نکات حقوقی خرید ملک

با بررسی موضوع نکات حقوقی خرید ملک همراهتان هستیم.

خرید ملک یکی از مهم‌ترین تصمیمات اشخاص در طول زندگی می‌باشد.

بسیاری از مردم در طول زندگی از بیشتر خواسته‌ها و نیازهایشان چشم‌پوشی می‌‌نمایند تا یک ملک خریداری نمایند.

اغلب افراد اطلاعات لازم را در زمان خرید و فروش ملک ندارند و نمی‌دانند باید به چه نکاتی توجه نمایند.

دقت نکردن به این نکات در اکثر مواقع ممکن است برای افراد خسارت مالی غیر قابل جبرانی در پی داشته باشد.

به طور مثال افراد پس از اینکه ملکی را خریداری می‌نمایند و قیمت آن را می‌پردازند و سپس خواستار تنظیم سند رسمی به نام خود می‌شوند؛ متوجه می‌شوند که از آنها کلاهبرداری شده و فروشنده مالک اصلی نبوده است.

در گروه وکلای حقوقی مهر پارسیان، تیم پژوهشی به بررسی نکات حقوقی خرید ملک پرداخته و همچنین آماده ارائه خدمات در این زمینه به شما مخاطبان گرامی، می‌باشد.

سوالات مهمی که در بررسی موضوع نکات حقوقی خرید ملک بررسی می‌شوند:

1. مبایعه‌‌نامه در معاملات خرید ملک معتبر است؟
2. نکات حقوقی خرید ملک چیست؟
3. هنگام تنظیم قرارداد ملکی چه مواردی باید ذکر شود؟
4. فروش ملک با وکالتنامه چگونه است؟
5. چرا باید در زمینه خرید ملک از وکیل متخصص مشاوره دریافت کرد؟

 مبایعه‌نامه در معاملات خرید ملک چیست:

در حقیقت مبایعه‌نامه همان اصطلاح حقوقی قولنامه می‌باشد و منظور همان قراردادی می‌باشد که توسط بنگاه مشاور املاک بین طرفین یعنی خریدار و فروشنده نوشته خواهد شد.

در قولنامه جزئیات قرارداد، شیوه‌ نقل و انتقال سند، شیوه‌ پرداخت هزینه‌ها و سایر جزئیات به طور واضح نوشته می‌شود.

بعضی از مردم مبایعه‌نامه را با سند اشتباه می‌گیرند، در صورتی که مبایعه‌نامه یک قرارداد شخصی می‌باشد که توسط بنگاه نوشته خواهد شد و هیچ ربطی به سند ندارد.

در محاکم قضایی تنها وجود یک قولنامه عادی دلیل بر مالکیت افراد بر ملک نیست.

مگر اینکه افراد ثابت نمایند که براساس قولنامه به عنوان خریدار یا فروشنده تمام تعهدات خود را در راستای انجام کامل معامله، انجام داده‌اند.

نکات حقوقی خرید ملک چیست:

1. شناسایی کامل فروشنده ملک:

نکته اول در تنظیم قرارداد ملک این است که ابتدا باید مدارک شناسایی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد به صورت دقیق بررسی شود.

در صورتی که خود مالک زمان امضای قرارداد نباشد، وکیل، ولی یا قیم (سرپرست) مالک به جای او حضور داشته باشند.

خریدار ابتدا باید دلایلی که نشان دهنده نمایندگی آنها می‌باشد را بررسی نماید تا معلوم شود که حدود اختیارات وکیل در وکالت‌نامه شامل حق فروش و گرفتن بهای معامله است یا خیر.

در صورتی که امضا کننده معامله، ولی (سرپرست) مالک باشد، خریدار باید اطمینان حاصل نماید که کودک هنگام معامله توسط ولی بالغ نباشد.

منظور از ولی در واقع پدر و پدربزرگ است و مهم‌ترین وظیفه ولی نمایندگی از طرف شخصی می‌باشد که ولایت و سرپرستی او را برعهده دارد.
در صورتی که ملک دارای چند مالک باشد، حتماً باید همه آن‌ها به نسبت سهم خود قرارداد را امضاء نمایند.

مگر در صورتی که یکی یا برخی از آن‌ها از طرف سایرین وکالت داشته باشند. این موضوع بیشتر در املاکی که به ارث می‌رسند یا مشاع (مشترک) است، وجود دارد.

از جمله موارد مورد اهمیت ممنوع‌المعامله نبودن دو طرف قرارداد می‌باشد.

اشخاص ممنوع‌المعامله به اشخاصی می‌گویند که قانون‌گذار آن‎ها را از انجام دادن معامله یا مداخله در اموال خود به طور کلی یا نسبت به مورد خاصی منع می‌کند.

افراد ممنوع‌المعامله به سه دسته تقسیم خواهند شد:
محجورین که عبارت است از: صغیر (کودک)، غیر رشید (سفیه) و مجنون (دیوانه)

تجار ورشکسته

محکومین دادگاه‌ها، این اشخاص از طرف مراجع قضایی به دلیل ارتکاب جرایم و یا بدهی یا ممنوعیت‌های قانونی دیگر به طور کلی ممنوع‌المعامله هستند.

در برخی موارد، اموال آن‌ها توقیف خواهد شد و در صورتی که ممنوعیت آنها رفع نشود حق انجام معامله در رابطه با املاک و دیگر دارایی‌هایشان را به خصوص در دفاتر اسناد رسمی ندارند.

2. بررسی وضعیت سند ملک

نکته دوم در خرید ملک اطلاع کامل از شرایط ملک و وضعیت سند مورد معامله می‌باشد.
اسناد ملکی اقسام مختلفی دارد و قوانین ثبتی مخصوص به خود را دارد.
به همین دلیل خریدار یا مستأجر پیش از عقد (تنظیم) قرارداد باید از نوع و وضعیت سند مطلع شوند.

در صورتی که ابهامی در مورد وضعیت سند مالکیت مشاهده کنند اشخاص می‌توانند با استفاده از کد رهگیری املاک از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور استعلامات لازم را انجام دهند.

نکته دیگر اینکه ملکی که فروخته می‌شود نباید در رهن یا وثیقه (ضمانت) شخص یا نهادی باشد در واقع ملک باید آزاد باشد.

بهترین وکیل ملک در تهران

در صورتی که ملک در وثیقه یا رهن است، باید در سند مالکیت ملک قید شود، پس در زمان خرید ملک  باید به آزاد بودن سند توجه کرد.
چنانچه سند ملک در رهن بانک یا شخص دیگری است، برای فروش ملک اشکال وجود دارد.

خرید و فروش و معامله ملکی که به عنوان ضمانت در رهن (ضمانت) بانک می‌باشد و یا اینکه از طرف مرجع قضایی توقیف شده است، منع قانونی دارد.

راهکار‌ حقوقی که برای خرید و فروش ملک تحت رهن و بازداشت وجود دارد این است که خریدار وکالت‌نامه‌ای برای فک رهن (آزادکردن رهن) و بازداشت از فروشنده دریافت نماید.
با هزینه بخشی از قیمت ملک برای پرداخت وام و بدهی که موجب توقیف ملک شده است، اقدام به فک رهن (آزادکردن رهن) و بازداشت ملک نماید.

در اینجا خریدار به جای آن‌که کل مبلغ ملک را به فروشنده پرداخت کند بخشی از آن را برای فک رهن و توقیف ملک به شخص حقیقی یا حقوقی (مثل بانک) که طلبکار است، می‌پردازد.

3. مطابقت مشخصات ثبت شده در سند با مشخصات واقعی ملک

نکته دیگر در مورد خرید ملک این است که قبل از انجام معامله در خصوص مطابقت مشخصاتی مانند نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود چهارگانه ملک، کد پستی و… با مشخصات میدانی ملک مورد معامله دقت لازم صورت گیرد.

مشخصات ذکر شده باید هم در سند و هم در مبایعه‌نامه درج شود و هم نزد مراجع صلاحیت دار موجود باشد.

4. مطالبه مفاصا حساب (سند تسویه حساب) از فروشنده

نکته دیگر در خصوص خرید ملک این است که پیش از فروش ملک باید بدهی‌های آن به ادارات دولتی مانند شهرداری و سازمان مالیات توسط فروشنده پرداخت شود.

فروشنده باید پس از پرداخت بدهی‌ها، مفاصا حساب (سند تسویه حساب) را به خریدار ارائه نماید.

خریدار می‌تواند جهت اطمینان نسبت به صحت و تأیید مفاصا حساب (تسویه حساب) از اداره‌های مربوطه استعلام بگیرد.

مورد دیگر اینکه ملک‌هایی که به فروش می‌رسد ممکن است دارای بدهی‌های پرداخت نشده یا معوقه در مورد شارژ و مسائل مالی دیگر باشند، به همین جهت پیشنهاد می‌شود پیش از خرید ملک، تعیین و تکلیف لازم در خصوص این موضوعات صورت گیرد.

5. پرداخت نکردن کل مبلغ

نکته دیگر در خصوص خرید ملک این است که تا زمانی که طرف دیگر معامله بخشی از تعهدات خود را انجام نداده، به تمام تعهدات خود عمل ننمایید.

مثلا به هیچ عنوان تا زمانی که کامل ملک را تحویل نگرفته‌اید، مبلغ کامل را به فروشنده نپردازید.

منظور از تحویل کامل ملک شامل هم دریافت فیزیکی ملک و هم انتقالات ثبتی سند می‌باشد.

در صورتی که پرداخت از طریق چک صورت گیرد، مطمئن شوید که چک از حساب مسدود صادر نشده باشد، یا چک سرقتی نبوده و یا امضای آن جعلی نبوده باشد.
به همین علت پیشنهاد می‌شود در صورت امکان فروشنده، چکی که از حساب خریدار و در حضور او صادر می‌شود را دریافت کند.

لازم به توضیح است که در صورتی که مبلغ معامله از طریق چک پرداخت ‌شود، اگر چک برگشت بخورد فقط وجه چک قابل مطالبه می‌باشد و معامله کماکان دارای اعتبار است.
در این صورت امکان برهم زدن معامله وجود ندارد.

6. وجود شرایط برای فسخ قرارداد

منظور از وجود شرایط برای فسخ و بر هم زدن قرارداد این است که دلایلی برای بر هم زدن قرارداد (فسخ) وجود داشته باشد.

نکته دیگر در خصوص نکات حقوقی خرید ملک این است که به دلیل اینکه ممکن است در آینده اختلافی در معامله ملک ایجاد شود، بهتر است شرایط فسخ برای هرکدام از طرفین معامله مشخص شود و به صورت کتبی در قولنامه نوشته شود.

به عنوان مثال در صورتی که شخصی در قرارداد خیار عیب، یعنی در صورت وجود عیب در مورد معامله، اختیار بر هم زدن قرارداد را داشته باشد، می‌تواند حتی بدون رضایت طرف مقابل به صورت یک طرفه قرارداد را به هم بزند و فسخ نماید.

خرید ملک ورثه‌ای

در خصوص خرید ملکی که در اثر فوت یک نفر به چند نفر به ارث رسیده است و چند مالک دارد، باید مشخصات دقیق تمام ورثه یا مالکین یا موکلین آنها با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت بررسی شود.

نکته دیگر اینکه معامله ملک ورثه‌ای با حضور و رضایت کلیه وراث (اشخاصی که ارث می‌برند) امکان‌پذیر است و اگر حتی یک نفر مخالفت کند، معامله پس از پیگیرهای قانونی برای تعیین سهم هر یک از ورثه موکول خواهد شد.

در معامله ملکی که چند مالک دارد، حضور و امضای تمامی مالکان یا وکلای قانونی آنها الزامی می‌باشد.
در صورتی که یک نفر از مالکین از طرف بقیه مالکان، وکالت در معامله را داشته باشد، تنها حضور و امضای او کافی است.

تنظیم و ثبت سند

نکته دیگر در خصوص خرید ملک از این جهت است که هم خریدار و هم فروشنده درگیر دعوی حقوقی و ثبتی نشوند.
باید هر نوع تنظیم سند یا انتقال آن در دفتر اسناد رسمی و سامانه ثبت اسناد و املاک کشور انجام گیرد.

در معامله ملک اجاره‌ای در صورتی که قولنامه توسط مشاورین املاک تنظیم شود، حتما برای دریافت کد رهگیری در زمان تنظیم قرارداد معامله ملک تاکید صورت گیرد.

به جهت اینکه قولنامه سند مالکیت عادی محسوب می‌شود، تنظیم مواد مندرج در آن برای هر دو طرف قرارداد دارای حساسیت بیشتری نسبت به اسناد رسمی می‌باشد.

تنظیم قانونی قرارداد در معامله ملک

نکته دیگر در خصوص نکات حقوقی خرید ملک باید به آن توجه کرد، این است که معامله ملک با قرارداد غیررسمی باید نزد بنگاه دارای مجوز کسب اتحادیه املاک صورت گیرد و بلافاصله، کد رهگیری و هولوگرام دریافت شود.

در صورتی که قرارداد رسمی در دفتر اسناد یا سایر مراجع قانونی توسط مأمور بدون صلاحیت مورد تنظیم یا ثبت قرار گیرد، سندی غیر رسمی و عادی محسوب می‌شود.

نکته بسیار مهم این است که مشاورین املاک باید مجوز کسب قابل رویت داشته باشند.

چرا باید در زمینه نکات حقوقی خرید ملک از وکیل متخصص مشاوره دریافت کرد؟

دریافت مشاوره از وکیل متخصص و مجرب دربار‌ه‌ی موضوع نکات حقوقی خرید ملک موجب کسب اطلاعات کامل و مستند در خصوص خرید ملک می‌شود.
همچنین با ارائه راهکارهای قانونی و اصولی در زمینه موضوع نکات حقوقی خرید ملک با سرعت بالاتری به نتیجه می‌رسید.

چنانچه به دنبال دریافت مشاوره درباره موضوع نکات حقوقی خرید ملک هستید، ما موسسه حقوقی مهر پارسیان، با مدیریت دکتر محمدرضا مهری را به شما معرفی می‌کنیم که دارای وکلای متخصص و باتجربه در زمینه موضوع نکات حقوقی خرید ملک است.

جهت دریافت نوبت مشاوره و کسب اطلاعات بیشتر درباره موضوع نکات حقوقی خرید ملک، می‌توانید با شماره تماس‌های موسسه حقوقی مهرپارسیان نیز، تماس حاصل نمایید.

آیا با قولنامه می‌توان ملک خرید و فروش نمود؟

قولنامه نوعی سند عادی است و می‌توان با آن خرید و فروش نمود اما در صورت بروز اختلاف، سند رسمی به سند عادی ارجحیت دارد.

آیا می‌توان ملک در رهن بانک را خرید؟

در این خصوص اختلاف نظر وجود دارد اما چون این معامله مغایر با حق بانک است قابلیت ابطال را خواهد داشت.