ابطال معامله معارض

ابطال معامله معارض

از جمله جرایم رایج که پرونده‌های بسیاری را در دادسرا و دادگاه به خود اختصاص داده است جرم معامله معارض است که پس از اثبات جرم، جهت ابطال معامله معارض که معامله دوم است بایستی دادخواست به دادگاه حقوقی تقدیم شود. از انجا که املاک و اموال و اسناد راجع به آن‌ها، از جمله اموال ارزشمند در یک جامعه شناخته می‌شوند لذا قانون گذار نسبت به سو استفاده از املاک و اموال منقول و غیر منقول واکنش کیفری نشان داده و اقدام به وضع مسوولیت کیفری نموده است. در این مقاله که توسط مشاور موسسه حقوقی طلیعه عدالت و مهر پارسیان بهترین موسسه حقوقی ایران به سرپرستی محمدرضا مهری نگاشته شده است سعی نموده ایم ابتدا معامله معارض را برای شما خوانندگان گرامی تعریف نموده، سپس پیامد های حقوقی و کیفری، تشابه و تفاوت و معامله معارض با سایر جرایم مثل کلاهبرداری و انتقال مال غیر و چگونگی ابطال معامله معارض و مراحل ابطال سند مالکیت معارض رسمی در رویه قضایی ایران را بررسی نماییم.

مباحث مرتبط با ابطال معامله معارض

• مستندات قانونی جرم معامله معارض در قوانین موضوعه ایران چیست و ابطال سند مالکیت معارض چگونه انجام می‌شود
• تفاوت و تشابه جرم معامله معارض با جرم انتقال مال غیر و کلاهبرداری در چیست
• تاثیر کارمندان اداره ثبت اسناد و املاک در وقوع معامله معارض و مسوولیت آن‌ها چیست
• پیامد های حقوقی و کیفری ابطال معامله معارض چیست
• مجازات مرتکب جرم معامله معارض و مرجع قضایی صالح به رسدگی به ابطال معامله معارض کجاست
• چگونگی دادخواست ابطال معامله معارض و ابطال سند مالکیت رسمی معارض
• بهترین وکیل کیفری ایران و بهترین وکیل حقوقی و ابطال سند مالکیت معارض

مستندات قانونی جرم معامله معارض

قانون گذار در قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 برای جلوگیری از سو استفاده مالک از اینکه ملک را به طور غیر قانونی منتقل نکند در ماده 117 مقرره ای را وضع نموده است که چنانچه مالکی مال خود اعم از عین یا منافع را با سند عادی یا رسمی انتقال داده باشد و پس از اینکه حقی به دیگری داده، به موجب سند رسمی همان ملک را مورد معامله قرار داده باشد قابل تعقیب و مجازات است.  بنابر این چنانچه دو سند از جهت اصل ملک یا از جهت حدود ملک با یکدیگر تعارض داشته باشند و تعارض آن‌ها با رای هیات نظارت ( با توجه به ماده 6 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 ) احراز گردد، سند مالکیتی که سابقه ثبت ان نسبت به سند دیگر موخر باشد به عنوان سند مالکیت معارض شناخته می‌شود. لذا در فرضی که میان دو سند مالکیت یک ملک تعارض بوجود آید مطابق بند 1 ماده 3 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت مصوب 1333 سندی که سابقه ثبتی ان مقدم باشد علی الاصول تا هنگامی که توسط رای نهایی دادگاه باطل نشده باشد، معتبر شناخته شده و سندی که تاریخ ثبت ان موخر است تا هنگامی که رای مبنی بر صحت ان صادر نشده باشد اعتباری نخواهد داشت.

تفاوت معامله معارض با انتقال مال غیر و کلاهبرداری

جرم معامله معارض از جهاتی به جرم انتقال مال غیر که از صور خاص کلاهبرداری است شباهت دارد اما این دو جرم مهم که حجم وسیعی از پرونده‌ها در دادسراها و دادگاه ها را تشکیل می‌دهد تفاوت هایی نیز دارند که شناسایی آن‌ها در تخصص وکیل پایه یک دادگستری است. مهمترین تفاوتی که جرم معامله معارض با انتقال مال غیر دارد این است که در معامله معارض، معامله اول به موجب سند عادی یا سند رسمی است اما در جرم انتقال مال غیر، معامله اول به موجب سند عادی یا سند رسمی است و معامله دوم باید به موجب سند عادی باشد.

مطلبی که همواره باید مورد توجه بگیرد این است که در معامله معارض، مجرم حتما بایستی مالک اولیه باشد، اما در جرم انتقال مال غیر شخص ثالت به عنوان مجرم، ملک دیگری را انتقال می‌دهد.

چگونگی و مراحل ابطال معامله معارض در رویه قضایی

همانطور که گفته شد مالک اولی در معامله دوم به موجب سند رسمی ملک را انتقال داده است. بایستی توجه داشت که معامله دوم تنها در قالب بیع نیست بلکه در قالب سایر عقود از جمله صلح، اجاره و غیره هم امکان‌پذیر است. تنها استثنایی که در چنین معاملاتی حکم به جرم معامله معارض داده نمی‌شود بلکه امکان دارد رفتار مجرمانه شامل عناوین مجرمانه دیگر شود رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور به شماره 43 مورخ 10/8/1351 است که بیان می دارد در مناطقی که ثبت رسمی اموال غیر منقول مطابق ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاک الزامی است، معامله با سند عادی پذیرفته نخواهد بود و نمی‌تواند با سند رسمی تعارض داشته باشد. بنابراین شخصی که بدون توجه به اینکه باید با سند رسمی مال غیر منقول را منتقل می کرده، اما با سند عادی منتقل کرده است و بعد از ان، همان ملک را با سند رسمی منتقل کرده است، این عمل مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک نخواهد بود. البته چنانچه سوء نیت احراز شود شاید بتوان مرتکب را با توجه به ماده قانونی دیگر مجازات نمود. رای وحدت رویه را می توان به عنوان تنها استثنا ماده 117 قانون ثبت در نقاطی که سند رسمی الزامی است دانست.

 شخصی که به واسطه معامله اول اعم از سند عادی یا رسمی مال به وی منتقل شده است می‌تواند:

• در دادسرا حاضر شود و با طرح شکواییه جرم معامله معارض به استناد ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 علیه مالک اولی، از نهاد دادسرای عمومی تقاضای تعقیب مالک اولی را نماید.
• بازپرس پس از تحقیقات مقدماتی و استعلام سوابق چنانچه اعتقاد به مجرمیت مالک اولی داشته باشد، با صدور قرار جلب به دادرسی پرونده را نزد دادستان ارسال می‌نماید. دادستان نیز در صورت هم عقیده بودن با بازپرس، با صدور کیفرخواست پرونده را از شعبه بازپرسی جهت  محاکمه متهم به دادگاه ارسال می‌نماید.
• .پس از محکوم شدن مالک اولی در دادگاه با حکم قطعی، منتقل الیه اولی با ارائه حکم قطعی دادگاه کیفری، در دادگاه حقوقی دادخواستی مبنی بر ابطال معامله معارض و ابطال سند مالکیتتقدیم می‌نماید. دادگاه با تشخیص صحت معامله اولی، همه معاملات بعد از ان را باطل اعلام می‌نماید.
• پس از ابطال معامله دوم که همان معامله معارض است، منتقل الیه اولی باید دادخواستی مبنی بر ابطال سند رسمی به دادگاه حقوقی ارائه نماید.

 لازم به ذکر است که در این دادخواست نام دو خوانده باید قید شود.خوانده اول فروشنده ( مالک اولی ) و خوانده دوم منتقل الیه دوم باید باشد. دلایل و منضمات دادخواست دادنامه دادگاه کیفری به علاوه تصویر دادنامه ابطال معامله معارض و استعلام ثبتی می‌تواند باشد. در شرح دادخواست، خواهان بایستی عنوان نماید که ملک مورد را با درج شماره ثبتی از خوانده اول که همان مالک اولی است خریداری نموده که خوانده پس از انتقال ملک به وی، همان ملک را به موجب سند رسمی به خوانده دوم که منتقل الیه دوم است به موجب سند رسمی انتقال داده است. همچنین تصریح نماید که معامله ما بین خواندگان به موجب دادنامه قطعی ابطال گردیده است تا دادگاه محترم مطابق مدارک و مستندات تصمیم گیری نماید. توجه داشته باشید خواهان جهت عدم نقل و انتقال ملک مورد نظر می‌تواند درخواست دستور موقت یا تامین خواسته از دادگاه نماید.

تاثیر کارمندان و ماموران اداره ثبت اسناد و املاک در وقوع معامله معارض و مسوولیت انان

قانون گذر برای کارمندان ادارات ثبت اسناد و املاک تکالیفی مقرر نموده است که تخلف از آن‌ها موجب مجازات انفصال برای کارمندان متخلف خواهد شد. تکالیف کارمندان عبارت است از اینکه ماموران در صورت آکاهی از وجود اسناد مالکیت معارض می‌بایست به دفاتر اسناد رسمی منطقه خود و هیات نظارت بدون هیچ گونه ابهامی اطلاع دهند تا شورای عالی ثبت یا هیات نظارت مراتب را با اخطاریه کتبی به دارنده سند رسمی موخر الصدور ارسال دارد. بدیهی است چنانچه کارمندان و ماموران اداره ثبت اسناد یا دفترخانه های اسناد رسمی دقت لازم را مبذول نمایند تعارض دو سند مالکیت و معامله معارض رخ نخواهد داد. لذا می توان نتیجه گرفت در اکثریت دعاوی مطروحه اشتباهات ثبتی سبب تعارض دو سند مالکیت می گردد. بر اساس ماده 7 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض چنانچه تخلف کارمندان اداره ثبت منجر به وقوع معامله معارض در یک ملک یا حتی معاملات متعدد شود بسته به تخلفی که انجام می دهند به انفصال موقت که حداقل ان 2 سال است یا حتی به انفصال دائم محکوم خواهند شد.

بهترین وکیل پایه یک دادگستری در پرونده ابطال معامله معارض

طرح شکواییه معامله معارض و پس از ان پیگیری در دادگاه های حقوقی جهت ابطال معامله معارض و ابطال سند رسمی موخر الصدور نیازمند دانش حقوقی در طرح شکواییه و تنظیم دادخواست می‌باشد. البته درخواست دستور موقت یا تامین خواسته حسب مورد از ظرافت خاصی برخوردار است که خواهان یا خوانده حتما باید قبل از هر اقدامی یا بهترین وکیل ملکی مشاوره حضوری داشته باشد. موسسه حقوقی طلیعه عدالت و مهر پارسیان به مدیریت محمدرضا مهری با بهره گیری از گروه وکلای مهر که همگی از وکلای پایه یک دادگستری و وکلای با سابقه می‌باشند به شما عزیزان در تمامی پرونده‌های ملکی، حقوقی، کیفری و ثبتی مشاوره حقوقی ارائه داده و قبول وکالت می‌نمایند.

علی مهری – کارشناس ارشد حقوق جزا و جرم شناسی

.