وکیل فروش ملک تهران

با توجه به اهمیت فروش وکالتی ملک، شناخت وکیل فروش ملک تهران یکی از مهم‌ترین مسائل پیرامون خرید و فروش ملک است.

یکی از شیوه‌های خرید و فروش ملک، خرید و فروش وکالتی ملک است.

به این صورت که فروشنده به خریدار یا فرد دیگری وکالت می‌دهد که به نمایندگی از طرف فروشنده ملک را بفروشد.

اما اگر این وکالتنامه به صورت صحیح تنظیم نشود؛ آثار زیان‌باری در پی خواهد داشت.

به طور مثال اگر در وکالتنامه محدوده اختیارات وکیل تعیین نشده باشد؛ امکان سواستفاده از وکالت اعطایی وجود دارد.

فروش ملک معمولا در یکی از دفاتر معاملات و مشاورین ملکی در سطح کشور انجام می‌شود، مطابق قانون صدور جواز برای بنگاه‌های معاملات در اختیار صنف مشاورین املاک تهران است.

مدیران صنف از بین مشاورین املاک متقاضی عضویت در هیات مدیره انتخاب می‌شوند و تکالیف قانونی بسیاری طبق قانون تجارت به عنوان دلال بر روی دوش آنهاست.

اما در عمل مشاهده می‌کنیم که به واسطه به کارگیری نیروی غیر متخصص و صرفا بازاریاب، قراردادهای تنظیمی در مشاورین املاک از اعتبار و اتقان چندانی برخوردار نیست.

تجربه بیش از ۲۰ ساله حقوق املاک و مستغلات موسسه حقوقی بین‌المللی مهر پارسیان اثبات کرده که بیشتر مشکلات دادگستری در امور ملکی از قراردادهای ملکی غیر اصولی نشأت می‌گیرد.

ضمن معرفی وکیل و مشاور حقوقی با تجربه برای خرید و فروش ملک در تهران به بعضی از نقایص قراردادهای ملکی می‌پردازیم.

در این نوشته وکیل فروش ملک تهران نکاتی در خصوص فروش ملک تهران را مورد بررسی قرار داده است.

وظایف دلال و مشاور املاک در قانون تجارت

براساس قانون تجارت، فعالیت بنگاه‌ها نوعی فعالیت تجاری است.

هر تاجر مکلف است دفاتر تجاری داشته باشد، تخلف از این امر مستلزم جزای نقدی است.

هرگاه یکی از طرفین دعوا در دادگاه به دفاتر بازرگانی طرف دیگر استناد نماید آن دفاتر جزء در موارد استثناء شده باید در دادگاه‌ها ابراز و ارائه شود.

اگر تاجری که به دفاتر او استناد شده از ارائه دفاتر امتناع نماید، دادگاه می‌تواند آن را از دلایل مثبته (اثبات کننده) تلقی نماید.

موسسه حقوقی غرب تهران

البته نباید از این مطلب استفاده شود که در هر مورد ولو وقتی که دعوا مستند به دلایل و مدارک معتبر و اوضاع و احوال دیگر باشد، به صرف این‌که دفاتر تجارتی ارائه نشده، دادگاه این امر را دلیل مثبت (اثبات کننده) اظهار طرف قرار دهد.

بلکه در موارد عدم ابراز و ارائه دفاتر تجارتی، به دادگاه اختیار داده شده که در مقام تشخیص حق و بررسی به دلایل و اوضاع و احوال موجود در پرونده، هرگاه عدم ابراز دفاتر را موثر دانست، آن وقت آن را از جمله دلایل مثبته (اثبات کننده) اظهار طرف تلقی نماید.

اگر مشاور املاک مدعی مبلغ کمیسیون بیشتری باشد و مشتری کمتر، حرف کدام مقدم است؟

تعارض میان مندرجات دفاتر تجاری

هرگاه بین ۲ دفتر تجاری تاجر، اختلاف ایجاد شود و قاضی بتواند مندرجات یکی از دفاتر را اولویت قرار دهد جای اختلاف و بحثی نمی‌ماند.

اگر تعارض به گونه‌ای باشد که نتوان مندرجات یکی از دفاتر را ترجیح داد قاضی هر دو دفتر را نادیده می‌گیرد، زیرا هرگاه دو دلیل با یکدیگر تعارض داشته باشند هر دو دلیل ساقط می‌شوند.

خرید ملکی که از طریق ماده 147 قانون ثبت سند گرفته است.

یکی از نکات در خرید ملک، دقت در نوع سند مالکیت ملک است.

بعضی از اسناد مالکیت ریشه قدیمی ندارند، از طریق ماده 147 اصلاحی قانون ثبت دریافت شده و قابل ابطال هستند، حتما دقت کنید اینگونه اسناد شرایط شکلی زیر را داشته باشند.

آگهی عمومی موضوع ماده 9 یکبار در روزنامه منتشر می‌شود، در آن تاریخ نشر آگهی مقدماتی و منطقه‌ای که برای ثبت در نظر گرفته شده مندرج می‌گردد.

آگهی مقدماتی موضوع ماده 10 سه بار در روزنامه منتشر می‌شود. (اول – پانزدهم و سی ام ماه)

اشخاص ذینفع (مالکین) باید ظرف ۶۰ روز از انتشار اولین آگهی مقدماتی اظهارنامه درخواست ثبت ملک خود را به اداره ثبت تحویل دهند.

به جز موقوفات که متولی باید ظرف ۳۰ روز این کار را انجام دهد.

آگهی نوبتی موضوع ماده 11 که ظرف ۹۰ روز از اولین آگهی مقدماتی طی دو نوبت هر کدام به فاصله ۳۰ روز (مجموعا طی ۶۰ روز) منتشر می‌شود که در آن اسامی و مشخصات اشخاص و املاکی که اظهارنامه دادند مندرج می‌شود.

مهلت اعتراض به ثبت این املاک، ۹۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی است.

مرجع تقدیم اعتراض: اداره ثبت
مرجع رسیدگی به اعتراض: دادگاه

آگهی تحدید حدود موضوع ماده ۱۴ که یک مرتبه در روزنامه، لااقل ۲۰ روز قبل از تحدید حدود (تعیین میزان و حدود چهار طرف ملک) منتشر می‌شود.
تحدید حدود برای اندازه‌گیری و مشخص کردن حدود اربعه املاک است.
اعتراض به تحدید حدود ظرف ۳۰ روز از تاریخ صورتمجلس تحدید حدود است.
اعتراض از طرف مجاور و همسایه نسبت به صدور آگهی تحدید حدود.

محل تقدیم اعتراض: اداره ثبت
مرجع رسیدگی به اعتراض: دادگاه

اعتراض از طرف غیرمجاور یا کسی که اعتراض خود را به موجب سند رسمی مسترد کرده یا کسی که با سند رسمی مالکیت با حدود مشخص گرفته است.

کلاهبرداری با قرارداد پیش فروش آپارتمان

مرجع تقدیم اعتراض: اداره ثبت
مقام رسیدگی رسیدگی: اداره ثبت
مرجع اعتراض نسبت‌ به تصمیم اداره ثبت:‌ هیات نظارت – ظرف ۱۰‌ روز
صلاحیت هیات نظارت: موارد ماده ۲۵ قا‌نون ثبت
مرجع اعتراض به تصمیمات غیر قطعی هیات نظارت: شورای عالی ثبت
اعضای هیات نظارت: ماده ۵ قانون ثبت
اعضای شورای عالی ثبت: ماده ۲۵ مکرر قانون ثبت

اگر یکی از مالکین ملک صغیر (کودک و نابالغ) باشد؟

وکیل فروش ملک در پاسخ به این سوال توضیح می‌دهد:

معاملات صغیر ممیز اصولاً غیرنافذ است (صحیح نیست) مگر اینکه:

• تملکات بلاعوض (مالک شدن بدون پرداخت مبلغی)
• قبول هبه (هدیه دادن)
• صلح بلاعوض
• قبول وصیت تملیکی
• ضمان ضم ذمه (ضمانت تعهدات)
• تملیکات بلاعوض
• ناچیز باشد
• جنبه تربیتی داشته باشد

معاملات سفیه (فردی که به دلیل نقص عقلایی، توانایی انجام برخی امور را ندارد) چه حکمی دارد؟
معاملات مالی اصولاً غیر نافذ (نادرست) است مگر در حالت‌های ذکر شده در موارد بالا
معاملات غیر مالی صحیح است.
معاملات صغیر غیرممیز و مجنون باطل است.

تفاوت فسخ، انفساخ و تفاسخ در قراردادهای ملکی

فسخ که به آن انحلال ارادی قرارداد نیز گفته می‌شود، در اصطلاح حقوقی عبارت از پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث است.

منفسخ: بر هم خوردن خود به خودی قرارداد است که در اثر عارضه، حالت یا وضعیتی در یکی از طرفین رخ می‌دهد، مانند فوت هر یک از وکیل یا موکل در عقد وکالت.

تفاسخ یا اقاله در اصطلاح حقوقی به معنای برهم زدن معامله با توافق طرفین معامله است و به جهت اینکه رضایت طرفین در آن شرط شده، به آن تفاسخ می‌گویند.

صدور چک در معاملات ملکی

تفاوت تملیک و تملک در قراردادهای ملکی

وکیل خرید و فروش ملک تهران توضیح می‌دهد:
آیا ایقاعات (تنظیم قرارداد با یک اراده) در حقوق ایران وسیله تملیک است یا تملک یا هر دو؟؟؟

تملیک: یعنی مالک کردن
تملک: مالک شدن

اگر بخواهیم مالی را به کسی تملیک کنیم حتما باید در جریان یک عقد این امر را انجام دهیم یعنی کسی ایجاب (پیشنهاد) تملیک را بگویم و دیگری قبول تملیک را بگوید.

تملیک امکان ندارد در قالب ایقاع (یکطرفه) باشد چون در ایقاع منتظر جواب نیستیم.
اما در تملک که یک اثر حقوقی است ممکن است متعاقب یک عقد یا ایقاع باشد، پس در قانون مدنی ایقاعات فقط وسیله تملک است.

معاملات املاک در اتریش

اسقاط کافه خیارات من جمله غبن فاحش ولو افحش

این عبارت به معنی ساقط نمودن اختیار بر هم زدن قرارداد به هر دلیلی حتی در صورت ضرر خیلی زیاد، می‌باشد.

وقتی در قرارداد خرید و فروش ملک همه اختیارات بر هم زدن معامله را به هر دلیل ساقط می‌کنید، باید منتظر عواقب منفی حقوقی آن باشید.

یعنی اگر مبیع (مورد معامله) ناسالم درآمد حق فسخ ندارید، اگر مشتری پول خرید ملک را پرداخت نکرد، نمی‌توانید معامله را برگردانید و ملکتان رفته است، اگر فریب خوردید ملک را ارزان فروختید یا گران خرید هیچ حقی برای اعتراض ندارید.

پس قبل از اسقاط کافه خیارات (اختیار بر هم زدن قرارداد) به صورت روتین و از پیش نوشته شده حتما با وکیل تخصصی قراردادهای خرید و فروش ملک تماس بگیرید.

با قرار دادن یک شرط ساده از بسیاری مشکلات حقوقی بعدی پیشگیری خواهید کرد.

در زمان قرارداد هر شرطی که خلاف مقتضای ذات (ماهیت) عقد یا مصالح عمومی نباشد قابل درج است، ممکن است هیچ‌گاه نیز این شرط به کار نیاید اما از باب احتیاط لازم است.

معامله با حق استرداد چیست؟

معامله با حق استرداد قراردادی است که در آن فروشنده حق بر هم زدن قرارداد را دارد.

تفاوت‌های بیع (قرارداد خرید و فروش) شرط (موضوع مواد 458 تا 463 قانون مدنی)
معاملات رهنی (وثیقه‌ای) (موضوع مواد 771 تا 794 قانون مدنی)
معاملات با حق استرداد (پس گرفتن) (موضوع مواد 33 تا 40 قانون ثبت)

بیع شرط فقط در مورد قرارداد بیع (خرید و فروش) است اما معاملات با حق استرداد علاوه بر عقد بیع (قرارداد خرید و فروش)، قراردادهای دیگری را نیز دربر‌می‌گیرد.

با تنظیم قرارداد بیع (خرید و فروش) شرط مالکیت به خریدار منتقل می‌شود در معامله با حق استرداد (بر هم زدن و پس گرفتن مورد معامله) با انعقاد عقد مالکیت فروشنده باقی است و به خریدار منتقل نمی‌شود. (مثل معاملات رهنی)

وکیل و مشاور حقوقی ثبتی تهران

معاملات رهنی ویژه عین معین (مال ملموس و موجود) است، اما موضوع معامله با حق استرداد می‌تواند کلی هم باشد. (مثل بیع شرط)
در معاملات رهنی قبض (تسلیم) شرط صحت است در معاملات با حق استرداد قبض شرط نیست. (مثل بیع شرط)

در معاملات رهنی و معاملات با حق استرداد با انعقاد عقد (تنظیم قرارداد) مالکیت به انتقال گیرنده منتقل نمی‌شود. (برخلاف بیع شرط) در معاملات رهنی با انعقاد عقد منافع مال راهن (رهن دهنده) است اما در معاملات با حق استرداد منافع مال انتقال گیرنده است. (مثل بیع شرط)

جهت معرفی بهترین وکیل برای خرید و فروش ملک تهران با موسسه حقوقی مهر پارسیان تماس بگیرید.

 

برای صدور مجوز مشاور املاک به کجا مراجعه کنیم؟

قانون صدور جواز برای بنگاه‌های معاملات در اختیار صنف مشاورین املاک تهران می‌یاشد.

اعتراض به تعیین حدود املاک در کجا انجام می‌شود؟

اعتراض به تعیین حدود به اداره ثبت انجام می‌شود اما دادگاه به این امر رسیدگی خواهد نمود.