یکی از اموال ارزشمند در جامعه، ملک و اسناد مربوطه به آن می‌باشد.
پس ارتکاب جرایم نسبت به این اموال اهمیت ویژه‌ای دارد و مورد توجه قانون‌گذار قرار گرفته است. دعاوی مربوط به املاک و اسناد راجع به آنها بخش وسیعی از پرونده‌های دادگستری را شامل می‌شود.
جرم‌هایی که در فرایند ثبت اسناد و املاک اتفاق می‌افتند و از آنها تحت عنوان جرایم ثبتی یاد می‌شود، چه از نظر تعداد و چه از نظر آثاری که به بار می‌آورند، جرایم پراهمیتی محسوب می‌شوند.
چنانچه در اثر وقوع این جرایم متضرر شده‌اید و یا متهم به ارتکاب این جرایم شده‌اید؛ اولین گام مشورت گرفتن از وکیل ملکی یا وکیل کیفری است.
نکات مهمی که در بررسی دعاوی کیفری ملکی بررسی می‌شوند:
چه جرایمی در خصوص املاک، امکان ارتکاب دارد و مرتکبین این جرایم آیا همیشه مالک هستند و یا ادعای مالکیت دارند؟
معامله معارض ملک به چه شیوه‌ای می‌باشد؟
کلاهبرداری ملکی چگونه ارتکاب می‌یابد؟
ثبت ملک دیگری با تبانی و خیانت در امانت، چه پیامدی دارد؟
جرم جعل اسناد ملکی در قانون ثبت، به چه شیوه جرم انگاری شده است؟
در مورد املاک در رهن یا املاک با حق استرداد، امتناع از قید نمودن حق غیر در اظهارنامه، چه جرمی را محقق می‌نماید؟
جرم تخریب عمدی در املاک، امکان ارتکاب دارد؟
جرم ورود به قهر در ملک دیگری و مزاحمت و ممانعت از حق در املاک، از جمله کدام دعاوی می‌باشد؟
تمامی این قبیل سوالات که تخصصی می‌باشد، می‌بایست از سوی وکلای متخصص املاک و دعاوی ملکی پاسخگویی شود.
گروه وکلای مهر و دپارتمان حقوق املاک و اسناد، موسسه حقوقی مهر پارسیان بر خود لازم می‌داند که مطالبی در خصوص دعاوی املاک که بخش عظیمی از پرونده‌های دادگاه را به خود اختصاص داده است، در وب‌سایت موسسه درج نماید.
تعریف اموال و دارایی و ملک
به منابعی که دارای ارزش اقتصادی هستند و افراد، شرکت‌ها یا دولت‌ها مالکیت آن را در اختیار می‌گیرند و انتظار دارند آن منابع در آینده منافعی را برای آنها ایجاد کنند، دارایی گفته می‌شود.
از نظر حقوقی به چیزی مال می‌گویند که مفید باشد و نیازی را برآورد، خواه ان نیاز مادی یا معنوی باشد و قابل اختصاص یافتن به شخص یا ملت معین باشد.
اموال غیرمنقول در علم حقوق، به مالی اطلاق می‌شود که از جایی به جایی قابل‌انتقال نباشد، مانند زمین، ملک و معدن، گفته می‌شود.
اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان، به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود.
اراضی جمع ارض می‌باشد و در زبان فارسی به آن زمین گفته می‌شود اگر این زمین در مالکیت شخصی قرار بگیرد به آن ملک گفته می‌شود.
امروزه در عرف به اموال غیرمنقول نظیر کاشانه و ساختمان و غیره، نیز ملک می‌گویند.
ماده 9 قانون ثبت اسناد و املاک، اموال غیرمنقول را شایسته ثبت دانسته است؛ هرچند برخی از اموال منقول، نیز لزوما به ثبت می‌رسند؛ مانند اتومبیل.
پس به این دلیل است که جرایمی، در رابطه با ثبت اسناد مربوط به آنها ارتکاب می‌یابد و جرایم دیگری مستقلا در رابطه با ملک ارتکاب می‌یابد مثل تخریب عمدی مال، ممانعت و مزاحمت از حق.
معامله معارض ملک
یکی از این دعاوی، جرم معامله معارض می‌باشد؛ این جرم به این گونه است که مالک ملک، دو معامله متعارض را نسبت به یک ملک انجام می‌دهد که معامله دوم با سند رسمی منعقد شده است، درحالی‌که معامله اول ممکن است با سند رسمی یا عادی، انتقال صورت گیرد.
معامله اول صحیح و قانونی است ولی معامله دوم، جرم می‌باشد.
اینکه در مورد املاک و اموال غیرمنقول، انتقال، می‌بایست با سند رسمی باشد نه سند عادی، چنانچه که در معامله اول، با سند عادی انتقال صورت پذیرفته باشد و سپس به موجب سند رسمی، معامله‌ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد.
بنا بر رای دیوان عالی کشور، عمل معامله معارض نخواهد بود، بلکه ممکن است بر فرض احراز سونیت با عمل کیفری دیگری قابل انطباق باشد.
حال اگر فردی نسبت به ملکی که دارای سند معارض است، معامله مجدد انجام دهد نیز مرتکب جرم شده است.
کلاهبرداری ملکی
کلاهبرداری، عبارت است از بردن مال غیر همراه با سو نیت از راه متوسل شدن به وسایل یا عملیات متقلبانه، همچنین شروع به کلاهبرداری همراه با توسل به وسایل متقلبانه برای بردن مال غیر است.
ماده 105 قانون ثبت، چند فرض کلاهبرداری را بیان کرده است.
این موارد به این شرح‌اند:
تقاضای ثبت ملکی که قبلاً به دیگری انتقال داده شده است، تقاضای ثبت ملکی که از متقاضی سلب مالکیت شده باشد؛ یا اینکه متقاضی در زمان تقاضا، مالک بوده ولی در مورد ثبت مالک نبوده و سند مالکیت بگیرد، یا اینکه سند مالکیت نگیرد ولی برای تصدیق حق طرف بعد از اخطار اداره ثبت حضور نیابد. در فروض بالا، صرف تقاضای ثبت را نمی‌توان کلاهبرداری نامید.
شاید با شرایطی شروع به کلاهبرداری تعریف شود، زیرا تقاضای وی منجر به صدور سند و اخذ آن به نام متقاضی نگردیده است؛ اگر جرم به نتیجه برسد جرم تام کلاهبرداری تحقق‌یافته است.
ماده ۱۰۶ قانون ثبت عینا مصادیق ماده 105 را در حکم کلاهبرداری قلمداد نموده است با این تفاوت که فاعل این جرایم، ورثه مالک می‌باشد.
طبق قانون ثبت، هر کس نسبت به ملکی امین (امانت‌دار) محسوب شود، ولی نسبت به همان ملک تقاضای ثبت کند، کلاهبردار است.
برای تحقق جرم کلاهبرداری، وجود وسیله معینی شرط نیست و اساسا نوع روش متقلبانه که منتهی به بردن مال دیگری شود، کفایت می‌کند.
هرکس نسبت به ملکی که در تصرف دیگری بوده خود را متصرف قلمداد کرده و تقاضای ثبت کند کلاهبردار محسوب می‌شود؛ اختلافات راجع به تصرف در حدود، مشمول این جرم نخواهد بود
ثبت ملک غیر با خیانت یا تبانی
متقاضی ثبت که متصرف ملک است، با کسی که ملک به نام او ثبت می‌شود و سند به نام او صادر می‌گردد، به نحوی تبانی و مواضعه می‌کند که در نهایت مال غیر من غیر حق از مالکیت او درمی‌آید و به فرد دیگری انتقال می‌شود.
طریقه تبانی و مواضعه متقلبانه وی باکسی که سند به نام او ثبت می‌شود، بدین شکل است که عامدا هر دو نفر تقاضای ثبت دروغین می‌دهند.
جعل اسناد ملکی
جعل سند، عبارت است از ساختن نوشته یا سند یا چیز دیگر به خلاف واقع توام با سونیت به یکی از طرق مذکور در قانون به نحوی که قابل اضرار به غیر باشد.
قانون‌گذار برخي از جرایم خاص را در زمره‌ی جعل محسوب کرده و مورد حکم قرار داده است، از جمله ماده 100 و 103 قانون ثبت.
از این‌رو قانون ثبت اسناد و املاک، برای پاره‌ای از جرایم عمده مسوولین دفاتر اسناد رسمی و مستخدمین ثبت، مجازات‌های شدیدی قایل شده و آنها را در ردیف جعل در اسناد رسمی قرار داده و برای مرتکبین این قبیل جرایم مجازات جعل و تزویر را در نظر گرفته است.
ماده 100 قانون ثبت
ارتکاب عامدانه اعمال ذیل از سوی کارمندان ثبت اسناد و املاک و صاحبان دفاتر رسمی را، جعل و تزویر در اسناد رسمی، مقرر داشته است.
این اعمال که از جمله دعاوی کیفری ملکی هستند، عبارت‌اند از:
1- ثبت اسناد مجعول توسط آنها.
2- ثبت سند بدون حضور اشخاص موظف به حضور طبق قانون.
3- ثبت سند به اسم غیر متعاملین.
4- ثبت موخر یا مقدم سند یا تاریخ ان.
5- معدوم یا مکتوم کردن دفاتر ثبت یا بخش‌هایی از آن.
6- ثبت اسناد انتقالی، با علم به مالک نبودن انتقال‌دهنده.
7- ثبت سند از سندیت افتاده و فاقد سندیت واضح.
مرتکب این اعمال، به جعل در اسناد رسمی محکوم خواهد شد.
ماده 103 قانون ثبت، تصدیقات خلاف واقعی که عمداً توسط کارمندان ثبت اسناد و املاک، داده می‌شود، در حکم جعل در اسناد رسمی و صادرکننده در حکم جاعل در اسناد رسمی، می‌باشد.
مفلس قلمداد نمودن متقاضی ثبت ملک برای فرار از ادای حق طرفی که دادگاه وفق ماده 45 قانون ثبت به نفع وی، حکم صادر نموده است.
امتناع از قید حق غیر در اظهارنامه
ماده 116 قانون ثبت در مورد املاک در رهن یا املاک با حق استرداد است. هنگامی‌که شخصی ملک خود را در رهن دیگری قرار می‌دهد یا نسبت به ملک خود معامله با حق استرداد انجام می‌دهد و در عین‌حال از طریق دادن اظهارنامه ثبتی، تقاضای ثبت همان ملک را می‌نماید، باید در اظهارنامه ثبتی خود حقوق مرتهن یا انتقال گیرنده در معامله با حق استرداد را لحاظ نماید.
چنانچه حقوق صاحبان حق را نادیده بگیرد و به ثبت اطلاع ندهد، آنها می‌توانند با اظهارنامه ثبتی از راهن یا انتقال‌دهنده حق خود را مطالبه کنند، اگر حق آنها داده نشود، مستنکف که همان راهن یا انتقال‌دهنده است، به‌عنوان کلاهبردار تحت تعقیب قرار می‌گیرد.
تخریب عمدی املاک
تخریب عبارت است از لطمه زدن عامدانه، کلی یا جزیی نسبت به مال یا شی متعلق به شخص حقیقی یا حقوقی به طرق مذکور در قانون. تخریب عبارت است از ایراد خسارت عمدی که منتهی به نقص یا از بین رفتن مال یا شی متعلق به غیر شود.
اما باید دانست که در قانون، معیار و ضابطه‌ای برای میزان خرابی یا صدمه زدن که از مصادیق دعاوی کیفری ملکی است، مشخص نشده است.
در نتیجه ضابطه تشخیص خسارت، عرف است که بر اساس آن در هر مورد باید به «عرف» مراجعه کرد. ارتکاب جرم تخریب عمدی ملک، توسط غیر مالک و همسایه‌های وی، ممکن است بستر جریان پرونده را کیفری نموده و دعوی کیفری در پی ان طرح شود.
تخریب عمدی ملک ممکن است با اعمالی از قبیل، تخریب بنا، از بین بردن درختان، شخم زدن ملک، سرقت حق آب و غیره صورت گیرد.
ورود با قهر و غلبه به ملک دیگری
مزاحمت و ممانعت از حق در مال غیرمنقول
از جمله دعاوی کیفری ملکی هستند؛ مطابق قانون مجازات اسلامی (تعزیرات) هر کس به قهر و غلبه، به ملکی داخل شود که در تصرف دیگری است اعم از آنکه محصور باشد یا نباشد یا در ابتدای ورود به قهر و غلبه نبوده، ولی بعد از اخطار متصرف به قهر و غلبه مانده باشد، علاوه بر رفع تجاوز، به مجازات حبس محکوم می‌شود.
هرگاه مرتکبان دو نفر یا بیشتر بوده و دست کم یکی از آنها حامل سلاح باشد به مجازات شدیدتر محکوم خواهند شد.
مطابق ماده 692 قانون مجازات اسلامی (تعزیرات).
هرگاه کسی ملک دیگری را به قهر و غلبه تصرف کند، علاوه بر رفع تجاوز به چهل و پنج روز تا شش ماه محکوم خواهد شد.
ممکن است مرتکب یکی از جرایم فوق به لحاظ تخفیفات قانونی به جای حبس به پرداخت جریمه، آن هم به مبلغ ناچیزی محکوم شود و علی‌رغم اجرای حکم، مجدداً به ارتکاب یکی از جرایم یاد شده مبادرت کند؛ قانون‌گذار در ماده 693 مقرر نموده است:
اگر کسی به‌موجب حکم قطعی، محکوم‌به خلع ید از مال غیرمنقولی یا محکوم به رفع مزاحمت یا رفع ممانعت از حق شده باشد، بعد از اجرای حکم مجدداً مورد حکم را عدواناً تصرف یا مزاحمت یا ممانعت از حق نماید علاوه بر رفع تجاوز به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.
وکیل دعاوی کیفری ملکی
موسسه حقوقی مهر پارسیان، این امکان را فراهم نموده است که به طور حضوری و تلفنی امکان مشاوره با گروه وکلا را فراهم نموده است.
امکان پرسش و پاسخ از طریق وب‌سایت موسسه نیز فراهم گردیده است.
برای مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری، وکیل دادگستری شمال تهران، همه روزه با شماره‌های زیر تماس حاصل فرمایید.
راه‌های ارتباطی با گروه وکلای مهر
021-88663925
021-88663926
021-88663927
شماره‌های همراه
09120067661
09120067662
09120067663
09120067664
09120067665
09120067669
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی محمدرضا مهری
سلام و احترام
من سال ۱۳۸۶ موکل آقای محمد رضا مهری وکیل بودم.
اون سال همسرم به هیچ وجه حاضر نبود که منو طلاق بده و وکیل دیگه ای که قبل از آقای مهری داشتم‌میگفت نمیشه کاریش کرد
من رفتم خدمت ایشون و وقتی ماجرا رو کامل گوش کردن گفتن چرا تدریس در ازدواج شکایت نکردی از همسرت؟
تازه اون موقع بود که فهمیدم همسرم که گفته بود قبلا ازدواج نکرده و کارخونه سنگبری داره و همچنین لیسانس مهندسی، و همه دروغ بود، رو میشه به عنوان فریب در ازدواج پیگیری کنیم و اصلا نکاح فسخ میشه
علاوه بر اینکه طبیعتا زندان هم باید بره.
دکتر مهری شکایت کیفری مطرح کرد و همسر سابق من از ترس زندان خیلی فوری با طلاق موافقت کرد مهریه منو هم پرداخت کرد که رضایت بگیره زندان نره.
من از آقای وکیل محمدرضا مهری راضی هستم و به همه کسانی که وکیل نیاز داشتن معرفیش کردم و میکنم.
ایشون واقعا زندگی منو نجات دادن