صلح است.

در تقسیم باید معیار حد مجاز ساخت باشد و تقسیم در محل‌هایی که مشمول کمیسیون ماده 100 شهرداری می‌گردد نادرست و خطرآفرین است. از این رو باید حتما به قانونی بودن تقسیم تاکید شود.

در این راستا بهتر است نقشه شهرداری و مجوزهای ساخت را با دقت بررسی نمایید.
وعده اینکه بعدا مجوز حاصل می‌شود نمی‌تواند وعده صحیحی باشد.