دعاوی ملکی

دعاوی ملکی

امروزه نیاز روزافزون انسان ها  به سرپناهی جهت گذران زندگی و مکانی جهت امرار معاش موجب بروز بسیاری از دعاوی ملکی شده است و با توجه به افزایش قیمت ملک، آمار دعاوی ملکی در دادسراها و دادگاهها بسیار محسوس شده است.

از اینرو بسیاری از دوستان در تماس با موسسه حقوقی طلیعه عدالت و مهر پارسیان خواستار اطلاعاتی در باب دعاوی ملکی شده اند.

سوالات متداول دوستان را در اینجا آورده ایم و مطابق با همین سوالات رایج مقاله ای در خصوص دعاوی ملکی توسط مشاور موسسه مهر پارسیان تهیه و تنظیم شده است.

به چه نوع از دعاوی، دعاوی ملکی گفته می‌شود؟
شاکی در دعاوی ملکی بایستی به دادسرا مراجعه نماید یا دادگاه ؟
بهترین وکیل و وکیل متخصص در دعاوی ملکی کیست؟

دعاوی ملکی به مجموعه ای از دعاوی مدنی و کیفری گفته می‌شود که با  که ارتباط مستقیم با ملک و املاک دارد.

در چارچوب دعاوی ملکی، دعاوی مهم و گوناگونی وجود دارد که حتما و الزاما جهت احقاق حقوق، مشاوره و مداخله وکیل دادگستری را می طلبد.

در اینجا به برخی از دعاوی ملکی مهم که حجم زیادی از پرونده‌های حقوقی و کیفری دادسراها و دادگاه ها را تشکیل می‌دهد اشاره شده و سعی نموده ایم هر یک را برای شما عزیزان همیشه همراه موسسه طلیعه عالت و مهر پارسیان تشریح نماییم.

• دعوای خلع ید

از جمله دعاوی ملکی مهم می توان به دعوای خلع ید اشاره نمود به این ترتیب که  چنانچه شخصی از طریق توسل به عدوان (زور) خواه به عمد و قصد پیشین، خواه بدون قصد و عمد بخواهد بر حقوق شخص یا اشخاص دیگر استیلا (تسلط)  یابد در اینجا دعوای خلع ید حادث می‌شود.

مطابق قانون  مدنی و قاعده فقهی ( علی الید ما اخذت حتی تودی )، غاصب مکلف است که مال مغصوب (غصب شده) را به مالک اصلی مسترد سازد (بازگرداند).

بنابراین می توان غصب را  استیلا بر حقوق دیگری به نحو عدوان تعریف نمود، چنانچه قانون مدنی در ماده 308 اثبات ید بر مال دیگران، بدون مجوز را در حکم غصب دانسته است و منظور از اثبات ید بر مال دیگری، در حیطه موضوعی است که آغاز استیلا (سلطه) به اجازه مالک بوده باشد و بدون اذن (اجازه) ادامه یابد.

عناصر تشکیل دهنده دعوای خلع ید:

الف)مال موضوع دعوا غیر منقول باشد. مال غیرمنقول مالی است که قابل جابجایی و نقل مکان نیست مانند خانه و زمین.

در اینکه دعوای خلع ید مشمول اموال به طور کلی می‌شود اختلاف نظر است، بسیاری از حقوقدانان و اکثریت آن‌ها بر این عقیده هستند که دعوای خلع ید صرفا اموال غیر منقول را شامل می‌شود.

لذا چنانچه شخصی بر اموال منقول (اموالی که قابل جابجایی هستند مثل خودرو) شخصی دیگر به نحو عدوان (بدون اجازه و رضایت مالک/ زور) استیلا (تسلط) یابد برای باز پس گرفتن ان می‌بایست دعوای استرداد (پس گرفتن) مال را مطرح نماید.

این بدان معناست که در اموال منقول، دعوای خلع ید از سوی دادگاه قابلیت استماع (شنیده شدن و رسیدگی) را نخواهد داشت و ذی نفع اکثریت حقوقدانان عقیده دارند که دعوی خلع ید الزاماً نسبت به مال غیر منقول قابل طرح و در نتیجه قابل رسیدگی است.

بنابراین هرگاه فردی بر مال منقول دیگری به نحو عدوان مستولی شود (دست یابد)، برای استرداد آن اگر دعوی خلع ید مطرح شود قابلیت استماع نخواهد داشت و ذی حق باید دعوی استرداد مال مطرح نماید.

البته برخی از حقوقدانان معتقدند دعوای خلع ید به اموال منقول هم تسری یافته و قابلیت استماع نیز دارد. اداره حقوقی قوه قضاییه نیز در نظریه شماره 7/5/3875 این  عقیده را تایید نموده است.

ب)استیلاء (سلطه) غاصب بر مال
به موجب ماده 308  قانون مدنی، زمانی می توان در محاکم دعوای خلع ید را مطرح نمود که غصب حادث شده باشد. مقصود  از ید (دست) این است که غاصب به مال استیلا (در دست و تسلط غاصب باشد) یابد، البته در خصوص اینکه اقدامات مدعی علیه را بتوان در دادگاه به عنوان تصرف محسوب نمود می‌بایست به عرف رجوع شود و هیچ معیار ثابتی ندارد.

ج)تصرفات متصرف می‌بایست عدوانی (غیرقانونی و بدون رضایت مالک) باشد.
با توجه به قانون مدنی استیلا بر مال دیگری زمانی عنوان غصب به خود می گیرد که غیر قانونی و غیر مجاز بودن تصرفات متصرف، اثبات شده باشد بنابراین از شرایط ضروری وقوع غصب، عدوانی بودن است.

ماده 310 قانون مدنی اشعار می دارد: « اگر کسی مالی به عاریه یا ودیعه و امثال آن‌ها در دست اوست منکر گردد از تاریخ انکار در حکم غاصب است.» بنابراین بنیان مسئولیت غاصب تجاوز به مال غیر است و همین تجاوز به معنای عدوانی بودن است.

د)مالکیت خواهان اثبات شود.
در طرح دعوای خلع ید ابتدا می‌بایست مالک یا خواهان اصل مالکیت خود بر مال موضوع دعوا را به اثبان برساند چرا که اگر وی، مالک نباشد از منظر قانون ذینفع (دارای نفع) محسوب نشده و قادر به طرح دعوای خلع ید نخواهد بود.

در خصوص اینکه خواهان مالکیت خود را اثبات نماید می توان رای وحدت رویه شماره 672 دیوان عالی کشور مورخ 1/10/83 و ماده 22 قانون ثبت را ملاک قرار داد.

2)دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
از مواردی که پس از عقد بیع (خرید و فروش ملک ) ممکن است خریدار با آن روبرو شود این است که خریدار از مراجعه به دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی انتقال خودداری نماید.

در اینجا نقض تعهد از سوی فروشنده حادث می‌شود و این در جایی است که در اکثریت  این دعاوی خریدار وجه بیشتری از ثمن (مبلغ قرارداد) را به فروشنده پرداخت نموده است و گاها به دلایلی از جمله افزایش قیمت ملک و یا نداشتن توانایی پرداخت بدهی به بانک در املاکی که در رهن بانک قرار دارند خریدار تعهد خود را نقض می‌نماید.

در این موارد دعوای الزام به تنظیم سندرسمی پیش می‌آید که حتما در این خصوص اگر مشکلی خدای ناکرده برای شما عزیزان پیش آمد با وکیل پایه یک دادگستری مشاوره نمایید، چرا که وکیل می‌تواند خسارات پیش‌بینی شده در متن قرارداد را از فروشنده درخواست نماید یا چنانچه ملک مورد نظر در رهن بانک باشد را از فروشنده درخواست نماید.

مهم تر اینکه چنانچه فروشنده از تنظیم سند جهت انتقال خودداری نماید وکیل پایه یک دادگستری می‌تواند در محضر جهت تنظیم سند رسمی به نام خریدار و با حضور مامور دادگاه اقدام نماید.
3) انتقال مال غیر
برخی افراد با سوء استفاده از شرایطی که برایشان بوجود می‌آید مال غیر را منتقل می کنند، افرادی نیز هستند که به دلیل عدم آگاهی اموال منقول و یا غیر منقول غیر را منتقل می کنند در این فرض جرم مال انتقال غیر که از زمره جرایم ملکی محسوب می‌شود، حادث می‌شود که قانون مجازاتی را برای مرتکب جرم انتقال مال غیر پیش‌بینی نموده است.

جرم انتقال مال غیر جرمی مستقل است و البته قانون‌گذار جرم انتقال مال غیر را در حکم کلاهبرداری دانسته و مجازات زیر را در نظر گرفته است:

حبس از یک سال تا هفت سال
جزای نقدی معادل مالی که گرفته است و رد مال به صاحب
انفصال ابد از خدمات دولتی در صورتی که مرتکب از کارکنان دولت باشد
برای شکایت در مورد جرم انتقال مال غیر می‌بایست به دادسرای محل وقوع جرم مراجعه نمود.
4)تخلیه ید
تخلیه ید از زمره دعاوی ملکی است که نشات گرفته از عقد اجاره است به این ترتیب که فرض کنید قرارداد اجاره به مدت یکسال بین موجر و مستاجر واقع شده است و مستاجر پس از اتمام مدت اجاره، بدون اقدام در باب تمدید ملک مورد اجاره را تخلیه ننماید در اینجا عدم تخلیه ملک به موجب قانون در حکم غصب است  و موجر می‌تواند دعوای تخلیه ید مطرح نماید.

در این مقاله به برخی از دعاوی ملکی مهم اشاره نمودیم. دعاوی ملکی دیگری نیز هستند که در اینجا فقط می توانیم نام ببریم و هر یک از این دعاوی ملکی را به عنوان مقاله مجزا در همین سایت ( سایت موسسه حقوقی طلیعه عدالت و مهر پارسیان ) قرار خواهیم داد.

برخی از دعاوی ملکی:
الزام به ایفای (انجام) تعهد
الزام به اخذ پایان کار
الزام به تنظیم سند رسمی
اخذ صورت مجلس تفکیکی
تقسیم و افراز املاک مشاع (مشترک)
تصرف عدوانی (غیرقانونی)
ممانعت از حق
همانطور که در سطور فوق گذشت دعاوی ملکی بسیاری مطابق قوانین وجود دارد که هر یک از این دعاوی ملکی، شرایط ارکان و عناصر مجزایی دارند و شناسایی آن‌ها بسیار ظریف می باشد، لذا پیشنهاد می‌شود اگر برای شما عزیزان همیشه همراه موسسه حقوقی طلیعه عدالت و مهر پارسیان، دعوای ملکی حادث شد حتما با وکیل پایه یک دادگستری تماس حاصل بفرمایید.

موسسه حقوقی و داوری بین‌الملل طلیعه عدالت و مهر پارسیان با تشکیل گروه وکلای مهر در کشور و ایران و در سطح بین‌الملل با به کارگیری وکلای زبده  تحت مدیریت عاملی محمدرضا مهری با بیش از 15 سال سابقه وکالت، مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست و لوایح مفتخر است در تمامی دعاوی مدنی و کیفری شما عزیزان را یاری نماید.