معامله معارض
فروش مال غیر- انتقال مال غیر- کلاهبرداری- جرایم در حکم کلاهبرداری
در جامعه امروز، با گسترش معاملات و روابط مالی افراد، وجود فرایند نظارت بر اعمال و رفتار های حقوقی اشخاص، بیش از پیش احساس می‌شود؛ چرا که در جامعه برای بعضی از اموال، ثبت رسمی آن‌ها لازم می باشد و در صورت تخلف از این عمل، قانون‌گذار ضمانت اجرای رسیدگی مدنی را لحاظ کرده است که مطابق قانون ثبت در صورت حدوث اختلاف بین اشخاص در مورد اموال غیر منقول، دولت شخصی را که ملک به اسم او ثبت شده است، مالک می شناسد، پس با این وجود ضرورت ثبت ملک، احساس می‌شود. قانون‌گذار با اعمال قوانینی مانند قانون ثبت اسناد و املاک، سعی در حفظ نظم مالی جامعه دارد تا در سایه اعمال این قوانین بتواند مالکیت قانونی افراد بر اموال خود را مصون گرداند؛ چرا که اگر قانون‌گذار اقدام به ضروری کردن ثبت بعضی از اموال نمی کرد ممکن بود که بعضی از افراد با سند عادی و تنظیمی بین خود، مال مورد نظر را منتقل کنند و بعد همان مال را به موجب سند عادی دیگر، به شخص دیگری منتقل کند و این خود می توانست مشکلات عدیده ای را ایجاد کند. لذا با الزامی کردن ثبت رسمی اموال، این مشکل تا حدودی حل گردید چرا که اگر یک مالی به چند نفر به طور جداگانه فروخته می شد، ان شخصی که در معاملات متعدد، معامله ی او مقدم و سند او رسمی بود، مالک شناخته می شد. با این وجود بعضی از افراد به نحو متقلبانه، مال خود را به موجب سند عادی و رسمی به اشخاص دیگر منتقل می کنند که این عمل ،جرم محسوب می‌شود و تحت عنوان معامله معارض دارای ضمانت اجرای کیفری می‌باشد. در این مقاله که توسط موسسه حقوقی و داوری بین‌المللی طلیعه عدالت و مهر پارسیان منتشر می گردد ماهیت و مجازات جرم معامله معارض، بررسی می گردد. معامله معارض
ماهیت سند رسمی چیست؟ تعریف ماهیت جرم معامله معارض چیست؟ تفاوت معامله معارض با انتقال مال غیر چیست؟ مجازات جرم معامله معارض چیست؟ مرجع صالح برای رسیدگی به جرم چیست؟ وکیل متخصص کیفری جهت مشاوره حقوقی درباره معامله معارض کیست؟
ماهیت سند رسمی
در تعریف اسناد، هر سندی که در مقام دعوی و اثبات ان قابل استناد باشد سنذ رسمی محسوب می‌شود. سند به دو دسته رسمی و عادی تقسیم می‌شود. سند عادی سندی است که بین طرفین تنظیم می‌شود و فقط بین خود طرفین و قائم مقام آن‌ها لازم الاجرا می‌باشد. در حالی که سند رسمی، سندی است که باید توسط مأمور رسمی ثبت که صلاحیت لازم را دارد تنظیم گردد و این سند در مواردی که قانون تصریح کرده است، مفاد ان فقط قابل اسناد به طرفین نیست بلکه نسبت به اشخاص ثالث هم قابل استناد می‌باشد.
تعریف ماهیت جرم معامله معارض
با گسترش و توسعه معاملات اموال منقول و غیر منقول، قانون ثبت اسناد و املاک کشور در مورد اموال غیرمنقول و در مورد بعضی از اموال منقول، ثبت آن‌ها را لازم دانست. ماهیت این جرم در قانون ثبت در ماده ی ۱۱۷ق.ث. تعریف شده است و یکی از صور خاص جرم کلاهبرداری در قانون اخیر می‌باشد.
۱-عنصر مادی
الف)رفتار فیزیکی: بر اساس ماده مربوطه هرگاه مالک مالی، مال خود را منتقل کند و بعد همان مال را دوباره به شخص دیگری منتقل کند مشمول رفتار فیزیکی جرم مقرر می‌شود.
شرط لازم برای تحقق جرم: برای مشخص شدن این جرم شرایط ذیل بررسی می‌شود:
– باید مالک، مال خود را منتقل کند و این انتقال می‌تواند به صورت فروش و یا اجاره که موجب ایجاد حقی برای شخصی باشد و بعد همان مفاد عقد اولی را به موجب عقد دیگر به دیگری منتقل کند.
– در هر دو انتقال، به نحوی باشد که با هم در تعارض باشد. برای مثال: هرگاه مالک مال خود را به فروش می رساند یا اجاره می‌دهد در معامله دوم همان را هم به فروش برساند و یا اجاره دهد .در صورتی که ابتدا مال را بفروشد و بعد همان مال را اجاره دهد می‌تواند مشمول انتقال مال غیر و یا کلاهبرداری باشد. بنابراین در صورتی که شخص مال خود را، حق رهنی شخصی قرار دهد و بعد همان مال را حق رهنی دیگری قرار دهد و این حق را در اظهارنامه قید نکند ممکن است که مشمول جرم ماده ی ۱۱۶ق.ث. گردد.
– انتقال اول باید به موجب سند رسمی و یا عادی باشد و انتقال دوم فقط به صورت سند رسمی‌باشد. در غیر اینصورت حالتهای زیر فرض می‌شود:
انتقال اول سند رسمی، انتقال دوم سند عادی = انتقال مال غیر
انتقال اول سند عادی، انتقال دوم سند عادی = انتقال مال غیر
انتقال اول قولنامه، انتقال دوم سند رسمی = انتقال مال غیر
انتقال اول قولنامه، انتقال دوم سند عادی = انتقال مال غیر
انتقال اول قولنامه، انتقال دوم قولنامه = انتقال مال غیر
نکته ای که وجود دارد با توجه به ضروری شدن ثبت اموال غیرمنقول، هرگاه شخصی مال خود را به موجب سند عادی (باید ثبت می کرده است ولی اقدام نکرده) منتقل کند و بعد همان مال را به موجب سند رسمی به دیگری منتقل کند، مشمول معامله معارض نمی‌شود بلکه مشمول کلاهبرداری می‌شود؛ چرا که قانون در موردی که مال غیرمنقول باید به ثبت می رسیده و ثبت نشده و به موجب سند عادی منتقل شده،از لحاظ قانونی منتقل نشده است (چون منتقل الیه را مالک نمی شناسد) تا مشمول ماده مربوطه شود.
پ )نتیجه حاصله: چون این جرم از جرایم کلاهبرداری می باشد و به وسیله متقلبانه مال اخذ می گردد پس شخص باید منتفع گردد و به ضرر طرف مقابل باشد در نتیجه جرم مقید می‌باشد.
عنصر معنوی: فرض وجود سؤنیت شرط لازم تحقق جرایم می باشد .در صورتی که شخص به اشتباه تصور می کرده که معامله اول را فسخ کرده و بعد اقدام به معامله کند مشمول جرم نمی‌شود.
تفاوت معامله ی معارض با انتقال مال غیر
– در انتقال مال غیر، مجرم باید مال متعلق به دیگری را انتقال دهد در حالیکه در معامله معارض فقط باید مجرم مال خود را منتقل کند.
– در انتقال مال غیر فقط یک معامله صورت می‌گیرد و جرم مذکور تحقق پیدا می کند در حالیکه در معامله معارض باید دو معامله معارض با یکدیگر واقع شود تا جرم مذکور واقع شود.
-در معامله معارض باید انتقال اول به صورت سند عادی یا رسمی و انتقال دوم به موجب سند رسمی‌باشد.در حالیکه در انتقال مال غیر، غیر از حالت فوق الذکر تمامی حالات، انتقال مال غیر باشد.
مجازات جرم معامله معارض
جرم معامله معارض، یک جرم غیر قابل گذشت می باشد و با توجه به تبصره ی ۲ ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی، از نوع درجه ۴ (مجازات جرم مصرح در قانون ثبت،۳ تا ۱۰ سال) می‌باشد.
مرجع صالح برای رسیدگی به جرم معامله معارض
با توجه به بند ت ماده ی ۳۰۲ آیین دادرسی کیفری چون جرم معامله ی معارض درجه ۴ می باشد، دادگاه صالح به رسیدگی جرم معامله معارض، دادگاه کیفری یک می باشد و در ابتدا شخص باید با مراجعه به دادسرا دلایل و مدارک خود را تسلیم کند و دادسرا با شروع تحقیقات مقدماتی در صورت احراز مجرمیت، با صدور کیفر خواست، پرونده را برای رسیدگی، به دادگاه کیفری یک ارسال می دارد.
وکیل متخصص کیفری جهت مشاوره حقوقی جرم معامله معارض
با توجه به اینکه ارتکاب جرم کلاهبرداری و صور خاص ان در جامعه مبتلا به می‌باشد. سعی شد با خلاصه ای در مورد جرم معامله معارض شناخت بیشتری از جرم معامله معارض ارائه گردد لذا برای آگاهی و مشاوره بیشتر می توانید به موسسه حقوقی و داوری بین‌المللی طلیعه عدالت و مهر پارسیان به سرپرستی آقای محمدرضا مهری مراجعه نمایید و از مشاوره ی وکلای تخصصی موسسه در مورد جرم معامله معارض بهره مند گردید.
نویسنده : سید محسن میرقاسمی – کارشناس ارشد حقوق خصوصی
لایک،ممنون ازمطالب مفیدتون
ممنون عالی بود
سلام
اگه ملکی که تو رهن بانکه بفروشیم معامله معارض انجام شده؟
کسی که ملکی را به غیر فروخته و سپس آن را در رهن بانک قرار می‌دهد، مرتکب بزه معامله معارض شده است.
🔹تاریخ رای نهایی: ۱۳۹۲/۰۹/۰۹
🔹شماره رای نهایی: ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۲۱۰۰۸۷۶
✅رای بدوی
در خصوص شکایت آقایان ۱- س.م. ۲- م.ج. به وکالت از آقای م.ش. و خانم ف.م. علیه آقای ح.ی. فرزند الف. به اتهام کلاهبرداری از طریق انتقال منافع مال غیر با این توضیح که متهم پس از انتقال دو دستگاه آپارتمان به شکات طبق مبایعه‌نامه عادی اقدام به رهن قرار دادن پلاک ثبتی شماره … در تاریخ ۱۱/۰۵/۸۸ می‌نماید و از بانک پاسارگاد مبلغ یک میلیارد و پانصد میلیون ریال وام اخذ می‌نماید اما به علت عدم پرداخت اقساط وام بدهی فعلی مشارالیه دو میلیارد و پانصد و شصت و نه میلیون و سیصد و چهل و هشت هزار و پانصد و سیزده ریال می‌باشد. علی‌هذا با توجه به اظهارات شکات و وکلای آن‌ها و گزارش مرجع انتظامی و شهادت گواهان و پاسخ بانک مربوطه و کیفرخواست صادره از دادسرای عمومی و انقلاب ناحیه پنج تهران و با توجه به عدم هرگونه دفاعی از طرف متهم در مجموع بزه انتسابی فوق محرز می‌باشد. لذا دادگاه به استناد ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری آقای ح.ی. را به تحمل یک سال حبس تعزیری و به پرداخت دو میلیارد و پانصد و شصت و نه میلیون و سیصد و چهل هشت هزار و پانصد و سیزده ریال در حق شکات و به پرداخت یک چهارم همین مبلغ به عنوان جزای نقدی در حق دولت محکوم می‌نماید. رأی صادره غیابی می‌باشد و ظرف مهلت ده روز پس از ابلاغ، قابل واخواهی در این دادگاه و سپس ظرف مهلت ۲۰ روز قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.دادرس شعبه ۱۱۸۰ دادگاه عمومی جزایی تهران
✅راى واخواهى
در خصوص واخواهی آقای ح.ی. فرزند الف. با وکالت الف.ز. نسبت به دادنامه شماره ۶۰ مورخه ۳۱/۱/۹۱ به این شرح که واخواه به لحاظ در رهن قرار دادن تمامت پلاک ثبتی شماره … فرعی از ۱۱۸ اصلی بخش … تهران که شامل ۷ واحد آپارتمان بوده مبادرت به اخذ وام می‌نماید، در حالیکه دو دستگاه آپارتمان پلاک ثبتی فوق به شکات ۱. م.ح. ۲. ف.م. فروخته شده بوده است. ملاحظه می‌گردد قرارداد مشارکت در ساخت پلاک ثبتی فوق بین آقایان ق.م. به عنوان سازنده ملک و ح.ی. و ر.ق. به عنوان مالک تنظیم و النهایه منجر به اختلافات و تشکیل پرونده‌های قضایی و صدور آرای متعددی شده است و هم‌چنین محتویات پرونده حکایت از این دارد که اولاً بر اساس ماده یک قانون مجازات اسلامی راجع به انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸ علم به مالکیت غیر شرط اصلی تحقق بزه بوده و انتقال عین یا منفعت نیز رکن دیگر محسوب گردیده و انتقال منافع و عین شرعاً و قانوناً تحت عنوان عقود منحصره در قانون محقق خواهد شد و عقد رهن عقدی است که طبق ماده ۷۷۱ قانون مدنی مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد و ماده ۷۷۴ همان قانون مال مرهون باید عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل خواهد بود و از طرفی عین که در رهن قرار می‌گیرد انتقالی حاصل نمی‌شود و لذا یکی از ارکان بزه انتقال مال یا منفعت در ما‌نحن‌فیه مصداق ندارد و نظریه مشورتی شماره ۳۵۶۵/۷ مورخه ۶/۷/۹۰ مؤید همین معنی می‌باشد. ثانیاً: اطلاق منافع آپارتمان انصراف به منافع ناشی از تصرف و بهره‌برداری از آن دارد و گرفتن وام با ترهین سند ملک عرفاً منفعت محسوب نمی‌گردد خصوصاً که آپارتمان‌ها در تصرف شکات بود و کسر مدعی مالکیت آن نیست. ثالثاً خانم ف.م. آپارتمان خود را از ق.م. خریده و علم واخواه به مالکیت وی محرز به نظر نمی‌رسد و طبعاً پاسخگو در این زمینه ق.م. خواهد بود. رابعاً آقای ق.م. سازنده ملک بوده و بر اساس بند ۴-۹ از ماده ۹ قرارداد مشارکت در ساخت شماره ۱۱۰ مورخه ۱۲/۸/۸۶ حق واگذاری و انتقال موضوع قـرارداد بـدون موافقت مالک را نداشته و فروش آپـارتمان‌ها به شکات از نظر واخواه مردود بوده زیرا سازنده به محض شروع به ساخت فوت نموده و اقدامی در جهت ساخت نکرده تا مستحق سهم خود باشد و همین امر موجب اقدام به ترهین ملک از سوی واخواه و علم به قانونی بودن اقدامش شده است. پنجم: اینکه به فرض صحت اظهارات شکات موضوع مطروحه ماهیتی حقوقی داشته و کما اینکه واخواه بر اساس دادنامه ۸۶۱ مورخه ۲۸/۹/۹۱ شعبه ۲۱۶ و ۶۱۳ مورخه ۱۷/۸/۹۱ شعبه ۲۱۱ ملزم به اخذ پایان کار، فک رهن و تفکیک آپارتمان‌ها از پلاک ثبتی … در حق خانم ف.ص. و م.ح. گردیده. ششم اینکه مالک قانونی پلاک فوق‌الذکر شخص واخواه بوده و جواب استعلام شماره … مورخه ۲۵/۱۲/۸۹ اداره ثبت اسناد و املاک تهران نیز مؤید مالکیت وی بوده فلذا واخواه ملک خود را در رهن بانـک قـرار داده فلـذا با عنایـت به جمیع آنچه که گذشت و مستنداً به مادتین ۲۱۷ و ۲۱۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری ضمن نقض دادنامه فوق‌الذکر به استناد بند الف ماده ۱۷۷ همان قانون رأی بر برائت وی صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره ظرف بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران است.دادرس شعبه ۱۱۸۰ دادگاه عمومی جزایی تهران
✅رای دادگاه تجدید نظر
در خصوص اعتراض آقایان س.م. و م.ج. به وکالت از آقای م.ح. و خانم ف.م. نسبت به دادنامه شماره ۱۴۴۲ مورخ ۲۸/۱۱/۹۱ صادره از شعبه محترم ۱۱۸۰ دادگاه عمومی جزایی تهران که به موجب آن آقای ح.ی. با وکالت الف.ز. از اتهام انتقال مال غیر تبرئه گردیده است؛ محتویات پرونده و مفاد دادنامه تجدیدنظرخواسته حکایت از این دارد که آقای ح.ی. نسبت به ملک پلاک ثبتی شماره … فرعی از ۱۱۸ اصلی بخش ۱۱ تهران قرارداد مشارکت ساخت با آقای ق.م. منعقد نموده است. آقای م. متعاقب قرارداد و تحویل ملک و اخذ جواز و شروع به ساخت یک واحد آپارتمان را به خانم ف.م. و یک واحد را نیز به آقای م.ح. واگذار نموده است. قرارداد بیع آقای ح. مورد امضاء و تنفیذ آقای ی. قرار گرفته است و خانم م. نیز دعوی الزام به تنظیم سند علیه آقای ی. مطرح که منجر به صدور رأی قطعی گردیده و آقای ی. محکوم به انتقال سند یک واحد آپارتمان گردیده است. متعاقب فروش نامه‌های دو واحد آپارتمان به شکات آقای ی. اقدام به اخذ وام از بانک نموده و کل پلاک ثبتی را در رهن بانک قرار داده است و با عدم بازپرداخت وام بانک نسبت به تملک ملک اجرائیه صادر نموده است. صرف‌نظر از دفاعیات وکیل تجدیدنظرخوانده و اینکه موکل وی در جلسات دادگاه حضور نیافته و مطابق اظهار وکیل به کشور ترکیه رفته و به کشور باز نمی‌گردد. اولاً با توجه به تنفیذ قرارداد بیع آقای م.ح. توسط ایشان و ثانیاً با توجه به محکومیت تجدیدنظرخوانده به انتقال سند به شاکیه خانم ف.م. انتقال هر دو واحد آپارتمان به شکات قبل از اینکه ملک در وثیقه بانک قرار گیرد محرز است و لذا اقدام مالک متعاقب فروش به شکات در رهن ملک با سند رسمی، تعهد معارض با حق مالکیت شکات است که از نظر مجازات با مفاد ماده ۱۱۷ اصلاحی قانون ثبت مطابقت دارد. لذا دادگاه با اصلاح اتهام از انتقال منافع مال غیر به انجام معامله رهنی و تعهد معارض با حقوق مالکیت شکات پرونده مستنداً به بند یک ماده ۲۵۷ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری و ماده ۲۲ قانون دادگاه‌های عمومی و انقلاب و ماده ۱۱۷ قانون اصلاحی قانون ثبت با نقض دادنامه تجـدیدنظرخواسته آقای ح.ی. فرزند الف. را به اتـهام مـذکور به ده سال حبس محکوم می‌نماید. رأی صادره قطعی است.
رئیس شعبه ۲۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
دفتر وکالت محمد رضا مهری وکیل تخصصی دعاوی بانکی در تهران