امروز با بررسی موضوع ابطال سند رهنی بانک همراه شما هستیم.
سند رهنی بانک، سندی است که افراد برای وام گرفتن و جهت تضمین اجرای تعهدات در اختیار بانک قرار می‌دهد.
قوانین و مقررات تعیین شده جهت اعطای تسهیلات (وام) بانکی از امور لازم برای اجرا در هر بانک محسوب می‌شود.
بسیاری از بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری در ایران با تخلف از قوانین و مقررات بانک مرکزی و مصوبات شورای پول و اعتبار به دلال بازی و واسطه‌گری در امور املاک و انجام معاملات خارج از وظایف و اختیارات بانک روی آورده‌اند.
در راستای بنگاه داری توسط بعضی از بانک‌ها، اعطای تسهیلات برای تقویت مراکز تولیدی و تجاری بعضاً به تعطیلی این مراکز می‌انجامد.
یکی از دعاوی بسیار شایع علیه بانک‌ها و موسسات اعتباری، ابطال سند رهنی بانک است.
دعوای ابطال سند رهنی بانک با دعوای فک رهن (آزادسازی) سند ملک در رهن بانک متفاوت است.
موسسه حقوقی مهر پارسیان با مدیریت دکتر محمد رضا مهری به عنوان بهترین وکیل دعاوی علیه بانک در ایران، در این نوشتار به بررسی موضوع مهم ابطال سند رهنی بانک در رویه قضایی پرداخته است.
در صورت نیاز به مشاوره حقوقی با بهترین وکیل شکایت از بانک‌های ملی، ملت، صادرات، اقتصاد نوین، سپه، آینده، پارسیان، پاسارگاد و انصار با گروه وکلای مهر پارسیان تماس بگیرید.
مهم‌ترین نکات در بررسی ابطال سند رهنی بانک:
- هزینه دادخواست ابطال سند رهنی بانک در دادگاه حقوقی چه میزان است؟
- اگر خواسته دعوی کمتر از بیست میلیون تومان باشد شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی دارد؟
- به شکایت کیفری افراد علیه بانک‌ها و موسسات اعتباری در کدام دادسرا رسیدگی می‌شود؟
- تفاوت دادسرای ویژه امور اقتصادی با دادسرای ویژه پولی و بانکی در چیست؟
- آیا می‌توان از بانک به دلیل اخلال در نظام اقتصادی شکایت کرد؟
- برای جستجوی بهترین وکیل دعاوی بانکی در ایران چه اقدامی لازم است؟
عنوان خواسته در دعاوی ابطال سند رهنی بانک
همان‌گونه که بیان شد دعوای ابطال سند رسمی بانک در مواردی مطرح می‌شود، که سند ملکی برای دریافت تسهیلات (وام) در رهن (وثیقه و ضمانت) بانک است و شخص تسهیلات گیرنده به تعهد خود در پرداخت اقساط عمل نمی‌کند.
در چنین حالتی بانک از مراجع مربوطه خواستار مزایده ملکی که سند آن در رهن بانک است، می‌شود.
پس از برگزاری مزایده، سند ملک به نام خریدار یا در صورت پیدا نشدن خریدار به نام بانک، صادر می‌شود.
در این صورت وکیل متخصص امور بانکی با استفاده از قوانین مرتبط می‌تواند با بررسی پرونده و قرارداد خواستار ابطال سند رهنی بانک در دادگاه شود.
ابطال سند رهنی موضوع سند رهنی شماره… تاریخ… تنظیم شده در دفتر اسناد رسمی شماره…. حوزه ثبتی تهران مقوم به ۲۱۰ میلیون ریال.
دلایل ابطال سند رهنی بانک
جهات و دلایلی که می‌توان شکایت ابطال سند رهنی بانک را در دادگاه حقوقی مطرح نمود:
این موارد بسیار حائز اهمیت است و دادگاه با استناد به همین دلایل رای خود را صادر می‌نماید.
الف: باطل بودن قرارداد بانکی مطابق دادنامه قطعی شماره… تاریخ… صادر شده از سوی شعبه دادگاه حقوقی شهرستان… و تبعی بودن قرارداد عقد رهن نسبت به قرارداد بانکی.
برائت ذمه (از بین رفتن تعهد) که دعوای صحیح در این مورد، الزام به فک رهن (آزادسازی رهن) است نه ابطال سند رهنی.
ج: به جهت مقدم بودن عقد رهن و سند رهنی نسبت به قرارداد بانکی و تبعی بودن عقد رهن نسبت به عقود بانکی (یعنی ابتدا قرارداد بانکی تنظیم شده است و به تبع آن عقد رهن به وجود آمده است).
د: به جهت عدم تحقق مال مورد رهن ( موضوع سند رهنی) و اینکه در عقد رهن، قبض (تسلیم)، شرط صحت است.
ه: در رهن مجدد قرار دادن ملک خواهان ها بدون اجازه از راهن (رهن‌گذار) جهت تسهیلات بعدی وام‌گیرنده.
در این موارد دعوای صحیح الزام به فک رهن (آزادسازی رهن) است نه ابطال سند رهنی.
آیا دعوای ابطال سند رهنی بانک مالی یا غیر مالی است؟
در اینکه ابطال سند رهنی دعوای مالی است با توجه به رویه حاکم در دادگاه‌های بدوی (نخستین) و تجدیدنظر ابهامی وجود ندارد.
اما آیا تقویم بهای خواسته (تعیین قیمت خواسته) بر مبنای سند رهنی یا به میزانی است که خواهان تقسیم نموده است مانند خواسته ابطال اجراییه ثبتی محل اختلاف است.
رویه قضایی غالب بر این امر استوار است ابطال سند رهنی دعوای مالی است که تقویم بهای خواسته با خواهان است به این جهت که اغلب موضوع اسناد رهنی مال غیرمنقول (اموالی که امکان جابجایی آنها وجود ندارد مثل خانه یا زمین) است.
بنابراین رسیدگی به این پرونده در صلاحیت دادگاه حقوقی است شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت جهت رسیدگی به اینگونه دعاوی میباشد.
آیا دعوی ابطال سند رهنی و ابطال سند رسمی انتقال مال غیر منقول (اموالی که قابل جابجایی و نقل مکان نیستند مثل خانه و زمین)، یا سند رسمی دیگر بدون اقامه دعوی بطلان عقد رهنی یا غیره قابل استماع (قابلیت شنیده شدن و رسیدگی) است؟
دادخواست ابطال سند رهنی بانک
در این موضوع دو نظر وجود دارد:
نظریه اول
چنانچه برخی از محاکم ابراز عقیده کرده‌اند:
اگر قرارداد گفته شده با سند رسمی انجام پذیرفته باشد، بطلان یا ابطال سند، فرع بر اثبات فساد معامله و بطلان آن است.
یعنی اگر باطل و فاسد بودن معامله اثبات شود، سند رسمی نیز قابلیت باطل شدن دارد.
در این صورت دعوی ابطال سند رسمی، بدون طرح دعوی بطلان بیع (خرید و فروش)، قابل استماع (رسیدگی و شنیده شدن) نیست.
زیرا طبق ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع (قرارداد) فاسد (باطل) اثری در تملک ندارد. در نتیجه معامله فاسد، باطل است.
اما طرح دعوی بطلان بیع (باطل بودن قرارداد خرید و فروش) همراه با ابطال عقد رهن، فاقد منع قانونی است.
نظریه شماره ۲۴۶۷/۹۵/۷ مورخ ۱۳۹۵/۱۰/۰۱ اداره حقوقی قوه قضاییه نیز همین نظر را پذیرفته و در پایان اعلام نمود:
اگر از محتویات دادخواست معلوم باشد که مقصود خواهان ابطال سند به لحاظ بطلان بیع (باطل بودن قرارداد خرید و فروش) است، در واقع دعوای بطلان بیع نیز از سوی وی مطرح شده است و دادگاه باید به آن رسیدگی کند.
ولی تشخیص آن بر عهده مرجع قضایی رسیدگی کننده است.
وکیل سند رهنی بانک
نظریه دوم
اکثریت به این نظر اعتقاد دارند که دعوی ابطال سند رسمی بدون اقامه دعوی بطلان عقد قابل استماع (رسیدگی) است.
همچنان که بطلان عقد، بدون اقامه دعوی ابطال سند رسمی قابل استماع است.
در دعوی الزام به تنظیم سند نیاز به دعوی اثبات تحقق عقد بیع (قرارداد خرید و فروش) نیست.
بلکه دادگاه ضمن احراز تحقق بیع (قرارداد خرید و فروش)، حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر و اعلام می‌نماید.
زیرا عقد با ایجاب و قبول محقق می شود و اصل لزوم و اصل صحت نیز خریدار را از اثبات تحقق آن بی‌نیاز می‌کند.
علاوه بر اینکه دعوا وقتی محقق می شود که مخالف اصل باشد.
کسی که اصل موافق اوست نباید طرح دعوا نماید و کسی که مدعی خلاف اصل است می تواند اقامه دعوا نماید.
در این خصوص نیز بطلان عقد عادی مقدمه دعوی بطلان سند رسمی نیست.
دادخواست ابطال سند رهنی بانک
زیرا خواهان که مدعی ابطال سند رسمی یا بطلان سند رسمی است، مقدمه دعوی بطلان عقد عادی در این خصوص نیز است.
در واقع به دنبال این است که ثابت نماید عقد عادی واقع شده شرایط و ارکان و ویژگی های آن عقد را نداشته در نتیجه عقد محقق و واقع نشده است.
چون تنظیم سند رسمی مربوط به آثار و نتایج عقد است و زمانی که اثر عقدی از بین برود آن عقد نیز فاقد کارایی موثر خواهد بود.
علاوه بر اینکه اداره حقوقی ذیل نظریه مذکور اعلام نموده:
چنانچه معلوم گردد مقصود خواهان باطل بودن عقد باشد، دادگاه ملزم به رسیدگی است.
با توجه به تجربه قضایی و شرح دادخواست؛ در واقع خواهان ماهیت (ذات) عقد را مورد خدشه قرار می‌دهد.
وقتی مدعی است قبض (تسلیم) شرط صحت عقد رهن است و رهن واقع نشده و ابطال سند رسمی را مطالبه می‌کند، کاملا واضح است.
زمانی که تقدم عقد رهن را نسبت به عقد اصلی ادعا می کند، در واقع مدعی است عقد رهن واقع نشده است.
ابطال سند رهنی بانک
مرکز تحقیقات فقهی حقوقی قوه قضاییه در پاسخ به استعلام شماره ۱۱۸۹/۱ مورخ ۱۶ بهمن ۹۵ اعلام نمود:
طرح دعوی ابطال سند بدون آنکه راجع به بطلان بیع (خرید و فروش) به نحو مستقل اقامه دعوا شود، امکان‌پذیر بوده و قابلیت استماع و رسیدگی دارد.
زیرا مستند دادخواست باید به گونه‌ای باشد که سند را خدشه‌دار نموده و دلایل بطلان ارائه شود.
همچنان که در دعوای الزام به تنظیم سند نیاز به طرح دعوای اثبات تحقق عقد بیع (قرارداد خرید و فروش) نیست.
زیرا دادگاه برای احراز ابطال سند باید بطلان عقد را نیز احراز نماید.
با توجه به مراتب فوق به نظر می‌رسد نظریه اکثریت دارای توجیه منطقی و حقوقی است.
اضافه بر این که اصل رسیدگی محاکم به دعوا و ضرورت تظلم خواهی اقتضا دارد که دادگاه به دعوای مذکور رسیدگی نماید.
هیچ متن صریحی مبنی بر منع قانونی دادگاه در رسیدگی وجود ندارد.
مواد قانون مدنی ایران درباره عقد رهن
مواد ۷۷۱ تا ۷۹۹ قانون مدنی:
رهن عقدی است که به موجب آن مدیون (بدهکار) مالی را برای وثیقه (ضمانت) به داین (طلبکار) می‌دهد.
مال مرهون باید به قبض (تسلیم و تصرف) مرتهن یا به تصرف کسی که بین طرفین معین می‌گردد، داده شود ولی استمرار قبض شرط صحت معامله نیست.
هر مالی که قابل نقل و انتقال قانونی نیست نمیتواند مورد رهن واقع شود و رهن بگذارند.
مالی که رهن داده می‌شود باید عین (مال) معین باشد و رهن دین و منفعت باطل است.
برای هر مالی که در ذمه (عهده) باشد ممکن است رهن داده شود ولو عقدی که موجب اشتغال ذمه (ایجاد تعهد) است قابل فسخ باشد.
ممکن است یک نفر مالی را در مقابل دو یا چند دین (تعهد) که به دو یا چند نفر دارد رهن بدهد در این صورت مرتهنین باید به تراضی و توافق معین کنند که رهن در تصرف چه کسی باشد و همچنین ممکن است دو نفر یک مال را به یک نفر در مقابل طلبی که از آنها دارد رهن بدهند.
در ضمن عقد رهن یا به موجب عقد جداگانه ممکن است راهن (رهن دهنده) مرتهن (رهن گیرنده) را وکیل کند که اگر در موعد مقرر راهن قرض خود را اداء ننموده مرتهن از عین مرهونه یا قیمت آن طلب خود را استیفاء (مطالبه) کند و نیز ممکن است قرار دهد وکالت مزبور بعد از فوت مرتهن با ورثه او باشد و بالاخره ممکن است که وکالت به شخص ثالث داده شود.
اگر شرط شده باشد که مرتهن حق فروش مال مرهونه را ندارد، باطل است.
هرگاه مرتهن (رهن گیرنده) برای فروش مالی که رهن داده شده (مرهونه) وکالت نداشته باشد و راهن هم برای فروش آن و اداء دین حاضر نگردد مرتهن به حاکم رجوع می‌نماید تا اجبار به بیع (قرارداد خرید و فروش) یا اداء دین (پرداخت دین) به نحو دیگر بکند.
ابطال سند رهنی بانک
برای مطالبه طلب خود از قیمت رهن مرتهن بر هر طلبکار دیگری رجحان (برتری) خواهد داشت.
اگر مالی که رهن داده شده به قیمتی بیش از طلب مرتهن (کسی که مال در نزد او به رهن گذاشته می‌شود) فروخته شود مازاد مال مالک آن است و اگر بر عکس حاصل فروش کمتر باشد مرتهن باید برای میزان کم بودن به راهن رجوع کند.
در مورد قسمت اخیر ماده قبل اگر راهن مفلس (ورشکسته) شده باشد مرتهن با غرماء (طلبکاران) شریک می‌شود.
اگر راهن مقداری از دین را پرداخت کند حق ندارد مقداری از رهن را مطالبه نمایند و مرتهن می‌تواند تمام آن را تا پرداخت کامل دین (بدهی) نگه دارد، مگر اینکه بین راهن (رهن دهنده) و مرتهن (رهن گیرنده) ترتیب دیگری مقرر شده باشد.
ماده ۷۸۴ قانون مدنی
تبدیل رهن به مال دیگر به تراضی و توافق طرفین جائز است.
هر چیزی که در عقد بیع (قرارداد خرید و فروش) بدون قید صریح به عنوان متعلقات جزء مبیع (مورد معامله) محسوب می‌شود در رهن نیز داخل خواهد بود.
ثمره رهن و زیادتی که ممکن است در آن حاصل شود در صورتی که متصل باشد جزء رهن خواهد بود و در صورتی که منفصل باشد متعلق به راهن است مگر اینکه ضمن عقد بین طرفین ترتیب دیگری مقرر شده باشد.
عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم (نمیتواند بر هم زند) است.
بنابراین مرتهن (رهن گیرنده) می‌تواند هر وقت بخواهد قرارداد را بر هم زند ولی راهن نمیتواند قبل از اینکه دین (بدهی) خود را پرداخت نماید و یا به شیوه‌ای قانونی از آن مبرا شود رهن را پس بگیرد.
با فوت راهن یا مرتهن رهن منفسخ نمی‌شود (از بین نمی‌رود) ولی در صورت فوت مرتهن (رهن گیرنده)، راهن می‌تواند تقاضا نماید که رهن به تصرف شخص ثالثی که به تراضی و توافق او و ورثه معین می‌شود داده شود.
مال رهنی در تصرف مرتهن امانت محسوب است و بنابراین مرتهن مسئول تلف یا ناقص شدن آن نخواهد بود مگر در صورت تقصیر.
بعد از برائت ذمه (از بین رفتن تعهد) مدیون (بدهکار)، رهن در تصرف مرتهن امانت است اما اگر با وجود مطالبه آن را پس ندهد، ضامن (مسئول) آن خواهد بود اگر چه تقصیر نکرده باشد.
اگر مال مورد رهن به واسطه عمل خود راهن یا شخص دیگری تلف شود باید تلف کننده بدل آن را بدهد و بدل به جای رهن خواهد بود.
راهن (رهن دهنده) نمیتواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر با اجازه مرتهن (رهن گیرنده)
راهن (رهن دهنده) می‌تواند در رهن تغییراتی بدهد یا تصرفات دیگری که برای رهن نافع باشد و منافی حقوق مرتهن هم نباشد به عمل آورد بدون اینکه مرتهن بتواند او را منع کند، در صورت منع اجازه با حاکم است.
راهن کیست؟
مرتهن کیست؟
معرفی بهترین وکیل دعاوی بانکی و ابطال سند رهنی بانک
نشانی دفتر وکالت وکیل آنلاین در تهران
میدان ونک- ابتدای بزرگراه حقانی- خیابان گاندی جنوبی- خیابان چهاردهم- پلاک ۱۴- طبقه ۴- واحد ۹ و ۱۰
تلفن‌های تماس ثابت با دفتر موسسه مهر پارسیان (محمدرضا مهری) در تهران
تماس با دفتر وکیل آنلاین خارج از ساعات اداری و تعطیلات و ارسال پیام از طریق خط تلفن همراه
ارسال پیام از طریق شماره واتس اپ و تلگرام
پس از ارسال پیام شکیبا باشید تا جهت وقت مشاوره حضوری یا آنلاین هماهنگی صورت گیرد
حداکثر ظرف ۱۲ ساعت وقت مشاوره تنظیم و به شما اعلام خواهد شد
دفتر وکالت مهر پارسیان – محمدرضا مهری وکیل پایه یک دادگستری
خدمات دفتر وکالت و امور حقوقی بین المللی محمدرضا مهری
مشاوره حقوقی آنلاین با وکلای پایه یک دادگستری در موضوعات تخصصی در همه ساعات شبانه روز
انجام مشاوره حقوقی حضوری با وکیل تخصصی جرایئم اقتصادی
قبول وکالت دادگستری بدون حضور موکل در دفتر وکیل
وکالت ایرانیان خارج از کشور در ایران
خدمات وکالت ایرانیان در سایر کشورها توسط وکیل رسمی
معرفی بهترین وکیل مهاجرت بین المللی در تهران
معروف ترین وکیل کیفری تهران
وکیل ملکی تهران
بهترین وکیل دعاوی پولی و بانکی تهران
معتبر ترین وکیل خانواده تهران
بهترین وکیل دادگاه تجدید نظر
وکیل اعاده دادرسی و دیوان عالی کشور
بهترین وکیل فرجام خواهی
سلام بر مدیر محترم موسسه حقوقی مهر پارسیان
جناب دکتر مهری
آیا امکان فک رهن قبل از صدور اجرائیه بانک در اجرای ثبت وجود دارد؟
سلام وقت به خیر
مطابق بند ۳ ماده ۱۴۶ آیین نامه اسناد ِلازم الاجرا، هرگاه نسبت به مورد معامله اجرائیه صادر نشده باشد باید ذینفع با مراجعه به دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند و با اطلاع از بدهی تمام آن را در صندوق ثبت سپرده و رسید آن را به دفترخانه تسلیم دارد، دفتر اسناد رسمی مکلف است اگر تمام دین سپرده شده باشد نسبت به فسخ سند به شرح فوق اقدام و گواهی لازم دایر به ایداع وجه و فسخ معامله با ذکر نام پرداخت‌کننده و مبلغ سپرده صادر و به متقاضی تسلیم دارد.
سلام جناب همسر من ملکی که پشت قباله من برای مهریه ام بوده رو برای وام برادرشون به رهن بانک گذاشتن و حتی این ملک به نام من صلح هم شده آیا امکان ابطال وجود داره؟ شما قبول میکنید این مورد؟
سلام وقت شما بخیر
ماده ۷۷۳ قانون مدنی مقرر داشته است: هر مالی که قابل نقل و انتقال قانونی نیست نمیتواند مورد رهن واقع شود و رهن بگذارند. بله، جهت اظهار نظر کارشناسی نیاز به برگزاری جلسه مشاوره با وکیل متخصص این امر میباشد. شما میتوانید جهت هماهنگی تایم مشاوره با شماره ۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۳ تماس حاصل فرمایید.
سلام، من یک ملکی را از آقایی خریده ام، نمیاد سند بزنه و منکر معامله هم هست ، و اینکه من ازش فقط یک قولنامه چاپی دارم. ممنون میشم من را راهنمایی کنید که من چی کار باید بکنم ؟
سلام وقت شما بخیر
کسی که به موجب مبایعه نامه عادی، ادعای مالکیت ملک را دارد و سند رسمی ندارد، باید ابتدا دادخواست اثبات وقوع بیع بدهد تا در دادگاه به عنوان مالک شناخته شود، و نمیتواند دادخواست ابطال سند رهنی را مستقیما مطرح نماید. بلکه باید قبل از این کار، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند. همزمان یا قبل از دادخواست ابطال سند رسمی، حسب مورد باید تأیید بطلان عقد رهن موضوع سند رهنی نیز از دادگاه خواسته شود. چرا که ابطال سند رهنی فرع بر بطلان عقد رهن است. شما میتوانید برای دریافت اطلاعات بیشتر و مشاوره با وکیل متخصص در امور ابطال سند رسمی با شماره ۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۲ تماس حاصل فرمایید.
سلام و عرض احترام
شرایط مبایعه نامه رو بررسی کنید و ییا وکیل تخصصی امور قراردادهای ملکی مشاوره بفرمائید.
احتمالا امکان طرح دعوی الزام به انتقال رسمی سند وجود خواهد داشت.
اما نظر قطعی درباره پروند صرفا پس از رویت و مطالعه مدارک امکان پذیر خواهد بود.
سلام وقت بخیر، من یه ملکی را در سال ۹۸ به نفع خود توقیف کردم و بعد از مدتی متوجه شدم از ملک رفع توقیف شده است و مالک آن بعد از رفع توقیف در رهن بانک قرار گرفته است. اجرای احکام اعلام کرد که در خصوص رفع توقیف اشتباه سهوی توسط اجرا صورت گرفته. حالا سوال من اینه چون رفع توقیف از ملک غیر قانونی و اشتباه بوده و چون ملک پس از این اشتباه در رهن قرار گرفته، من میتونم تقاضای ابطال قرارداد رهنی کنم؟
سلام وقت شما بخیر
بله، این مورد طبق مواد ۵۶ و ۵۷ قانون اجرای احکام مدنی امکان پذیر هست و میتوانید تقاضای ابطال قرارداد رهنی را نمایید. بهتر است در این خصوص با وکیل متخصص در امور بانکی مشورت نمایید. برای دریافت اطلاعات بیشتر و مشاوره با وکیل با شماره ۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۲ تماس حاصل فرمایید.
سلام جناب مهری عرض ادب از شما سوالی داشتم من برای ابطال سند رهنی که با بانک داشتم به مشکل خوردم و دادخواست میخوام بدم من باید هزینه دادرسی بدم؟
سلام وقت شما بخیر
بله، مطابق رویه قضایی حاکم در ایران این دعوا مالی میباشد و شما باید هزینه دادرسی بپردازید.