امروز با بررسی نمونه قرارداد اجاره ملک مسکونی با شما هستیم.
ماده ۴۷۴ قانون مدنی
مستأجر می‌تواند آنچه را که اجاره کرده است، به فرد دیگری اجاره دهد و تنها چیزی که اختیار او را برای انجام این کار محدود می‌کند، خود قرارداد است.
در تشریح حق انتقال به غیر مورد اجاره توسط مستاجر، به بررسی قوانین مختلف درباره شرایط موجر و مستاجر که توسط دفتر حقوقی محمدرضا مهری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی قراردادهای اجاره و قراردادهی ملکی تهیه شده است توجه فرمایید.
وقتی این قرارداد بسته می‌شود، مستأجر برای یک مدت زمان مشخص می‌تواند از آنچه اجاره کرده است استفاده کند، اما برخی مواقع هم هست که مستأجر تصمیم می‌گیرد به جای اینکه خودش از مال استفاده کند، آن را برای بار دوم به فرد دیگری اجاره دهد.
نکات مهم در بررسی نمونه قرارداد اجاره
- آیا می توان ملک اجاره ای را دوباره اجاره داد؟
- آیا مستأجر حق دارد برای بار دوم مالی را که اجاره کرده‌است، به فرد دیگری اجاره بدهد؟
- اگر چنین حقی نداشته باشد، اما اقدام به بستن قرارداد اجاره به فرد دیگری کند، چه باید کرد؟
برای یافتن پاسخ پرسشها درباره روابط موجر و مستاجر درباره شرایط انتقال مال الاجاره به دیگری، قانون حاکم بر قرارداد اجاره باید مورد بررسی دقیق قرار گیرد.
برای اینکه مشخص شود آیا مستأجر می‌تواند مالی را که اجاره کرده‌است به دیگری اجاره دهد یا خیر، باید به زمان بسته شدن قرارداد توجه کرد، اما به راستی چرا زمان بسته شدن قرارداد مهم است؟ علت اهمیت زمان بسته شدن قرارداد این است که از سال ۱۳۵۶ سه قانون در مورد روابط مالک و مستأجر تصویب شده که هر کدام از آن‌ها حکم متفاوتی را برای این موضوع درنظرگرفته‌است.
در ادامه، این قرارداد‌ها را براساس زمانی که بسته شده‌اند به سه دسته تقسیم می‌کنیم و بعد به صورت جداگانه حق مستأجر را در هرکدام توضیح می‌دهیم.
قراردادهای اجاره سال ۱۳۵۶ تا ۱۳۶۲
در قرارداد‌هایی که میان سال‌های ۱۳۵۶ تا ۱۳۶۲ بسته شده، مستأجر نمی‌تواند مالی را که اجاره کرده‌است به فرد دیگری اجاره دهد مگر در صورتی که مالک در قالب نوشته و به صورت کتبی این اجازه را به او داده باشد. پس باید در قرارداد اجاره به صورت واضح و روشن نوشته شود که مستأجر می‌تواند این مال را به فرد دیگری اجاره دهد. در نتیجه اگر در قرارداد چیزی در این مورد نوشته نشده باشد، مستأجر حق اجاره دادن را نخواهد داشت. این مطلب در ماده‌ی ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ ذکر شده‌است.
قراردادهای اجاره سال ۱۳۶۲ تا ۱۳۷۶
در سال ۱۳۶۲ قانون دیگری در مورد روابط مالک و مستأجر تصویب شد. ماده ۵ این قانون مقرر کرد که دفاتر اسناد رسمی هنگامی که می‌خواهند قرارداد اجاره را تنظیم کنند، باید ذکر کنند که آیا مستأجر می‌تواند مالی که اجاره کرده‌است را به دیگری اجاره دهد یا نمی‌تواند.
قراردادهای اجاره سال ۱۳۷۶ به بعد
در سال ۱۳۷۶ قانون دیگری در ارتباط با موجر و مستأجر تصویب شد. طبق این قانون، در مورد قرارداد‌هایی که از شهریور ماه سال ۱۳۷۶ به بعد بسته می‌شوند، مقررات قانون مدنی و این قانون اجرا می‌شود.
حال اگر قرارداد اجاره از شهریورماه ۱۳۷۶ به بعد بسته شده باشد، آیا مستأجر حق دارد مالی که اجاره کرده‌است را به دیگری اجاره دهد یا نمی‌تواند؟ پاسخ این سوال را باید در قانون مدنی جست و جو کنیم.
ماده‌ی ۴۷۴ قانون مدنی می‌گوید مستأجر می‌تواند آنچه را که اجاره کرده است، به فرد دیگری اجاره دهد و تنها چیزی که اختیار او را برای انجام این کار محدود می‌کند، خود قرارداد است! یعنی قانون مدنی این حق را به مستأجر داده است که مورد اجاره را به فرد دیگری اجاره دهد، اما خود طرفین می‌توانند در قرارداد توافق دیگری کنند و صراحتاً بگویند مستأجر نمی‌تواند مال مورداجاره را به فرد دیگری اجاره دهد.
پس اگر مالک و مستأجر در این مورد چیزی را در قرارداد ذکر نکرده باشند، مستأجر حق دارد که مال را به دیگری اجاره دهد.
اگر مستاجر بدون اینکه حق داشته باشد ملک را به دیگری اجاره دهد اقدام به اجاره دادن ملک نماید چه راهی برای برخورد با وی داریم؟
ضمانت اجراهایی برای موجر در صورت تخلف مستأجر با توجه به زمان بسته شدن قرارداد اجاره می‌توان تعیین کرد که مستأجر حق اجاره دادن مال به فرد دیگر را دارد یا ندارد.
حالا فرض کنید که مالک و مستأجر این‌گونه توافق کره‌اند که مستأجر نمی‌تواند مالی را که اجاره کرده است، به فرد دیگری اجاره دهد و این موضوع را در قرارداد هم ذکر نموده‌اند، اما مستأجر برخلاف قول و قراری که با مالک داشته است مال را به فرد دیگری اجاره می‌دهد.
در چنین وضعیتی با توجه به اینکه مستأجر برخلاف توافق خود با موجر عمل نموده است، مطابق قانون مدنی و قانون روابط مالک و مستأجر، مالک ابتدا باید به مستأجر فرصت دهد که قرارداد اجاره‌ی دوم را برهم بزند.
اگر مستأجر این کار را انجام نداد، خود مالک می‌تواند قرارداد خود و مستأجر را برهم بزند و از دادگاه تقاضا نماید که حکم تخلیه را صادر کند.
در این حالت مستأجر دوم که ملک را از مستأجر اول اجاره کرده است، برای جبران خسارات خود باید به مستأجر اول مراجعه کند.
وکیل و مشاور حقوقی جهت تنظیم قرارداد اجاره
برای دریافت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری، همکار دفتر وکالت محمدرضا مهری وکیل دادگستری با سابقه قضایی، همه روزه از ساعت‌های ۱۹ الی۹ و پنجشنبه‌ها۱۵ الی۹ با شماره‌های زیر تماس حاصل فرمایید.
راههای ارتباطی با دفتر محمدرضا مهری
- ۰۲۱-۸۸۷۹۵۴۰۸
- ۰۲۱-۸۸۷۹۶۱۴۳
شماره های همراه
- ۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۱
- ۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۲
- ۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۳
- ۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۴
- ۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۵
تعیین وقت مشاوره حضوری با وکیل پایه یک دادگستری، درخواست مطالعه پرونده توسط وکیل پایه یک دادگستری، درخواست وقت مشاوره با محمدرضا مهری، مدیر موسسه حقوقی مهر پارسیان، از طریق مدیر داخلی دفتر گروه وکلای مهر امکان پذیر است.
۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۹
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی محمدرضا مهری
سلام، وقت بخیر. بنده خانه ای در ورامین دارم که آن را اجاره داده ام. حالا مدت اجاره تمام شده است و از زمانی که به مستاجر گفته ام خانه را خالی کند، اجاره ۴ ماه اخیر را نداده است و من نگرانم که آسیبی به خانه زده باشد. میخواهم بدانم چه کار میتوانم انجام دهم؟
سلام. تخلیه و تحویل عین مستاجره با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶، منوط به استرداد سند یا وجه تضمین یا ودیعه دریافتی است، مگر آنکه چنین تضمیناتی اخذ نشده باشد. در صورت وجود چنین تضمیناتی باید آن را به دایره اجرا بسپارید. در صورتی که شما به عنوان موجر مدعی وجود طلب از مستاجر هستید یا احتمال می‌دهید مشارالیه خسارتی به ملک وارد آورده است و شما خواهان استیفاء مطالبات از ودیعه هستید، باید همزمان با تودیع وجه یا سند گواهی به دفتر شعبه دادگاه صالح، دادخواست ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل گردد.
جهت دریافت اطلاعات بیشتر، می‌توانید از گروه وکلای مهر پارسیان مشاوره دریافت نمایید.
۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۲