وکیل ملکی تلفنی

با معرفی وکیل ملکی تلفنی همراهتان هستیم.
آیا وکالت در فروش ملک به منزله فروش است؟
برای مشاوره با وکیل ملکی تلفنی چه اقدامی لازم است؟
اگر متراژ آپارتمان خریداری شده کمتر از میزان مبایعه نامه (قرارداد دست نوشته خرید و فروش ملک) باشد چه باید کرد؟

همراه گروه وکلای تخصصی ملکی تهران باشید.

نمونه رای (مبنای مطالبه ثمن (مبلغ قراردادی) از وکیل در فروش)

اگر شخصی وکیل در فروش باشد، باید ثمن ( قیمت مورد معامله) واقعی که توسط کارشناس محاسبه می‌گردد، به موکل پرداخت نماید و نه ثمن (قیمت) مرقوم در اسناد رسمی که بر اساس قیمت منطقه‌ای اداره دارایی است.

اصل بر این است که شخصی که وکیل در خرید و فروش می‌باشد وکیل در تحویل گرفتن مورد معامله نیست مگر اینکه در ضمن وکالتنامه این اختیار به او اعطا شده باشد.

بنابراین از نکاتی که در هنگام خرید و فروش باید به آن توجه شود این مورد است که چنانچه ملکی با وکالتنامه خرید و فروش شود، وکیل، وکالت در دریافت مبلغ قرارداد یا تحویل مورد معامله را دارد یا خیر.

رای بدوی (نخستین) قطعی

در خصوص دعوی آقای م.م. با وکالت آقای ش.ع. به طرفیت آقای م.م. به خواسته مطالبه حساب زمان تصدی وکالت به موجب وکالتنامه شماره 13–61 مورخ 26/6/1386 دفتر … تهران به انضمام (همراه) کلیه خسارات قانونی.

وکیل خواهان در توضیح دعوی بیان داشته:

1. موکل به موجب وکالتنامه مطروحه در ستون خواسته اختیار انتقال و فروش سه دانگ مشاع (مشترک) از شش  دانگ یک باب مغازه ملکی خود به  انضمام حقوق صنفی سرقفلی (حق شهرت و پیشینه) پلاک ثبتی 25/8–0 بخش 11 تهران را به خوانده داده است.

مطالبه ثمن معامله

2- خوانده به موجب سند قطعی غیر منقول (اموالی که نتوان آنها را جابجا نمود، مثل خانه و زمین) 144052 مورخ 30/6/89 دفتر … با توجه به وکالتنامه مذکور سه دانگ مشاع (مشترک) از شش دانگ مغازه موصوف را مالک و به تصرف خود در آورده است.

در متن سند فوق  الذکر اقرار به تصرف آن نموده است. موکل به موجب اظهارنامه ارسالی به وکیل (خوانده) خواستار پرداخت حساب ایام وکالت شده است.

مستنداً به ماده 668 قانون مدنی تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت حساب مدت وکالت به موکل با احتساب کلیه خسارات قانونی را دارم.

دادگاه پس از اجرای تشریفات قانونی و دعوت طرفین به دادرسی و استماع (شنیدن) اظهارات و مدافعات وکلای طرفین و بررسی محتویات اوراق پرونده و مستندات ابرازی و با مداقه (دقت) در آن، نظر به اینکه:

مستندات رای دادگاه در فروش وکالتی

اول:

به موجب سند قطعی به شماره 144–52 مورخ 30/6/89 دفتر اسناد رسمی شماره … حوزه ثبتی تهران سه دانگ مشاع (مشترک) از شش دانگ یک باب مغازه در جنوب طبقه همکف میانی به مساحت 57/19 متر مربع قطعه سوم تفکیکی به پلاک ثبتی شماره 25 فرعی از 8–0 اصلی مفروز (جداشده) و مجزی شده از دو فرعی از اصلی مذکور واقع در بخش 11 تهران به موجب وکالتنامه به شماره 137561 مورخ 26/6/1386 دفتر … تهران از سوی م.م. به آقای م.م. انتقال یافته است.

دعوای استرداد ثمن معامله

لذا به موجب وکالتنامه فوق خوانده دعوی (خواسته) با اختیار حاصله از وکالتنامه رسمی سه دانگ مغازه فوق‌الذکر را به خودش منتقل و به حیطه مالکیت خویش در آورده است.

نظر به تعریف قانونی عقد بیع، بیع عبارت است از تملیک (مالک شدن) عین (مال) به عوض (قیمت) معلوم، لذا استحقاق دریافت عوض و حقانیت خواهان دعوی در مطالبه عرفی در واقع اصیل در معامله بوده بلا تردید (بدون شک) است.

بنابراین آن جا که خوانده به اعتبار وکالت تفویض (واگذاری) از جانب خواهان در انتقال ملک نامبرده به نام خویش برآمد مطابق ماده 668 از قانون مدنی تکلیف وی به پرداخت حساب دوران وکالت بر فرض و مبنای قانونی است.

لذا رقمی که به عنوان ثمن بیع (بها و قیمت مورد معامله) در اسناد رسمی انتقال بر اساس قیمت منطقه‌ای اداره دارائی که صرفاً پایه‌ای جهت دریافت حقوق دولتی است.

لذا قیمت عادله واقعی ملک محسوب نمی‌گردد.

با توجه به اینکه خوانده ملک خواهان را به خویش منتقل و با امکان فروش آن به نرخ عادله روز نوعی دارا شدن غیر عادلانه جهت نامبرده متصور است.

همانا جهت تعیین و دستیابی به قدر متقین ارزش ملک تحصیل نظریه کارشناس رسمی اجتناب ناپذیر و تملک به این معیار منطبق با موازین شرعی و قانونی می‌باشد.

لذا دادگاه در این راستا مبادرت به صدور قرار کارشناسی نموده که کارشناس منتخب در نظریه کتبی و مستدل خود مثبوت (به شماره ثبتی) به شماره 679 مورخ 4/3/92 ارزش سه دانگ مشاع از شش دانگ یک باب مغازه به مشخصات فوق الذکر را مبلغ 000/000/125/4 ریال تعیین و محاسبه نموده است.

نظریه به طرفین ابلاغ و از هر گونه اعتراض موثری مصون باقی مانده است.

وکیل فسخ معامله ملک

چون نظریه کارشناسی با اوضاع و احوال مسلم قضیه مطابقت دارد.

لذا دادگاه ضمن متابعت از نظریه کارشناسی و نظر به اینکه خوانده تاکنون دلیل تسویه حساب دوران وکالت و یا پرداخت بهاء ملک به خواهان را به دادگاه ارائه ننموده است دعوی خواهان را وارد و ثابت تشخیص داده.

بنابراین با استناد به ماده 668 قانون مدنی و مواد 198،515،519 از قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ 000/000/125/4 ریال بابت اصل خواسته و پرداخت مبلغ 000/500/82 ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ 000/000/15 ریال بابت دستمزد کارشناسی و مبلغ 000/450/81 ریال بابت حق الوکاله وکیل طبق تعرفه قانونی مربوط به مرحله بدوی (نخستین) در حق خواهان صادر و اعلام می‌دارد.

ضمناً اجرای احکام منوط به ابطال کسری تمبر هزینه دادرسی به مأخذ محکوم به (آنچه در مورد آن حکم داده شده) است.
رأی صادره حضوری است ظرف مدت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه 108 دادگاه عمومی حقوقی تهران- ملکی

حق فسخ در معامله ملک

اگر ملک خریداری شده مساحت مورد نظر را نداشته باشد تکلیف چیست؟

یکی از مشکلاتی که در معاملات ممکن است رخ دهد و باعث تشکیل پرونده حقوقی در دستگاه قضایی شود دقیق نبودن اطلاعات ارائه شده با میزان و ارقام واقعی است.
به عنوان مثال در معامله یک ملک فرد فروشنده ممکن است اظهار کند که مساحت ملک ۵۰ متر است در صورتی که در سند عدد کمتر ۴۸ متر ثبت شده باشد.

قانونگذار در ماده ۳۵۵ قانون مدنی به این مورد اشاره کرده نموده:
اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ (از بین بردن) معامله را خواهد داشت.

اگر معلوم شود که بیشتر است بایع (فروشنده) می‌تواند آن را فسخ (از بین ببرد) کند، مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه (کاستی) تراضی (توافق) نمایند.

بهترین وکیل ملک در تهران

تشریح ماده 355 قانون مدنی

در ماده ۳۵۵، شرط مقدار به عنوان وصف بیع (خرید و فروش) است.

بدین معنا که هرگاه دو طرف به مساحت زمین به عنوان وصفی از معامله، اهمیت بیشتری بدهند و معامله را به شرط داشتن مساحت معین واقع سازند، شرط مورد توافق، با اینکه ناظر به مساحت است و باید نمایانگر مقدار باشد، اثر شرط صفت را دارد.

در صورت فقدان آن، مشروط‌ له (کسی که شرط به نفع او شده است) صرفا حق فسخ دارد.
باید توجه داشت که این حکم ویژه ملک نیست و گاه در اشیاء منقول (اموالی که می‌توان آنها را جابجا نمود، مثل خودرو) نیز مصداق پیدا می‌کند.
برای مثال در خرید و فروش قالیچه. (کاتوزیان، عقود معین، جلد اول، ص. ۱۲۱)

این ماده ناظر به موردی است که مورد معامله تجزیه ناپذیر است.

ثمن (قیمت) در برابر کل قرار می‌گیرد و مقدار یکی از آن اوصاف کل است و اختیار فسخ قرارداد (بر هم زدن قرارداد) مستند به خیار تخلف از شرط یا وصف است.

در فرضی که مغازه موضوع مبایعه‌نامه (قرارداد خرید و فروش) به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده، چنانچه شرط مقدار به عنوان وصف ملک مورد تراضی (توافق) قرار گرفته، ولی ثمن (قیمت) برای کل مبیع (مورد معامله) بدون توجه به بهای هر جزء از مساحت معین شده باشد و بعد معلوم شود که مساحت مغازه کمتر است، با توجه به ماده ۳۵۵ قانون مدنی، مشتری فقط حق فسخ دارد، مگر اینکه طرفین به محاسبه نقیصه (کمی) تراضی (توافق) کنند.

مشاوره حقوقی خانواده تلفنی

ولی چنانچه ثمن (قیمت) معامله بر اساس متراژ مورد توافق قرار گرفته یعنی هر جزء از مبیع (مورد معامله) در مقابل جزء معینی از ثمن (قیمت) قرار دارد.

در این فرض خریدار می‌تواند دعوی مستقل مطالبه و استرداد (پس دادن) مبالغ اضافه پرداختی ثمن (قیمت) را با توجه به مقدار کسری متراژ اقامه کند.

ولی این مطلب منصرف از رای راجع به محکومیت فروشنده به تحویل مغازه است و در مقام اجرای رای تحویل مغازه، محکمه یا اجرای احکام دادگستری حق و تکلیفی بر مطالبه و وصول مبلغ اضافه دریافتی ثمن (قیمت و بها) ندارد.

(نظریه شماره ۱۳۲۱ / ۷ – ۳۱ / ۲ / ۱۳۹۰ اداره حقوقی قوه قضائیه)

تفاوت عقد لازم (غیرقابل فسخ)

با عقد جایز ( قابل فسخ و به هم زدن)

عقود به اعتبار دوام به عقد لازم و عقد جایز تقسیم می‌شوند.
عقد لازم عقدی است که هیچ یک از دو طرف حق برهم زدن (فسخ) آنرا ندارند مگر در صورتی که در آن شرط فسخ باشد، مانند عقد بیع (خرید و فروش)، عقد اجاره و …
مثلاً بیع عقد لازم و وکالت عقد جایز است.

آدمی که کسی را وکیل خود انتخاب کرد و او هم قبول نمود، هر زمانی که بخواهد حق دارد این وکالت را به هم بزند. ولی بیع یا اجاره این طور نیست.

اصل در عقود (قراردادها) لازم بودن است. مگر اینکه قانونگذار به جایز بودن عقد تصریح کرده باشد، یعنی اگر تردید داشتیم که عقد لازم است یا جایز باید بگوییم که لازم است.

مفاد ماده ۲۱۹ قانون مدنی که مقرر می‌دارد”

عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آن‌ها لازم الاتباع (لازم‌الاجرا) است مگر اینکه برضای طرفین اقاله (با توافق یکدیگر قرارداد را از بین ببرند) یا به علت قانونی فسخ شود نیز موید (تایید کننده) این اصل می باشد.

عقد جایز عقدی است که هر یک از طرفین در هر زمان که بخواهند می‌توانند آنرا برهم زنند مانند عقد وکالت، عقد ودیعه (امانت‌گذاری) و …

عقد جایز با فوت هر یک از طرفین و همچنین هر یک از آنان در مواردی که رشد شرط اعتبار عقد باشد منفسخ (از بین می‌رود) می‌گردد.

عقد جایز را چنانچه ضمن عقد لازم باشد نمی‌توان برهم زد مگر آنکه عقد لازم مزبور به‏ علتی از علل فسخ یا اقاله (توافق برای از بین بردن توافق) شود.

در صورتی که عقد نسبت به یک طرف لازم و نسبت به طرف دیگر جایز باشد عقد مختلط گفته می‌شود.

مانند عقد رهن، معذلک این عقد به فوت یا جنون طرفین یا یکی از آن‌ها منحل نمی‌شود….

اگر آپارتمان خریداری‌ شده مساحت مورد نظر را نداشته باشد، تکلیف چیست؟

واحدی 80 متری به صورت پیش‌فروش خریداری کردم، اما هنگام تحویل آن متوجه کمبود 6 متری متراژ آن شدم. در این رابطه با فروشنده اختلاف پیدا کرده‌ام.لطفاً راهنمایی کنید چه اقدامی باید انجام بدهم؟

پاسخ وکیل ملکی تلفنی:

بر اساس ماده 7 قانون «پیش‌فروش ساختمان»، اگر ساختمانی پیش‌فروش شود و متراژ واحد پیش‌فروش‌شده بیش از پنج درصد کمتر از متراژ مقرر در قرارداد باشد، «پیش‌خریدار» حق فسخ (بر هم زدن) قرارداد را دارد.

اگر تمایلی به فسخ ندارد، «پیش‌خریدار» مستحق بازپس‌گیری مازاد قیمت بر مبنای قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از «پیش‌فروشنده» است و نه قیمت مندرج در قرارداد.

بنابراین شما می‌توانید قراداد پیش‌خرید آپارتمان مذکور را فسخ کنید یا بر اساس متراژ واقعی ملک، مازاد آنچه را که پرداخته‌اید مطالبه کنید.

نمونه رای (مطالبه خسارات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع)

چکیده:

منظور از «غرامات» همان خسارتی است که به دلیل مستحق للغیر (متعلق به دیگری) درآمدن مبیع (مورد معامله) به مشتری وارد شده است.

ملاک احتساب کاهش ارزش ثمن (قیمت) در رأی وحدت رویه شماره 733 – 15/7/93 هیأت عمومی دیوان‌عالی‌کشور، ثمن (قیمت) همان معامله است و الا اگر نظر اعضای هیأت عمومی وحدت رویه صرف کاهش ارزش پول بر مبنای ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی بوده، صراحتاً در رأی مذکور به ماده 522 اشعاری استناد می‎شد.

بنابراین قدر متیقن (مورد یقین) رأی وحدت رویه آن است که تورم ناشی از کاهش ارزش ثمن (قیمت) با ملاحظه همان معامله یا به تعبیر دیگر تورم موضوعی لحاظ گردیده است.

تاریخ رای نهایی: 1393/11/21 شماره رای نهایی: 9309970907000693

رای دیوان
اولاً: رأی وحدت رویه شماره 733 – 15/7/93 هیأت عمومی دیوان‌عالی‌کشور نظر شعب‌ه‎ای را پذیرفته که غرامت را به میزان کاهش ارزش ثمن (قیمت) همان معامله تلقی نموده است.

شماره موبایل وکیل ملکی در تعطیلات

به عبارت دیگر غرامات همان خسارتی است که از قبل مستحق للغیر (متعلق به دیگری) درآمدن مبیع (مورد معامله) به مشتری وارد شده است.

ملاک احتساب کاهش ارزش ثمن (بها و قیمت)، ثمن همان معامله است و نمی‎توان ارزش ثمن که موقعیت خاص حقوقی دارد، عنوان وجهی انتزاعی (ذهنی) از آن معامله، لحاظ کرد.

والّا اگر نظر اعضای هیأت عمومی وحدت رویه صرف کاهش ارزش پول بر مبنای ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی بوده، صراحتاً در رأی مذکور به ماده 522 اشعاری استناد می‎شده است.

در حالیکه نه در رأی وحدت رویه آمده است و نه هیچ یک از اکثریت قضات هیأت عمومی چنین برداشتی داشتند و قدر متیقن رأی وحدت رویه آن است که تورم ناشی از کاهش ارزش ثمن (قیمت) با ملاحظه همان معامله یا به تعبیر دیگر تورم موضوعی لحاظ گردیده است.

مطالبه کاهش ارزش پول

مضافاً اینکه اگر منظور رأی وحدت رویه کاهش ارزش پول بر مبنای ماده 522 بوده باشد، با توجه به شرایط 5 گانه مندرج در این ماده اصولاً شامل مسئله موضوع رأی وحدت رویه نخواهد شد.

نتیجه آنکه نباید رأی وحدت رویه شماره 733 هیأت عمومی را به نحوی تفسیر کرد که عملاً یک رأی بی‎خاصیت در منابع حقوقی کشور جلوه نماید، چیزی که در مخیله هیچ یک از اکثریت قضات هیأت عمومی دیوان‌عالی‌کشور نبوده است.

حق فسخ در معاملات

صرف نظر از نحوه استدلال دادگاه، چون مورد از ماده 391 قانون مدنی و مبحث مربوط به ضمان درک (در صورتی که مال مورد معامله متعلق به دیگری باشد، ضامن و مسئول می‌باشد) و رأی وحدت رویه شماره 733 خروج موضوعی دارد.

بنابراین مطابق مواد 455 و 456 مشتری پس از عقد بیع حق دارد انحاء (روش) تصرفات را انجام دهد و فسخ احتمالی معامله موجب زوال حق مالک بالفعل، نخواهد شد.

این مورد را نمی‎توان با غاصب (شخصی که بدون داشتن حق ملکی را تصرف می‌کند) یا در حکم غاصب قیاس کرد.

از این حیث رأی صادره قابل ابرام (تأیید) نیست.

چون مورد منطبق با بند ج ماده 401 قانون آیین دادرسی مدنی است، با نقض رأی فرجام‎خواسته، رسیدگی بعدی با دادگاه هم‌عرض دادگاه صادرکننده رأی می‎باشد.

رئیس شعبه 10 دیوان‌عالی‌کشور – مستشار – عضو معاون

عبداله‌‌‌‌‌‎پور – میر مجیدی – صدقی

مستحق‌للغیر چیست؟ هرگاه مالی معامله شود و پس از معامله مشخص شود که مال معامله شده، متعلق به فرد دیگری به جز فروشنده باشد، مال مستحق‌للغیر می‌باشد.

مبیع چیست؟ به مالی که به موجب قرارداد خرید و فروش می‌شود مبیع گفته می‌شود.

وکیل در سعادت آباد ، وکیل ملکی سعادت آباد