وکیل افراز ملک

با معرفی وکیل افراز ملک همراهتان هستیم.

افراز به معنی جدا نمودن، تفکیک و جداسازی می‌باشد. افراز ملک به معنی تفکیک و جدا نمودن سهم هر یک از شرکا در ملکی است که بین چند نفر به صورت شریکی می‌باشد.

در اصطلاح حقوقی، افراز به معنی جداکردن سهم مشاع (مشترک) شرکا از یکدیگر، به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول (مالی که نتوان آن را جابجا نمود مثل زمین و ملک) مشاع (مشترک) بین شرکا، به نسبت سهم آنها.

برای نمونه، الف ۲ دانگ و ب ۴ دانگ از یک زمین را به صورت مشترک مالک می‌باشند.

حال اگر الف بخواهد سهم دو دانگ خود را از زمین جدا کند و سهم خود را در تصرف داشته باشد و سهم وی از حالت اشاعه (مشترک) خارج شود، به این عمل، افراز می‌گویند.

افراز ملک

افراز را به دو دسته تقسیم نموده‌اند: افراز اجباری یعنی افراز مال به موجب حکم دادگاه (یا تصمیم اداره‌ی ثبت) که شرکا را مجبور به قبول سهم خود در مال مشاع می‌کند.

افراز به تراضی (توافق)، افرازی است که شرکا با یکدیگر توافق می‌کنند و در نهایت مال مشترک را تقسیم می‌نمایند.
حال میخواهیم ببینیم در چه مواردی افراز اموال مشاع (تقسیم مال مشترک) امکان پذیر نیست؟

افراز اموال مشاع

تقسیم نمودن مال مشترک، توسط قانون منع شده باشد. یعنی قانون‌گذار به دلیل وجود یکسری دلایل، اجازه تقسیم مال را نمی‌دهد.
شرکا در ضمن قرارداد شرط عدم تقسیم کرده باشند. یعنی شرکای در مال، در قرارداد، شرط کرده‌اند، که مال را بین خودمان تقسیم نکنیم.

هرگاه تقسیم کردن، باعث از مالیت افتادن (ارزش اقتصادی مال از بین برود.) مال یک یا چند نفر از شرکاء باشد، تقسیم ممنوع است. (اجبار به تقسیمی که باعث ضرر باشد نیز جایز نیست.)

در مورد این ملک سند مالکیت معارض (یعنی سندی مبنی بر مالک بودن شخص دیگری نسبت به این ملک نباشد.) وجود نداشته باشد. نسبت به چنین ملکی تا زمانی که رفع تعارض (مشخص شود که چه کسی مالک است) نشده اقدام به افراز نخواهد شد.

تقسیم ملک از وقف جایز است (یعنی ملکی وجود دارد، و قسمتی از آن وقف شده است، در اینجا می‌توان قسمتی که وقف نشده را از قسمت وقف شده، جدا نمود)  ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست (یعنی مالی که به اشخاص خاصی وقف شده است، آن اشخاص نمی‌توانند آن مال وقفی را بین خود تقسیم کنند.)

چه مراجعی صالح به رسیدگی دعوای افراز هستند؟

دعوای افراز زمانی مطرح می‌شود، که شرکا مال برای تقسیم مال با یکدیگر اختلاف نظر دارند.

در حال حاضر، دو مرجع می‌توانند به دعوی افراز رسیدگی نمایند:
الف. محاکم دادگستری

محاکم دادگستری در سه مورد زیر صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را دارند:

زمانی که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده (اقداماتی که موجب ثبت مال در اداره ثبت یا دفترخانه ثبت اسنناد می‌شود، به پایان نرسیده باشد)  باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز،‌ دادگاه‌های عمومی حقوقی محل هست

بهترین وکیل ملک در تهران

زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه یافته تلقی می‌شود که یا ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی ( آگهی‌های مربوط به ثبت ملک) آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود ( تعیین شدن حد و مرز هر شریک) قانونی صورت گرفته و در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.

اگر بین مالکین محجور (یعنی به لحاظ عقلی و سنی رشد نکرده باشد، یعنی صغیر باشد یا مجنون باشد) یا غایبی باشد نیز افراز در صلاحیت دادگاه است.

افراز اموال مشاع در گفتگو با وکیل افراز ملک

اگر درصدی از ملک مشاعی (مشترک) از یک پلاک مشاعی مجهول‌المالک (مالک آن مشخص نباشد) باشد، اینجا هم افرازش (تقسیم کردن) در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. منظور از ملک مجهول‌المالک، این است که مالکش مشخص و معلوم است ولی درخواست ثبت نکرده است.

نکات مهم در مورد اقامه دعوای افراز

دعوای افراز در محاکم با ارائه دادخواست مطرح می‌شود و باید به طرفیت (یعنی در قسمت خوانده، نام تمام مالک‌ها، نوشته شود) کلیه مالکین اقامه شود. در غیر این صورت، دعوا رد خواهد شد.

اگر نسبت به ملکی سند مالکیت صادر نشده باشد و در خصوص حدود (حد و مرز) بین مجاورین اختلاف وجود داشته باشد، تا رفع اختلاف نسبت به حدود، افراز (تفکیک) اموال مشاع (مشترک) امکان‌پذیر نیست.

هر زمان که املاک دولتی با اشخاص ثالث مشترکا مالک باشند، مسکن و شهرسازی می‌تواند بدون لحاظ تشریفات قانونی، فقط از اداره ثبت درخواست افراز نماید.

دستور فروش و تقسیم ملک مشاع

در مورد خانه‌های سازمانی نیز به صرف درخواست مسکن و شهرسازی، اداره ثبت مکلف است (باید) افراز و تفکیک را انجام دهد.

برای مالی که در رهن است نیز می‌توان افراز اموال مشاع را انجام داد. پس از افراز نیز همچنان از این ملک، آنچه که در سهم راهن قرار گرفته است در رهن مرتهن خواهد بود.

ب. مراجع ثبتی
در صورتی که عملیات ثبتی ملک خاتمه یافته باشد (یعنی اقدامات مربوط به ثبت رسمی ملک در اداره ثبت به پایان رسیده باشد)، مرجع صالح جهت رسیدگی به درخواست افراز، اداره ثبت می‌باشد.

نحوه افراز در مراجع ثبتی چگونه است؟

وکیل افراز ملک شمال تهران توضیح می‌دهد:
متقاضی باید تقاضای خود را به اداره ثبت محلی که ملک در آنجا قراردارد، تسلیم نماید.
درخواست در اداره ثبت، ثبت می‌شود.

درخواست به نماینده ثبت ارسال می‌شود. پرونده و وضعیت ثبتی آن توسط نماینده بررسی می‌شود و مراتب طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی پرونده و این‌که آیا نسبت به آن مال سند مالکیت صادر شده یا خیر و اظهارنظر صریح در خصوص امکان یا عدم امکان افراز (تقسیم) اموال مشاع (مشترک) به اطلاع اداره ثبت می‌رسد.

اداره ثبت پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی پرونده، تصمیم لازم مبنی بر قبول کردن یا رد درخواست افراز را اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز، روز معاینه محل (بازدید از محل) را نیز تعیین و به متقاضی اعلام می‌کنند و پرونده را جهت تهیه اخطار لازم و دعوت از مالکین و شرکاء ملک به نقشه‌بردار ارسال می‌نماید. (در صورتی که تصمیم اداره ثبت مبنی بر رد درخواست افراز اتخاذ شود، مراتب به متقاضی افراز و کلیه شرکا ابلاغ می‌گردد.)

دستور فروش

نقشه بردار روز معاینه محل (بازدید و دیدن محل ملک) را طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ و از آنها دعوت می‌نماید که در روز و ساعت تعیین شده در محل وقوع ملک حضور یابند و تأکید می‌نماید که عدم حضور سایر مالکین مانع از انجام عمیات افراز نخواهد بود. نقشه‌بردار، نقشه ملک مورد نظر را در این روز تعیین می‌کند.

پس از تهیه نقشه و اخذ تأییدهای لازم آن، نماینده با توجه به نقشه ترسیمی و به نحوی که در تفکیک معمول است، صورت‌جلسه افراز (تقسیم) را تنظیم و هر یک از قسمت‌های افراز شده را در سهم مالک مربوط قرار داده و پس از امضاء خود و نقشه‌بردار در صورت امکان به امضاء متقاضی رسانیده و برای اتخاذ تصمیم نزد اداره ارسال می‌دارد. (در صورت‌جلسه افراز بایستی ابتدا حدود (حد و مرز) کل ملک و سپس حدود (حد و مرز) قسمت‌های تقسیم شده به ترتیب و با تعیین شماره و با ذکر طول ابعاد و مساحت نوشته شده و هر قطعه در سهم فرد مورد نظر قرار داده شود.)

مسئول اداره ضمن بررسی کامل و مطابقت حدود و مشخصات قطعات مفروز (جداشده) مندرج در صورتجلسه و نقشه افراز و سایر مکاتبات انجام شده، تصمیم خود مبنی بر افراز ملک را در صورت‌جلسه می‌نویسند.

افراز اموال مشاع

تصمیم اداره ثبت همراه با یک نسخه فتوکپی از نقشه و صورت‌جلسه افراز (تقسیم) طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ می‌شود تا چنانچه به تصمیم مذکور و نحوه افراز (تقسیم) اموال مشاع اعتراضی دارند، مراتب را ظرف ده روز از تاریخ دیدن اخطار، کتباً به دادگاه صالح محل ملک ارائه نمایند.

پس از انجام مراحل اعتراض، متقاضی می‌تواند درخواست صدور سند مالکیت خود را بنماید.

نماینده با توجه به صورت‌جلسه افراز، پیش‌نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات جداشده مورد نظر را تهیه می‌نماید. متصدی دفتر املاک سند اولیه را باطل می‌نماید و سند جدید را مکتوب و مراتب باطل شدن اسناد مالکیت مشترک را طی بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ می‌نماید.

آیا اعتراض به تصمیم افراز امکان‌پذیر است؟

الف) چگونگی اعتراض به تصمیم افراز از زبان وکیل افراز ملک
متقاضی درخواست ثبت سند رسمی، این درخواست را تقدیم اداره ثبت می‌کند. اداره ثبت این درخواست را یا می‌پذیرد یا رد می‌کند.

در هر دو فرض، از زمان ابلاغ تصمیم واحد ثبتی، وکیل متقاضی ظرف ۱۰ روز مهلت دارد که چنان‌چه اعتراضی به این تصمیم داشته باشد، به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کند و دادخواستی مبنی براعتراض تقدیم نماید.

ب) احکام قابل اعتراض:
حالت اول: حکم دادگاه مبنی بر افراز اموال مشاع (تقسیم ملک مشترک) صادر شد ولی با محل ملک انطباق ندارد: در این صورت تقسیم باطل است و قابلیت اجرا ندارد.

حالت دوم: حکم صادره اشتباه نوشتاری (سهوقلم) دارد. در این فرض خود دادگاه بدوی، تا زمانی که از حکم تجدیدنظرخواهی صورت نگرفته باشد می‌تواند این اشتباه را اصلاح کند و اداره ثبت نیز طبق این اصلاحیه اقدام می‌کند.

اما اگر به این حکم اعتراض شده باشد، دادگاه بدوی صلاحیت اصلاح را نخواهد داشت. اینجا دادگاه تجدیدنظر اصلاح می‌کند و بر طبق این حکم اداره ثبت اقدام مقتضی انجام خواهد داد.

نحوه تعیین سهم شرکا بعد از افراز چگونه می‌باشد؟

بعد از افراز اموال مشاع (تقسیم مال مشترک) این مسأله پیش می‌آید که کدام یک از قسمت‌های جدا شده متعلق به کدام شریک باشد. در اینجا هم راه اول تراضی (توافق) است.

به این معنا که شرکا بین خود به نحو تراضی (توافقی) آن حصه‌ها (سهم و قسمت‌ها) را تقسیم کنند. در صورتی که تراضی (توافق) حاصل نشد از قرعه استفاده می‌شود. (قرعه‌کشی می‌کنند)

در قانون نیز آمده بعد از افراز اموال مشاع (تقسیم مال مشترک) در صورت عدم تراضی بین شرکا به قرعه تعیین می‌گردد. (در صورتی که میزان سهام شرکا مختلف باشد، اول تعدیل (نوعی تقسیم ملک می‌باشد) سهام انجام می‌شود.)

تفاوت میان تفکیک و افراز از نظر وکیل افراز ملک

تفکیک و افراز از جنبه‌های گوناگون با یکدیگر متفاوتند که در ادامه به بعضی از آنها اشاره خواهد شد:
ملک با داشتن تنها یک مالک نیز قابل تفكيک است. به اصطلاح حقوقی، برای تفکیک، وجود حالت اشاعه (مشترک) لازم نیست. ولی، در افراز، بايد حتما بیش از یک مالک وجود داشته باشد یعنی حالت اشاعه (اشتراکی) لازم است.

تفكيک، با رضايت و در حالت تفاهم مـالكان مشاع است؛ ولی در افراز، عدم تفاهم و رضايت و اختلاف مالکین وجود دارد و قصد آنها، قطع حالت اشتراک است.

تفكيک، فقط تقسيم ملک است؛ اما، افراز، تقسيم ملک همراه با تعيين سهام مالكان مشاعی (مشترک) است و قطعات افرازی (افرازی) به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌يابد.

مشاوره حقوقی افراز و فروش املاک مشاع

به همين دليل، حالت اشاعه (اشتراک) در افراز باید وجود داشته باشد؛ ولی، در تفكيک، اين ضروری نيست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعايت مقررات حاكم بر تفكيک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتيبی كه می‌خواهد، تفكيک نمايد.

سن مالک يا مالكان، دخالتی در امر تفكيک ندارد؛ اما، به صراحت ماده‌ی ۳۱۳ قانون امور حسبی؛ اگر ميان مالكان، شخصی محجور (به لحاظ سنی و عقلی رشد نکرده باشد، مثلا مجنون یا صغیرباشد) يا غايب باشد، تقسيم با دادگاه خواهد بود.

در صورت اعتراض به تفكيک از طرف يكی از شركا، ادامه‌ی عمليات تفکیک، متوقف می‌شود و با رضايت معترض می‌توان ادامه‌ی اقدام را انجام داد؛ ولی اعتراض به افراز در حين اقدام از شركای ديگر پذيرفته نيست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض نمايند و رسيدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک، در مراجع قضایی رسیدگی می‌شود.

اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در افراز

افراز يا عدم افراز، همانند رأی مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعـتـراض در مـهـلت تعیین شده، هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم خود تسلط پيدا کند و با تسليم سند مالكيت مشاع (مشترک) به واحد ثبت، سند مالكيت ۶ دانگ قطعه‌ی اختصاصی را تقاضا و دريافت نمايد.

تفكيک، در اداره‌ی ثبت انجام می‌شود؛ اما افراز، هم در اداره‌ی ثبت و هم در دادگاه قابل پیگیری است.
در افراز، رأی صادر می‌شود؛ ولی در تفكيک، صورت‌جلسه‌ی تفكيكی تنظیم می‌شود.

در تفكيک، سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود يا اگر مالک يک نفر باشد، ملک به قطعات كوچک‌تر تقسيم می‌گردد؛ اما در افراز، فقط سهم خواهان جدا می‌شود و بقيه‌ی ملک، مشاع باقی می‌ماند.

در صورتی كه بر تفكيک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره‌ی ثبت رسيدگی می‌شود؛ اما، اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می‌شود.

افراز و تفکیک در چه مراجعی انجام می‌شوند؟

تفکیک در اداره ثبت انجام می‌شود اما افراز علاوه بر اداره ثبت در دادگاه هم انجام می‌گردد.

افراز چیست؟

تقسیم مال بین شرکای مال مشترک افراز می‌باشد.