ابطال سند رهنی بانک 

امروز با بررسی موضوع ابطال سند رهنی بانک همراه شما هستیم. 

 

سند رهنی بانک، سندی است که افراد برای وام گرفتن و جهت تضمین اجرای تعهدات در اختیار بانک قرار می‌دهد.

قوانین و مقررات تعیین شده جهت اعطای تسهیلات (وام) بانکی از امور لازم برای اجرا در هر بانک محسوب می‌شود.

بسیاری از بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری در ایران با تخلف از قوانین و مقررات بانک مرکزی و مصوبات شورای پول و اعتبار به دلال بازی و واسطه‌گری در امور املاک و انجام معاملات خارج از وظایف و اختیارات بانک روی آورده‌اند.

در راستای بنگاه داری توسط بعضی از بانک‌ها، اعطای تسهیلات برای تقویت مراکز تولیدی و تجاری بعضاً به تعطیلی این مراکز می‌انجامد.
یکی از دعاوی بسیار شایع علیه بانک‌ها و موسسات اعتباری، ابطال سند رهنی بانک است.

دعوای ابطال سند رهنی بانک با دعوای فک رهن (آزادسازی) سند ملک در رهن بانک متفاوت است.

موسسه حقوقی مهر پارسیان با مدیریت دکتر محمد رضا مهری به عنوان بهترین وکیل دعاوی علیه بانک در ایران، در این نوشتار به بررسی موضوع مهم ابطال سند رهنی بانک در رویه قضایی پرداخته است.

در صورت نیاز به مشاوره حقوقی با بهترین وکیل شکایت از بانک‌های ملی، ملت، صادرات، اقتصاد نوین، سپه، آینده، پارسیان، پاسارگاد و انصار با گروه وکلای مهر پارسیان تماس بگیرید.

مهم‌ترین نکات در بررسی ابطال سند رهنی بانک:

• هزینه دادخواست ابطال سند رهنی بانک در دادگاه حقوقی چه میزان است؟
• اگر خواسته دعوی کمتر از بیست میلیون تومان باشد شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی دارد؟
• به شکایت کیفری افراد علیه بانک‌ها و موسسات اعتباری در کدام دادسرا رسیدگی می‌شود؟
• تفاوت دادسرای ویژه امور اقتصادی با دادسرای ویژه پولی و بانکی در چیست؟
• آیا می‌توان از بانک به دلیل اخلال در نظام اقتصادی شکایت کرد؟
• برای جستجوی بهترین وکیل دعاوی بانکی در ایران چه اقدامی لازم است؟

عنوان خواسته در دعاوی ابطال سند رهنی بانک

همان‌گونه که بیان شد دعوای ابطال سند رسمی بانک در مواردی مطرح می‌شود، که سند ملکی برای دریافت تسهیلات (وام) در رهن (وثیقه و ضمانت) بانک است و شخص تسهیلات گیرنده به تعهد خود در پرداخت اقساط عمل نمی‌کند.

در چنین حالتی بانک از مراجع مربوطه خواستار مزایده ملکی که سند آن در رهن بانک است، می‌شود.

پس از برگزاری مزایده، سند ملک به نام خریدار یا در صورت پیدا نشدن خریدار به نام بانک، صادر می‌شود.

در این صورت وکیل متخصص امور بانکی با استفاده از قوانین مرتبط می‌تواند با بررسی پرونده و قرارداد خواستار ابطال سند رهنی بانک در دادگاه شود.

ابطال سند رهنی موضوع سند رهنی شماره… تاریخ… تنظیم شده در دفتر اسناد رسمی شماره…. حوزه ثبتی تهران مقوم به ۲۱۰ میلیون ریال.

دلایل ابطال سند رهنی بانک

جهات و دلایلی که می‌توان شکایت ابطال سند رهنی بانک را در دادگاه حقوقی مطرح نمود:

این موارد بسیار حائز اهمیت است و دادگاه با استناد به همین دلایل رای خود را صادر می‌نماید.

الف: باطل بودن قرارداد بانکی مطابق دادنامه قطعی شماره… تاریخ… صادر شده از سوی شعبه دادگاه حقوقی شهرستان… و تبعی بودن قرارداد عقد رهن نسبت به قرارداد بانکی.

برائت ذمه (از بین رفتن تعهد) که دعوای صحیح در این مورد، الزام به فک رهن (آزادسازی رهن) است نه ابطال سند رهنی.

ج: به جهت مقدم بودن عقد رهن و سند رهنی نسبت به قرارداد بانکی و تبعی بودن عقد رهن نسبت به عقود بانکی (یعنی ابتدا قرارداد بانکی تنظیم شده است و به تبع آن عقد رهن به وجود آمده است).

د: به جهت عدم تحقق مال مورد رهن ( موضوع سند رهنی) و اینکه در عقد رهن، قبض (تسلیم)، شرط صحت است.
ه: در رهن مجدد قرار دادن ملک خواهان ها بدون اجازه از راهن (رهن‌گذار) جهت تسهیلات بعدی وام‌گیرنده.

در این موارد دعوای صحیح الزام به فک رهن (آزادسازی رهن) است نه ابطال سند رهنی.

آیا دعوای ابطال سند رهنی بانک مالی یا غیر مالی است؟

در اینکه ابطال سند رهنی دعوای مالی است با توجه به رویه حاکم در دادگاه‌های بدوی (نخستین) و تجدیدنظر ابهامی وجود ندارد.

اما آیا تقویم بهای خواسته (تعیین قیمت خواسته) بر مبنای سند رهنی یا به میزانی است که خواهان تقسیم نموده است مانند خواسته ابطال اجراییه ثبتی محل اختلاف است.

رویه قضایی غالب بر این امر استوار است ابطال سند رهنی دعوای مالی است که تقویم بهای خواسته با خواهان است به این جهت که اغلب موضوع اسناد رهنی مال غیرمنقول (اموالی که امکان جابجایی آنها وجود ندارد مثل خانه یا زمین) است.

بنابراین رسیدگی به این پرونده در صلاحیت دادگاه حقوقی است شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت جهت رسیدگی به اینگونه دعاوی می‌باشد.

آیا دعوی ابطال سند رهنی و ابطال سند رسمی انتقال مال غیر منقول (اموالی که قابل جابجایی و نقل مکان نیستند مثل خانه و زمین)، یا سند رسمی دیگر بدون اقامه دعوی بطلان عقد رهنی یا غیره قابل استماع (قابلیت شنیده شدن و رسیدگی) است؟

دادخواست ابطال سند رهنی بانک

در این موضوع دو نظر وجود دارد:

نظریه اول

چنانچه برخی از محاکم ابراز عقیده کرده‌اند:
اگر قرارداد گفته شده با سند رسمی انجام پذیرفته باشد، بطلان یا ابطال سند، فرع بر اثبات فساد معامله و بطلان آن است.

یعنی اگر باطل و فاسد بودن معامله اثبات شود، سند رسمی نیز قابلیت باطل شدن دارد.

در این صورت دعوی ابطال سند رسمی، بدون طرح دعوی بطلان بیع (خرید و فروش)، قابل استماع (رسیدگی و شنیده شدن) نیست.
زیرا طبق ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع (قرارداد) فاسد (باطل) اثری در تملک ندارد. در نتیجه معامله فاسد، باطل است.

اما طرح دعوی بطلان بیع (باطل بودن قرارداد خرید و فروش) همراه با ابطال عقد رهن، فاقد منع قانونی است.

نظریه شماره 2467/95/7 مورخ 1395/10/01 اداره حقوقی قوه قضاییه نیز همین نظر را پذیرفته و در پایان اعلام نمود:

اگر از محتویات دادخواست معلوم باشد که مقصود خواهان ابطال سند به لحاظ بطلان بیع (باطل بودن قرارداد خرید و فروش) است، در واقع دعوای بطلان بیع نیز از سوی وی مطرح شده است و دادگاه باید به آن رسیدگی کند.

ولی تشخیص آن بر عهده مرجع قضایی رسیدگی کننده است.

وکیل سند رهنی بانک

نظریه دوم

اکثریت به این نظر اعتقاد دارند که دعوی ابطال سند رسمی بدون اقامه دعوی بطلان عقد قابل استماع (رسیدگی) است.

همچنان که بطلان عقد، بدون اقامه دعوی ابطال سند رسمی قابل استماع است.

در دعوی الزام به تنظیم سند نیاز به دعوی اثبات تحقق عقد بیع (قرارداد خرید و فروش) نیست.

بلکه دادگاه ضمن احراز تحقق بیع (قرارداد خرید و فروش)، حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر و اعلام می‌نماید.
زیرا عقد با ایجاب و قبول محقق می شود و اصل لزوم و اصل صحت نیز خریدار را از اثبات تحقق آن بی‌نیاز می‌کند.

علاوه بر اینکه دعوا وقتی محقق می شود که مخالف اصل باشد.
کسی که اصل موافق اوست نباید طرح دعوا نماید و کسی که مدعی خلاف اصل است می تواند اقامه دعوا نماید.
در این خصوص نیز بطلان عقد عادی مقدمه دعوی بطلان سند رسمی نیست.

دادخواست ابطال سند رهنی بانک

زیرا خواهان که مدعی ابطال سند رسمی یا بطلان سند رسمی است، مقدمه دعوی بطلان عقد عادی در این خصوص نیز است.
در واقع به دنبال این است که ثابت نماید عقد عادی واقع شده شرایط و ارکان و ویژگی های آن عقد را نداشته در نتیجه عقد محقق و واقع نشده است.

چون تنظیم سند رسمی مربوط به آثار و نتایج عقد است و زمانی که اثر عقدی از بین برود آن عقد نیز فاقد کارایی موثر خواهد بود.

علاوه بر اینکه اداره حقوقی ذیل نظریه مذکور اعلام نموده:
چنانچه معلوم گردد مقصود خواهان باطل بودن عقد باشد، دادگاه ملزم به رسیدگی است.
با توجه به تجربه قضایی و شرح دادخواست؛ در واقع خواهان ماهیت (ذات) عقد را مورد خدشه قرار می‌دهد.

وقتی مدعی است قبض (تسلیم) شرط صحت عقد رهن است و رهن واقع نشده و ابطال سند رسمی را مطالبه می‌کند، کاملا واضح است.

زمانی که تقدم عقد رهن را نسبت به عقد اصلی ادعا می کند، در واقع مدعی است عقد رهن واقع نشده است.
ابطال سند رهنی بانک

مرکز تحقیقات فقهی حقوقی قوه قضاییه در پاسخ به استعلام شماره 1189/1 مورخ ۱۶ بهمن ۹۵ اعلام نمود:

طرح دعوی ابطال سند بدون آنکه راجع به بطلان بیع (خرید و فروش) به نحو مستقل اقامه دعوا شود، امکان‌پذیر بوده و قابلیت استماع و رسیدگی دارد.

زیرا مستند دادخواست باید به گونه‌ای باشد که سند را خدشه‌دار نموده و دلایل بطلان ارائه شود.
همچنان که در دعوای الزام به تنظیم سند نیاز به طرح دعوای اثبات تحقق عقد بیع (قرارداد خرید و فروش) نیست.
زیرا دادگاه برای احراز ابطال سند باید بطلان عقد را نیز احراز نماید.

با توجه به مراتب فوق به نظر می‌رسد نظریه اکثریت دارای توجیه منطقی و حقوقی است.

اضافه بر این که اصل رسیدگی محاکم به دعوا و ضرورت تظلم خواهی اقتضا دارد که دادگاه به دعوای مذکور رسیدگی نماید.

هیچ متن صریحی مبنی بر منع قانونی دادگاه در رسیدگی وجود ندارد.

مواد قانون مدنی ایران درباره عقد رهن

مواد 771 تا 799 قانون مدنی:

ماده ۷۷۱ قانون مدنی
رهن عقدی است که به موجب آن مدیون (بدهکار) مالی را برای وثیقه (ضمانت) به داین (طلبکار) می‌دهد. ‌

رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند.